Créer sa SCI, familiale, de gestion, d’attribution... Gestion, apports, règles fiscales

Société Civile Immobilière

La SCI est avant tout un outil de gestion d’un patrimoine immobilier en commun, pour laquelle deux associés sont nécessaires. Elle présente plusieurs avantages dans la mesure où elle permet d’intégrer tout ou partie des actifs immobiliers, afin d’éviter l’indivision. Egalement outil juridique, elle dissocie pouvoir et propriété. Souple dans sa constitution, aucun capital social minimum n’est exigé.

Bien souvent, trois raisons motivent à la création d’une SCI. Tout d’abord, anticiper la transmission d’un patrimoine, ou encore protéger son concubin en cas de décès. Enfin, prévenir d’éventuels conflits entre héritiers.

Différents types de SCI

• La SCI de gestion : l’objet principal est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, par la conclusion de baux commerciaux, baux d’habitation. La Société est seule propriétaire des biens immobiliers.
• La SCI familiale : pour gérer un patrimoine familial et préparer sa succession. Cette forme de SCI se compose d’associés issus de la même famille. La SCI familiale est souvent à visée successorale : le but étant d’anticiper les frais de succession pour que les héritiers disposent de la fiscalité la plus avantageuse et payer de moindre frais de succession.
• La SCI d’attribution : permet d’acquérir un immeuble pour ensuite le diviser entre les associés qui acquièrent sur leur part détenue, la jouissance ou la propriété.
• La SCI construction - vente : permet de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre directement et en tirer un profit.

Administration d’une SCI

Une société civile immobilière, à l’exception de deux associés minimum, personne physique ou morale à sa création, est assez simple à administrer. Pour devenir associé, aucune condition de capacité n’est demandée. Un mineur, un majeur sous tutelle, un fonctionnaire, deux époux... tous peuvent devenir membre d’une même SCI. Bien entendu, le mineur associé sera représenté par un de ses parents détenteur de l’autorité parentale. En revanche, chaque associé pour être considéré comme tel, doit faire un apport.

Apports à la SCI

L’apport, une fois effectué, a pour conséquence de faire entrer le bien (nature ou argent) dans le patrimoine de la société civile immobilière. Enfin, aucun montant minimum de capital social n’est requis pour la constitution de la SCI. Comme les autres sociétés (SARL, SAS, SASU, EURL), le capital de départ est donc de 1 €. Dans la SCI, le capital social peut être variable ou fixe.

Régime fiscal de la SCI

Toutefois, le choix du régime fiscal pour la SCI demande réflexion. Il impacte de nombreux acteurs : le gérant s’il est rémunéré, les associés, la société elle-même.

• IR : La société civile immobilière peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, elle est dite transparente d’un point de vue fiscal. En effet, ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt et non la SCI elle-même. L’imposition s’applique au niveau des associés, ou selon la quote part détenue dans la société proportionnellement à leur apport au capital de la société. Dans ce cas, les résultats de la SCI sont à déclarer directement par les associés dans la catégorie des revenus fonciers correspondante dans la déclaration d’impôt sur le revenu annuelle. C’est comme si les associés étaient considérés comme propriétaires bailleurs et percevaient directement les fruits du bien immobilier qui appartient en propre à la société.
• IS : La société civile immobilière peut également opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). Cette décision est prise par l’ensemble des associés. Attention, ce choix est en principe irrévocable. La SCI ne pourra pas revenir en arrière. Il faut donc prendre en compte l’ensemble des éléments comptables et fiscaux de la société afin de peser le pour et le contre. L’option peut être exercée dès la création de la SCI, sur le cerfa M0 ou par lettre recommandée au service des impôts compétent, c’est-à-dire du ressort du siège social de la société.

Depuis le vote de la Loi de finances de 2019, l’article 17 est venu modifier légèrement la donne. En effet, il prévoit la révocabilité de l’option à l’IS. Cette possibilité est à exercer au plus tard à la fin du mois précédant la date de limite de versement du premier acompte d’IS du 5ème exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. En revanche, en l’absence de renonciation à l’IS, l’option devient alors irrévocable. Enfin, en choisissant le régime fiscal de l’IS, c’est la SCI qui est directement soumise à l’IS et non plus les associés. Les associés sont imposés sur les dividendes reçus, mais ces derniers ne sont versés qu’une fois que la SCI a payé l’impôt sur les sociétés, sur le bénéfice net d’impôt.

Conclusion

La structure juridique de la SCI permet une grande flexibilité pour s’associer. Que cela soit pour un projet d’achat d’un bien immobilier en commun ou la gestion du patrimoine au sein de la cellule familiale. Cette forme sociale est un outil de gestion patrimoniale idéal. Toutefois, la SCI nécessite l’accompagnement d’un juriste pour les formalités de création, mais aussi pour être conseillé en matière de fiscalité. Ce qui permettra de sécuriser sa constitution.