Prêt avec apport ou pas ?

chrissie

Bonjour,

J'ai un dilemne :

En fait, voici le choix à faire : (avec un exemple, c'est plus parlant) :

Studio à acheter de 45000 €

J'ai 45000 € d'apport et je pourrai le payer cash mais je ne crois pas que ce soit intéressant...

DONC :

- soit je fais un prêt total de 45000 € sur 20 ans
et je place les 45000 € que j'ai sur une assurance-vie.

- soit je fais un apport de 25000 € et je fais un prêt de 20000 € sur 20 ans
Il me reste donc 20 000 € que je peux placer en assurance-vie.

Dans les 2 cas, je compte rembourser mon prêt au bout de 10 ans.

Je n'arrive pas à voir ce qui est le plus intéressant...

On m'a fait le calcul suivant pour comparer les 2 solutions :
Ex :
1er solution :

prêt de 45 000 € sur 20 ans à un TEG de 4,70% fixe (par exemple) et placement de 45 000 € sur une AV à 4,5% (fond sécuritaire et pas de frais d'entrée)

le crédit me coûte 25 445 € avec des mensualités de 293,5 € et le placement me rapporte 63 527 €

le solde est donc positif de 38 082 €

2nd solution :

prêt de 20 000 € sur 20 ans et placement de 20 000 € en AV + versement régulier de la différence de mensualité (163,05 € dans le cas présent)

le crédit me coûte 11 309 € avec des mensualités de 130,45 € et le placement me rapporte 51 737 €

le solde final est aussi positif avec 40 428 €

Ceci est le calcul QU'avec les intérêts !!

MAIS j'ai encore une petite question qui me tracasse :

Une fois que j'ai calculé la différence entre les intérêts du prêt et les intérêts de l'assurance-vie + la différence de mensualité,
il me reste quand même le CAPITAL de l'assurance-vie !!!

Ex : (1ere solution) :
- intérêts du prêt : 25 445 €
- intérêts du placement AV : 63 527 €
= 38 082 €

mais en plus, il me reste le capital des 45 000 € placé !!

Tandis que dans la solution 2 :
- intérêts du prêt : 11 309 €
- intérêts du placement AV + différence de mensualités : 51 737 €
= 40 428 €

mais en plus, il me reste le capital de 20 000 €

DONC, la solution 1 est beaucoup plus intéressante, non ???

Quelqu'un peut-il me confirmer si je dois bien tenir compte du capital qui me reste, pour la comparaison entre la solution 1 ou 2 ???

Car si je ne le prends pas en compte, et que je fasse la différence qu'entre les intérêts du prêt et les intérêts que me rapporte le placement, le choix est tout-à-fait différent....

Je suis perdue... HELP !!!!

buffetophile · Posté le: 12/04/2009 15:10 par **buffetophile** Sujet du message:

remets toi en aux vieux adages : "qui paye ses dettes s'enrichi".

la question que tu devrais te poser serait plutot celle ci:" si je paye mon achat cash , et que par la suite j'arrive à placer sur une AV le montant des mensualités que j'ai économisées , au bout de 20ans combien vais je avoir de capital ?"

si tu sais calculer , alors ta solution sera toute simple...

Buffeto

zendumidi · Posté le: 20/04/2009 17:41 par **zendumidi** Sujet du message: locatif ou RP

Bonjour
Une autre question que l'on peut se poser est si vous comptez le louer ou l'habiter car l'impact sera différent.
Cordialement
Christine

alexis · Posté le: 21/04/2009 21:35 par **alexis** Sujet du message: Et la solution cash

Bonsoir,

On peut aussi comparer la solution 1, qui vous semble la plus intéressante, avec un paiement cash.

Solution 1 : après 20 ans 45 000 + 63 527 – (293,5… x 12 x 20) = 38 082

Solution cash : dans ce cas pour comparer honnêtement il faut prendre en compte un placement mensuel de 293,5 à 4,5%. Ce placement rapporte après 20 ans 131 165

Il n'y a donc pas photo et je pense que la règle est simple : si le TEG est supérieur au taux du placement alors il est préférable de payer cash.

Ceci dit je pense qu'il est actuellement possible de trouver un TEG à moins de 4,5%.
Par exemple à LBP, où il n'y a pas de frais de dossier et sans prendre en compte les frais d'assurance on peux espérer dans votre cas un taux à 4,1% maximum avec un apport de 20% et un prêt sur 10 ans – soit un prêt de 36 000 avec un apport de 9 000 (d'après ce que j'ai pu voir sur différents forums).
Ce qui me semble la solution la plus rentable.

Cordialement

Alexis

chrissie

merci de vos réponses !

mais je n'ai toujours pas compris si je devais tenir compte du capital qui me reste une fois que j'ai calculé la différence entre les intérêts du prêt et les intérêts de l'assurance-vie + la différence de mensualité ??????????

(voir les calculs dans mon premier post)