Pinel 2017

Publié le , mis à jour le

Acheter dans le neuf pour louer durant 6 à 12 ans, tout en réduisant ses impôts à payer.

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Prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel a encore de beaux jours devant lui !

Dispositif d’incitation fiscale Pinel

Nouveauté ! Le gouvernement a confirmé le 20 septembre 2017 que le dispositif Pinel sera reconduit de 4 années, soit jusqu’au 31 décembre 2021 !

Le dispositif Pinel a pour objectif de développer le nombre de logements disponibles pour la location, afin de tenter de réduire le manque d’hébergement actuellement constaté. Cela passe pour le soutient du marché de l’immobilier neuf. L’Etat consent donc à une réduction directe d’impôt en l’échange d’un investissement immobilier dans le neuf, pour une mise en location selon une durée choisie par l’investisseur.

Caractéristiques du dispositif Pinel
Loi Pinel
Caractéristiques Contraintes
Obligation de louer pendant une durée minimale, au choix de l'investisseur de 6 ou 9 ansOui
En fin de période d'engagement (6 ou 9 ans), possibilité de proroger pendant 3 années supplémentairesOui
Location interdite à un ascendant ou descendantNon
Plafond du montant global de l'investissement immobilier considéré par le Fisc300.000€ / an
Limitation du nombre de biens immobilier soumis au dispositif Pinel par foyer fiscal2 par an
Obligation d'investissement dans un bien immobilier neufOui
Investissement en zone sectorielle spécifiqueOui
Plafond de loyers sectoriels à respecterOui
Plafond de ressources du locataire à respecterOui
Plafond pris en compte par le fisc pour le prix d'achat au mètre carré5.500 €

Pinel : le mécanisme du dispositif

Le dispositif précédent (Duflot) ne permettait qu’une remise fiscale de 18% maximale, le Pinel permet jusqu’à 21% de remise fiscale, soit 63 000€ maximum de remise d’impôt. Le fisc plafonne le prix d’achat d’un bien immobilier à 300.000€ pour ce type de dispositif.

Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel
Loi Pinel
Durée de mise en location Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans2% par an, soit 12% au total sur 6 ans
pendant 9 ans2 % par an, soit 18% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés1% par an, sur les 3 dernières années, soit 15% pour 9 ans, ou 21% pour 12 ans.

Pinel : 2 durées d’investissement possibles

En Pinel, l’investisseur peut opter librement pour 3 durées différentes :

  • 6 ans,
  • 9 ans,
  • 12 ans (sous la forme d’une prorogation de 3 ans, applicable maxi 2 fois).

La période d’engagement terminée, l’investisseur pourra proroger son investissement de 3 années supplémentaires, jusqu’à 2 fois, s’il avait choisi une période de 6 ans. Mais attention, en période de prorogation, le taux de réduction d’impôt n’est pas le même. Il n’est seulement que de 1% par an.

Le choix de la durée est libre et peut donc être modifié lors de la période de location. La durée initiale souhaitée doit être indiqué lors de la déclaration de revenus de la première année du dispositif. Le choix de l’investisseur doit être guidé par le montage financier de son opération : il n’a pas intérêt à opter pour une durée courte, 6 ans, si son crédit immobilier court sur plus de 10 ans...

Pinel : Plafonnement du prix d’achat au mètre carré

{Pinel : Plafonnement du prix d’achat au mètre carré Crédits : © fotolia.com

Attention, le fisc fixe comme prix d’achat maximum au mètre carré le plafond de 5.500 € par mètre carré. Ce qui, évidemment, dans le neuf en zone tendue (Paris et sa proche banlieue), rend le montage de projet Pinel non pertinent. Rien n’interdit à l’investisseur d’acheter un bien immobilier dépassant les 5.500€ au mètre carré, mais dans ce cas-là, le fisc lui, recalculera le prix d’achat du bien sur cette base-là.

Pinel : Investissement uniquement dans les zones tendues

La liste des communes dans lesquelles le dispositif Pinel est applicable est celle des Zones :

- A bis (Paris et 68 communes d’Ile-de-France),
- A (reste de la région parisienne, frontière suisse, Côte d’Azur),
- B1 (grandes agglomérations).
- Zone B2 : Sur dérogation.

Attention, à partir du 1er janvier 2018, les zones détendues (B2) ne seront plus éligibles au dispositif Pinel !

Pinel : Plafonds à respecter

Le dispositif Pinel est soumis au respect de deux plafonds distincts :

  • plafond de ressources du locataire,
  • plafond de loyer selon la zone de localisation du bien.

Pinel : plafond de loyer

Plafonds de loyer Pinel libre pour 2017

Pinel libre - Plafonds de loyer Pinel libre 2017 par mètre carré (en euros)
Zones Pinel librePlafond de loyer Pinel libre
en euros par mètre carré
Détails zones Pinel libre
A12.50 € / m2Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français)
A Bis16.83 € / m2Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne)
B110.07 € / m2Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes)
B28.75 € / m2Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières)

Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année.

Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple : Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90 m²,situé en zone B1 : le plafond au m² sera de 9,00 € (détail du calcul : 9,88 x (0,7 + 19/90) = 9,00). Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85 €. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2 = 11,85).

Pinel : Le plafonnement des ressources des locataires

Pinel : Plafonds de revenus des locataires à respecter
Composition du foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule36 831 €36 831 €30 019 €27 017 €
Couple55 045 €55 045 € 40 089 €36 079 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge72 159 €66 169 €48 210 €43 389 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge88 152 €79 257 €58 200 €52 380 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge102 503 €93 826 €68 465 €61 619 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge115 344 €105 584 €77 160 €69 443 €
Majoration par personne à charge+ 12 851 €+ 11 764 €+ 8 608 €+ 7 746 €

Les ressources du locataire représentent le revenu fiscal fixé sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Pinel : Limitation à 300 000 € d’investissement par an

Moins de 300 000 € : Deux acquisitions Pinel sont autorisées par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable.

Achat en VEFA, Délais de 30 mois : L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

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