S'endetter au maximum ou emprunter sur la plus courte durée?

bakoua

Bonjour à tous,

Alors petite présentation
moi et mon amie avons 27 ans, nous ne sommes pas mariés ni pacsés (est-ce un désavantage?), nous sommes diplômés bac+5 d'une grandre école de commerce, je travaille en Assurance (back office, en informatique) et mon amie dans un grand groupe de Tourisme... Nous en sommes en pleine santé.

Parlons sousous:
Je gagne 37K€ fixe brut annuel, 3.7K€ variable brut annuel, 3.7K€ participation annuelle, 5K€ abondement... Je ne sais pas ce qui rentre exactement dans le calcul utilisé par la banque ? A titre d'info mon impot 2009 est basé sur un revenu annuel net de 32K€.
Avec la règle des 33%, ça donnerait 880€/mois (sans prendre en compte participation et abondement donc)
Mon amie a été imposée sur la base d'un revenu à 29K€ net, soit 800€/mois.

Apport
Nous disponsons de 100K€

Crédit
Je ne pense pas que nous ayons droit à un prêt à taux zéro ou autre... Donc la totalité serait à emprunter en Banque.
J'ai fait quelques essais de calculs de coûts et voici ce que ça donne pour moi :
- 40K€ sur 5 ans (cout de 4K€) -> fin à 32 ans
- 50K€ sur 6 ans (cout de 5K€)
- 60K€ sur 7 ans (cout de 7K€)
- 70K€ sur 8 ans (cout de 10K€)
- 80K€ sur 9 ans (cout de 15K€)
- 90K€ sur 11 ans (cout de 20K€) -> fin à 38 ans
- 100K€ sur 12 ans (cout de 26K€)
- 110K€ sur 14 ans (cout de 35K€)
- 120K€ sur 16 ans (cout de 44K€)
....
- 140K€ sur 20 ans (cout de 70K€) -> fin à 47 ans

MA QUESTION :
Selon moi, on a plutôt intérêt à emprunter peu, par exemple 50K€ chacun (soit avec l'apport 200K€ au total) sur 6-7 ans, ce qui nous coute peu et raccourci la durée de notre emprunt.

Quel intérêt financier aurait-on à emprunter beaucoup, par exemple 140K€ chacun (soit avec l'apport 380K€) sur 20 ans ? On me conseille d'emprunter au max que l'on puisse, je ne comprends pas cette logique....

Merci à tous pour vos retours ;)

lapalusd · Posté le: 10/06/2010 20:44 par **lapalusd** Sujet du message:

bonsoir,

la logique qui consiste à emprunter un max n'est valable que dans des cas bien particuliers... (revenus fonciers déjà présents, isf, etc) car emprunter coûte cher... voire très cher. Il suffit de regarder le montant total des intérêts versés sur un crédit à 15 ans...

Tu n'indiques pas si l'achat est pour une résidence principale... mais je suppose que c'est le cas. Le conseil donné pour emprunter à max est sans doute motivé par les réductions d'impôts accordés sur les intérêts d'emprunt pour la résidence principale, qui est effectivement un leurre qui marche si bien... ce que l'Etat ne perçoit pas d'un côté est donné à la banque en intérêt de l'autre.. l'emprunteur, lui, dans ce cas est toujours perdant.

En toute logique, hormis inflation galopante supérieure au taux du crédit, aucun avantage à emprunter plus que nécessaire. Les placements sans risque actuels ne rapportent pas plus que les taux des crédits... l'arbitrage est vite réglé.

Par ailleurs, rares sont les emprunteurs qui vont jusqu'à l'échéance de leur crédit. Une revente du bien pour un plus grand est souvent le cas quand la famille s'agrandit, en empruntant à court terme, cela fera une épine de moins dans le pied pour changer de domicile...

