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Pinel 2021

Acheter dans le neuf pour louer durant 6 à 12 ans, tout en réduisant ses impôts à payer, c’est possible avec le dispositif PINEL. Les clés pour réussir son investissement.

Publié le , mis à jour le

Dispositif d’incitation fiscale Pinel

Le dispositif Pinel a pour objectif de développer le nombre de logements disponibles pour la location, afin de tenter de réduire le manque d’hébergement actuellement constaté. Cela passe pour le soutient du marché de l’immobilier neuf. L’Etat consent donc à une réduction directe d’impôt en l’échange d’un investissement immobilier dans le neuf, pour une mise en location selon une durée choisie par l’investisseur.

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Autres infos : Cette offre est indépendante des éventuelles offres promotionnelles propres aux partenaires et ne peut être en aucun cas transformée en une réduction du prix d'acquisition.
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Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement (23, 29 ou 32 % dans les collectivités et départements d’outre-mer) en fonction de l’option fiscale retenue, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € au m².

Réduction d’impôt, si et seulement si...

  • Le logement doit être mis en location pendant une période minimale de six, neuf ou douze ans,
  • Le logement est situé en zone tendue (Abis, A et B1) ou dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site de défense depuis le 1er janvier 2018,
  • Le loyer appliqué respecte un plafond de loyer qui varie en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché,
  • Le locataire présente un niveau de ressources qui n’excède pas un plafond (Revenu Fiscal de Référence),
  • Le locataire peut-être l’ascendant ou le descendant du propriétaire. À condition que celui-ci ne soit pas membre du foyer fiscal du propriétaire,
  • Le logement respecte un niveau de performance énergétique globale.
Attention, plafonnement des niches fiscales à 10.000€ : ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement global à 10 000 € des avantages fiscaux.
Caractéristiques du dispositif Pinel
Loi Pinel
Caractéristiques Contraintes
Obligation de louer pendant une durée minimale, au choix de l'investisseur de 6 ou 9 ansOui
En fin de période d'engagement (6 ou 9 ans), possibilité de proroger pendant 3 années supplémentairesOui
Location interdite à un ascendant ou descendantNon
Plafond du montant global de l'investissement immobilier considéré par le Fisc300.000€ / an
Limitation du nombre de biens immobilier soumis au dispositif Pinel par foyer fiscal2 par an
Obligation d'investissement dans un bien immobilier neufOui
Investissement en zone sectorielle spécifiqueOui
Plafond de loyers sectoriels à respecterOui
Plafond de ressources du locataire à respecterOui
Plafond pris en compte par le fisc pour le prix d'achat au mètre carré5.500 €

Pinel : le mécanisme du dispositif

Le dispositif précédent (Duflot) ne permettait qu’une remise fiscale de 18% maximale, le Pinel permet jusqu’à 21% de remise fiscale, soit 63 000€ maximum de remise d’impôt. Le fisc plafonne le prix d’achat d’un bien immobilier à 300.000€ pour ce type de dispositif. Mais l’avantage du Pinel étant que l’on peut louer le bien à un membre de sa famille, sous le respect de la condition de ne pas être du même foyer fiscal.

Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel
Loi Pinel
Durée de mise en location Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans2% par an, soit 12% au total sur 6 ans
pendant 9 ans2 % par an, soit 18% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés1% par an, sur les 3 dernières années, soit 15% pour 9 ans, ou 21% pour 12 ans.

Pinel : 2 durées d’investissement possibles

En Pinel, l’investisseur peut opter librement pour 3 durées différentes :

  • 6 ans,
  • 9 ans,
  • 12 ans (sous la forme d’une prorogation de 3 ans, applicable maxi 2 fois).

La période d’engagement terminée, l’investisseur pourra proroger son investissement de 3 années supplémentaires, jusqu’à 2 fois, s’il avait choisi une période de 6 ans. Mais attention, en période de prorogation, le taux de réduction d’impôt n’est pas le même. Il n’est seulement que de 1% par an.

Le choix de la durée est libre et peut donc être modifié lors de la période de location. La durée initiale souhaitée doit être indiqué lors de la déclaration de revenus de la première année du dispositif. Le choix de l’investisseur doit être guidé par le montage financier de son opération : il n’a pas intérêt à opter pour une durée courte, 6 ans, si son crédit immobilier court sur plus de 10 ans...

