Pinel : dispositif fiscal stoppé

Dispositif Pinel

Le dispositif Pinel 2026 avait pour objectif de développer le nombre de logements disponibles pour la location, afin de tenter de réduire le manque d’hébergement actuellement constaté. Cela passe pour le soutient du marché de l’immobilier neuf. L’Etat consent donc à une réduction directe d’impôt en l’échange d’un investissement immobilier dans le neuf, pour une mise en location selon une durée choisie par l’investisseur.

Réduction d’impôt, si et seulement si...

• Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou douze ans,
• Le logement est situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018,
• Le loyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché,
• Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond (Revenu Fiscal de Référence),
• Le locataire peut-être l’ascendant ou le descendant du propriétaire. À condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire,
• Le logement respecte un niveau de performance énergétique globale.

Pinel : le mécanisme du dispositif

Le dispositif précédent (Duflot) ne permettait qu’une remise fiscale de 18% maximale, le Pinel permet jusqu’à 21% de remise fiscale, soit 63 000€ maximum de remise d’impôt. Le fisc plafonne le prix d’achat d’un bien immobilier à 300.000€ pour ce type de dispositif. Mais l’avantage du Pinel étant que l’on peut louer le bien à un membre de sa famille, sous le respect de la condition de ne pas être du même foyer fiscal.

Pinel : 2 durées d’investissement possibles

En Pinel, l’investisseur peut opter librement pour 3 durées différentes :

• 6 ans,
• 9 ans,
• 12 ans (sous la forme d’une prorogation de 3 ans, applicable maxi 2 fois).

La période d’engagement terminée, l’investisseur pourra proroger son investissement de 3 années supplémentaires, jusqu’à 2 fois, s’il avait choisi une période de 6 ans. Mais attention, en période de prorogation, le taux de réduction d’impôt n’est pas le même. Il n’est seulement que de 1% par an.

Le choix de la durée est libre et peut donc être modifié lors de la période de location. La durée initiale souhaitée doit être indiqué lors de la déclaration de revenus de la première année du dispositif. Le choix de l’investisseur doit être guidé par le montage financier de son opération : il n’a pas intérêt à opter pour une durée courte, 6 ans, si son crédit immobilier court sur plus de 10 ans...

Pinel : Plafonnement du prix d’achat au mètre carré

Attention, le fisc fixe comme prix d’achat maximum au mètre carré le plafond de 5.500 € par mètre carré. Ce qui, évidemment, dans le neuf en zone tendue (Paris et sa proche banlieue), rend le montage de projet Pinel non pertinent. Rien n’interdit à l’investisseur d’acheter un bien immobilier dépassant les 5.500€ au mètre carré, mais dans ce cas-là, le fisc lui, recalculera le prix d’achat du bien sur cette base-là.

Pinel : simulation

Pinel : Investissement uniquement dans les zones tendues

Le zonage a évolué en 2022, retrouvez la liste 2022 des mises à jour de zonages A, B1 et B2.

La liste des communes dans lesquelles le dispositif Pinel est applicable est celle des Zones :

• A bis (Paris et 68 communes d’Ile-de-France),
• A (reste de la région parisienne, frontière suisse, Côte d’Azur),
• B1 (grandes agglomérations).
• Zone B2 : Sur dérogation uniquement.

Pinel : Plafonds à respecter

Le dispositif Pinel est soumis au respect de deux plafonds distincts :

• plafond de ressources du locataire,
• plafond de loyer selon la zone de localisation du bien.

Pinel : plafond de loyer

Plafonds de loyer Pinel en métropole pour 2026

Ces plafonds sont révisés au 1^er janvier de chaque année.
Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement. Notre simulateur de calcul du plafond de loyer en pinel peut vous aider à déterminer votre futur loyer.

Pinel : Le plafonnement des ressources des locataires

Les ressources du locataire représentent le revenu fiscal fixé sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Pinel : Limitation à 300 000 € d’investissement par an

Moins de 300 000 € : Deux acquisitions Pinel sont autorisées par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable.

Achat en VEFA, Délais de 30 mois : L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.