Cdt

24heures · Posté le: 11/06/2010 00:42 par **24heures** Sujet du message:

En complément du post précédent, les crédits immobiliers sont soldés en moyenne au bout de 7 ans (raison principale : revente, pour des motifs divers)

Sinon, participation et abondement ne peuvent rentrer dans les revenus (car normalement bloqués), mais peuvent être intégrés à l'apport personnel car débloquables par anticipation dans certains cas (achat de résidence principale par exemple)

bakoua · Posté le: 14/06/2010 10:45 par **bakoua** Sujet du message:

merci beaucoup pour vos réponses

je vais donc limiter le cout et la durée de mon emprunt, même s'il faut rogner sur la surface de mon bien :)

mathieu1973

bonsoir :-)

personnellement, avec un apport aussi conséquent, je n'aurai pas peur d'investir dans du long terme.
ma situation financiere est loin d'etre identique, mais j'ai emprunté sur 25 ans afin d'acheter un studio dont je pourrai, en quelque sorte, récupérer une part importante des "loyers" que je vais payer chaque mois à ma banque lors de la revente...

bien sûr, celà a un coût : les intérêts. Mais sur le long terme, on y gagne + qu'en restant locataire.

si la question se limite aux intérêts... avez vous pensé au prêt à taux capé ? la part de capital remboursé les premières années est + importante qu'avec un prêt à taux fixe. A l'inverse, sur du très long terme, ce n'est pas intéressant sauf dans l'optique d'avoir une augmentation significative de vos revenus.

Achetez-vous dans Paris ? car les appartements se revendent souvent 8 à 10 ans après l'achat, celà permet d'avoir moins de capital restant à rembourser à la banque, et ainsi de disposer d'un apport personnel + conséquent pour un autre appartement. dans ce cas précis, les prêts à taux capé sont très intéressants, mais prudence toutefois à bien vérifier les conditions d'évolutions du taux.

cordialement

Mathieu

24heures · Posté le: 01/07/2010 09:47 par **24heures** Sujet du message:

Vous dites vous-mêmes que votre situation n'est pas comparable... En plus, vous raisonnez sur du bien à usage locatif.

Je pense que dans l'optique d'un achat de résidence principale, le conseil donné plus haut "aucun intérêt à emprunter plus que nécessaire" est le plus judicieux.

mathieu1973 · Posté le: 30/07/2010 20:54 par **mathieu1973** Sujet du message:

bonsoir ! dsl pour le retard, je ne me connecte pas souvent ces temps-ci

à votre réponse, je dirais : non, je ne raisonne pas sur du bien à usage locatif ! je parle bien de ma résidence principale pour y habiter moi, et pas un locataire ! je mettais "loyer" entre guillemets car mes mensualités de remboursement que je paye à ma banque sont comparables à un loyer que j'aurais payé à un proprietaire, ici en quelque sorte je me les paye indirectement à moi-même.
désolé pour le malentendu ^^

en fait, j'ai l'impression que pas mal de monde réfléchit + au coût des intérêts plutôt qu'à la somme débitée chaque mois pour devenir propriétaire. tout a un prix dans la vie.

au début je songeais me limiter énormément dans mon achat, genre une chambre de bonne, moins chere qu'un studio, donc un crédit moins long et des intérêts d'autant moindres... mais parce que je comptais aussi vendre dans 8 ans pour acheter un bien un peu + grand, de maniere progressive, que ce soit une chambre ou un studio, je n'avais plus à me soucier de la durée de l'emprunt...
celà m'amenait à remarquer que j'aurais eu pour une chambre de bonne des mensualités diminuées de 100€... pour une surface inférieure à la moitié de mon studio °_°

"aucun intérêt à emprunter plus que le nécessaire"... oui, je suis tout à fait d'accord, mais n'est-il donc pas nécessaire dans la vie de ne pas se limiter à des détails parfois exagérés, tel que les intérêts d'un crédit ?

cordialement

mathieu

24heures · Posté le: 08/08/2010 16:37 par **24heures** Sujet du message:

Un coup d'oeil sur le tableau d'amortissement d'un crédit immo permet de se faire une idée sur la notion de "détail exagéré" on non... C'est d'ailleurs ce qui pousse certains emrunteurs à, quand ils le peuvent, renégocier leur crédit même si ce n'est pas toujours simple...

Après, je suis bien d'accord que tout à un prix, à commencer par le fait de devenir propriétaire, reste à optimiser ce prix...