TAUX FIXE OU TAUX VARIABLE?

MOISE

bonjour,

J'ai souscrit un crédit immobilier à taux variable sur 15 ans dont le taux initial était à 2,5% pour une somme empruntée de 123 000 €.

Variable, ce taux a très fortement fluctué.
Il y quelques mois, il éait à 6%.
Le capital restant dû s'élève à 111 213 €.
J'ai l'impression de ne rien avoir remboursé alors que je verse près de 1000 € chaque mois depuis décembre 2006.

J'ai la possibilité de passer d'un taux variable à un taux fixe.
Le banquier tente de me convaincre de conserver mon taux variable qui serait aujourd'hui repasser à 2,23% du 15 mai au 15 août (révision tous les trimestres) alors que si j'optais pour le taux fixe, il serait de 4,51% mais jusqu'à l'échéance du contrat.

QUE DOIS-JE FAIRE?
PAR AVANCE JE VOUS REMERCIE

bjulien · Posté le: 21/08/2010 10:41 par **bjulien** Sujet du message:

Bonjour,

J'ai opté pour un taux variable moi aussi, il y a maintenant 2 ans, cape 0, je suis aujourd'hui à 1%. Dans mon cas present, le taux variable reste encore très et plus interessant que le taux fixe bien qu'il soit en baisse depuis qq temps. C'est alors surprenant que votre taux variable soit passé il y a 6 mois à 6% compte tenu des indices euribor en baisse depuis 2 ans.

Dans votre cas, il faut reprendre deja votre contrat pour :
- connaitre le taux sur lequel est basé votre emprunt (taux euribor 3 mois, ? etc...)
- connaitre le taux de reférence et le plafond possible
- connaitre le taux de marge de votre banque (elle est forcément indiqué dans le contrat)
- connaitre les conditions pour un passage à un taux fixe (pénalités, taux de marge de la banque etc..)
- connaitre le taux de pénalités pour un rachat total de votre emprunt (remboursement total) si vous passiez par exemple par une autre banque.

Je vous conseillerais (pour le dernier cas savoir passage avec une autre banque) aussi de passer par un courtier par exemple pour renégocier votre pret car d'apres le peu que vous dites j'ai bien peur que ce soit des voleurs votre banque (un taux fixe à 4,5 me parait très surprenant).

A ce jour, sur 15 ans : taux fixe d'environ 3,4 % ;

Concernant le taux variable;, il n'est plus vraiment intéressant, les banques se gavent pour la plupart avec des taux de marge souvent très important, laissant peu de place à des opérations à moyen terme très intéressante, voire souvent peu rentable sur capé +1 ou + 2.

Bon courage.

fgenez · Posté le: 31/08/2010 11:28 par **fgenez** Sujet du message:

Bonjour,

Je me permets de poster dans ce thread car j'ai un peu le même problème.

J'ai contracté en 2007 un crédit à taux variable pour une durée de 27 ans avec des mensualité fixe avec un investissement Borloo neuf (objectif : revente dans 10 ans).

Initialement 4,05%, il est maintenant à 2,25% (indexé sur Euribor 3 mois non capé). Pour la première fois le taux remonte et je pense que ca va être le cas pour toutes les nouvelles échéances.

Je me demande s'il n'est pas préférable de profiter des taux bas pour passer en taux fixe. J'ai une option pour un passage en taux fixe à 4,84% sans pénalité.
Je peux aussi bien entendu faire un rachat de crédit mais je devrais payer des pénalités.

Selon vous, devrais-je tenter de racheter mon crédit ou devrais-je le conserver avec son taux variable ?

D'avance merci,

Cordialement,

bjulien · Posté le: 31/08/2010 17:27 par **bjulien** Sujet du message:

bonjour,

Sans être pro sur le sujet, je suis surpris de voir apparaitre dans votre message, "non capé", voulez vous dire que vous être capé 0 ?

Auquel cas si vous etes cape 0, votre seuil max devrait être le taux initial = 4,05 %, et donc quel est l'interet de passer sur un taux fixe à 4,85 % si vous etes sur un taux variable cape 0 pour un 4,05 %= initial ? Ou alors ce n'est pas un cape 0 mais +1....

Je vous conseille donc de vérifier les élements suivants :
- connaitre le taux de reférence et le plafond possible (cape 0, cape +1, cape +2...)
- connaitre le taux de marge de votre banque (elle est forcément indiqué dans le contrat) ?
- connaitre les conditions pour un passage à un taux fixe (pénalités, taux de marge de la banque etc..) : quel est le taux de marge par ex que la banque appliquera sur le ref oat ?

