SCPI à crédit : l’envers du décor, ficelles commerciales [VIDEO]

SCPI à crédit : le taux du crédit n’est qu’une variable

Bien que les conditions actuelles ne soient pas particulièrement favorables à investissement en parts de SCPI via un financement à crédit, ce sujet est souvent abordé par les investisseurs particuliers. Ces derniers étant trop souvent sollicités par de nombreux intermédiaires financiers. Business oblige. Si, afin d’estimer le rendement potentiel d’un tel montage, faire la différence entre le taux du crédit octroyé et le taux du rendement attendu des SCPI souscrites est trop simpliste, la logique est là.

S’endetter induit un risque qui devrait être quantifié en euros

S’endetter induit un risque qui doit être rémunéré à sa hauteur. Or s’endetter pour souscrire des parts de SCPI ne permet pas de percevoir un rendement supérieur à celles souscrites sans recours au crédit. Que vous financiez vos parts de SCPI en cash ou via un crédit, la SCPI versera le même rendement. Sur le papier, il existe donc une minoration du rendement pour les SCPI souscrites à crédit, ce coût du risque de crédit (et non pas le coût du crédit, ie le taux porté sur le capital emprunté), qu’évidemment les intermédiaires financiers feront disparaître sous de jolies feuilles de tableurs, bien conçues pour masquer le coût du risque. Pis encore, ces feuilles de tableurs tenteront de prouver qu’il serait plus rentable d’investir à crédit sur des parts de SCPI qu’en souscription en cash. Un tour de passe-passe financier bien connu des vendeurs de crédits automobiles, toutes les sommes sont en euros, et mélanger flux financiers futurs et présents ne choquent pas les particuliers peu connaisseurs en matière financière.

Puisque l’argent ne tombe pas du ciel...

Les principales erreurs des feuilles de tableur indiquant que le rendement potentiel d’un investissement à crédit en SCPI serait supérieur à celui du même montage financé en cash résident dans l’absence d’actualisation des flux financiers. Ces feuilles considèrent qu’un engagement de remboursement de quelques centaines d’euros par mois (effort d’épargne) n’a pas un coût supérieur à la somme de l’effort effectué. C’est un non sens financier, mais largement partagé auprès des particuliers n’ayant aucune connaissance financière particulière. Ces simulations éludent tout calcul de coût d’opportunité, ou le minorent grandement en prenant les variables actuelles des conditions d’épargne. L’investissement en SCPI étant de longue durée (19 ans en moyenne), ce coût d’opportunité est conséquent et n’a strictement rien à voir avec les comparaisons des conditions d’épargne actuelles. Le coût d’opportunité, devant être déduit du rendement potentiel calculé, n’apparaît pourtant jamais dans les simulations proposées, conduisant ainsi aux conclusions irrationnelles afin de faire souscrire un crédit.

Le jackpot est pour les intermédiaires financiers

L’investissement en parts de SCPI via le crédit est un véritable jackpot ! Non pas pour les particuliers investisseurs, mais pour les intermédiaires financiers. En contrepartie d’une prise de risque élevée (les SCPI n’ont rien d’un placement sans risque), les investisseurs ne perçoivent qu’une augmentation faible de rendement sur ce type d’investissement.

Utiliser son cash, ou souscrire à crédit, effet de levier en ligne de mire ?

La traditionnelle question, utiliser son cash ou souscrire un crédit étant toujours d’actualité. Une ficelle vieille comme le crédit est à connaître avant de s’embarquer sur ce type de projet.