Pinel : Plafonnement du prix d’achat au mètre carré

Pinel : Plafonnement du prix d’achat au mètre carré
Pinel : Plafonnement du prix d’achat au mètre carré © FT

Attention, le fisc fixe comme prix d’achat maximum au mètre carré le plafond de 5.500 € par mètre carré. Ce qui, évidemment, dans le neuf en zone tendue (Paris et sa proche banlieue), rend le montage de projet Pinel non pertinent. Rien n’interdit à l’investisseur d’acheter un bien immobilier dépassant les 5.500€ au mètre carré, mais dans ce cas-là, le fisc lui, recalculera le prix d’achat du bien sur cette base-là.

Pinel : Investissement uniquement dans les zones tendues

La liste des communes dans lesquelles le dispositif Pinel est applicable est celle des Zones :

  • A bis (Paris et 68 communes d’Ile-de-France),
  • A (reste de la région parisienne, frontière suisse, Côte d’Azur),
  • B1 (grandes agglomérations).
  • Zone B2 : Sur dérogation uniquement.
Attention, à partir du 1er janvier 2018, les zones détendues (B2) ne sont plus éligibles au dispositif Pinel ! Seules les villes situées en B2 obtenant des dérogations seront éligibles.

Pinel : Plafonds à respecter

Le dispositif Pinel est soumis au respect de deux plafonds distincts :

  • plafond de ressources du locataire,
  • plafond de loyer selon la zone de localisation du bien.

Pinel : plafond de loyer

Plafonds de loyer Pinel en métropole pour 2021

Pinel en métropole - Plafonds de loyer Pinel en métropole 2021 par mètre carré (en euros)
Zones Pinel en métropolePlafond de loyer Pinel en métropole
en euros par mètre carré
Détails zones Pinel en métropole
A13.04 € / m2Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français)
A Bis17.55 € / m2Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne)
B110.51 € / m2Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes)
B29.13 € / m2Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières)
Tous les plafonds de loyers correspondent au loyer mensuel par mètre carré, hors charges locatives. Les valeurs sont valables uniquement dans le cadre d'un bail conclu ou renouvelé dans l'année 2021.

Le dispositif Pinel n'est plus éligible aux communes du zonage B2, sauf dérogations.

Attention : Certaines commmunes bénéficient d'une modulation locale du plafond de loyers Pinel/Denormandie. Cette liste de communes dérogeant au plafond national des loyers Pinel est mise à jour annuellement.

Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année.
Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement. Notre simulateur de calcul du plafond de loyer en pinel peut vous aider à déterminer votre futur loyer.

Exemple : Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90 m²,situé en zone B1 : le plafond au m² sera de 9,00 € (détail du calcul : 9,88 x (0,7 + 19/90) = 9,00). Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85 €. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2 = 11,85).

Pinel : Le plafonnement des ressources des locataires

Pinel 2021 / Denormandie 2021 / Duflot 2021 : Plafonds de revenus des locataires à respecter (source BOFiP 08/04/2021)
Composition du foyerZone A bisReste de la Zone AZone B1Zone B2 et C (sur agrément)
Personne seule38 377 €38 377 €31 820 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 € 41 772 €37 594 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration par personne à charge+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €
(1) Pour le classement des communes par zones, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-20-30 au II-A-2 § 170.(source officielle des plafonds de ressources, BOFIP du 8 avril 2021)Les revenus maximum des locataires sont basés sur le Revenu Fiscal de Référence (RFR) du foyer fiscal. Pour les baux signés ou renouvelés en 2021, il faut prendre en considération le RFR 2019, indiqué dans l'avis d'imposition 2020.

Les ressources du locataire représentent le revenu fiscal fixé sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Le saviez-vous ? Que faire si les revenus de mon locataire d’un bien Pinel dépassent le plafond des revenus ? Rassurez-vous, cette situation n’a pas d’incidence, puisque le contrôle du revenu de vos locataires se fait uniquement au moment de la signature du bail. Ainsi si les revenus de votre locataire évoluent à la hausse, ce que tout le monde lui souhaite, ni le contrat de location, ni vos avantages fiscaux, ne peuvent être remis en cause.

Pinel : Limitation à 300 000 € d’investissement par an

Moins de 300 000 € : Deux acquisitions Pinel sont autorisées par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable.

Achat en VEFA, Délais de 30 mois : L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

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1 commentaire

  • Pinel 2020

    💬 29 décembre 2020 17:43, par jerome42

    bonjour j ai en décembre 2015 fait l acquisition d un appartement t2 à SAINT ETIENNE(loire)j ai opté a l époque pour l option 9 ans .... ma question est la suivante..... puis je au terme de 6 ans (décembre 2021 ) l occuper et en faire ma résidence principale.... sans pénalités fiscales ?merci pour votre réponse (les services fiscaux ne me donne aucune réponse CLAIRE )

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