Aussi à ce jour, on peut avoir un taux fixe de 3,6 pour 170 000 € sur 25 ans (en passant par courtier certe et sur un emprunt direct), donc je vous conseille aussi de faire jouer un courtier dans la partie.... en plus de l'offre faite par votre banque, mais ce sont des voleurs selon moi à ce % là.

A bientot,

Cdlt.

fgenez · Posté le: 31/08/2010 18:18 par **fgenez** Sujet du message:

Bonjour,

Merci pour votre réponse rapide.

J'ai du mal m'exprimer, il n'y a pas de référence à un taux capé ou non, mais il est indiqué que la majoration ne peut excedé l'indice mensuel INSEE des prix à la consommation ou 2,5% si l'augementation de cet indice est inférieur à 2,5%.
Ca veut dire un taux capé à 2,5% par rapport aux taux initial de 4,05%, soit 6,25% max ?

Ceci dit à 6,26%, j'ai calculé que je paierai quelques dizaines d'euros de remboursement de capital sur les 900€ de mensualité :(.
Pour répondre à vos questions :
- L'indice de référence est TIBEUR 3 mois (0,85% pour le dernier calcul)
- La marge de la banque est de 1,4%
- L'option de passage à taux fixe correspond au Taux moyen mensuels des emprunts d'état à la long terme (TME publié par la caisse des dépôts et consignation) majoré de 1,7%.
- Les pénalités en cas de remboursement anticipé (y compris pour un passage en taux fixe) sont de 1 semestre d'intérêts au taux du crédit (je ne sais pas si c'est le taux en cours ou initial) dans la limite de 3% de capital restant du.

Merci beaucoup !

bjulien · Posté le: 31/08/2010 19:28 par **bjulien** Sujet du message:

ah oui effectivement, je comprends mieux le seuil max possible, qui est relativement très important alors le risque est alors relativement important pour 2011/2012 de vous voir appliquer un % important.

A votre place, je ferai appel à un courtier (meilleur taux .com + aussi une question dans le forum pro de ce site pour rentre en contact avec un exper + autre courtier si vous connaissez) pour réaliser un calcul en remboursement total de l'emprunt (et donc payer les 3 % de pénalités du capital restant dû) avec changement de banque. Car 3% de pénalités comparé à un taux dans une autre banque (rapatriement bien sur des comptes en banque), à un taux beaucoup plus bas, pourrait etre financièrement nettement plus intéressant. C'est une solution selon moi à calculer.

Ensuite, en fonction de cette comparaison, vous pourrez mettre un coup de pression à votre banque actuelle et choisir la solution la plus adaptée, financièrement parlant et aussi la plus simple.

Après de multiples discussions avec certains courtiers, il semble que les taux devraient restés relativement stable sur la fin de l'année, mais un passage vers un taux sera ensuite inévitable avt la fin de l'année. Vous avez donc qq mois dvt vous (bien sur ce n'est pas une science exacte) pour faire toutes ces démarches. Pour l'augmentation insee, je ne connaissais pas ce type d'articulation (question à poser impérativement) sur la conséquence que peut avoir cette indice sur la fin de l'année.

Bon courage.

Cdlt.

24heures · Posté le: 31/08/2010 22:34 par **24heures** Sujet du message:

[quote="bjulien"]autre courtier si vous connaissez).[/quote]

Cafpi, Empruntis, ace pour ne citer qu'eux... meilleurtaux est passé sous contrôle de la Caisse d'Epargne voici 3 ans, il faut juste le savoir.

fgenez · Posté le: 01/09/2010 10:43 par **fgenez** Sujet du message:

Merci pour vos réponses. Cela me conforte dans mon choix.

A titre d'info, voici l'historique de l'EURIBOR 3 mois, plus la marge de 1,4% ca peut effectivement être très risqué :
[link]

Fin 2009, le taux effectif était de 6,8%, ce qui a provoqué un amortissement négatif et une augmentation du capital à rembourser (mon capital restant du augmenté de 3000€).

Je viens de d'appeler ma banque (BNP Invest Immo pour ne pas les citer) qui m'ont bien entendu fortement dissuadé de racheter mon prêt puisque selon eux, le taux moyen d'un taux variable est de 3,5%, 4% (les expériences passées démontre pourtant le contraire). C'est presque honteux de fournir un tel argumentaire.
Ils m'ont indiqués qu'ils n'étaient pas en mesure de me proposer un taux fixe à 3,70% en rachat, je vais rapidement changer banque.

Souhaitant passer indépendant sous peu (2 mois), je vais devoir négocier dans les semaines à venir (après cela, aucune banque ne me fera confiance). Merci pour les infos et si j'ai un conseil pour ceux qui ont encore un taux variable non cappé, débarrassez-vous en vite.