Loi de finances 2024 / LMNP : le coup de rabot fiscal fatal n’aura pas lieu !

Tribune de Christophe Duprat et Arnaud Gayot, cofondateurs de Qlower.

L’amendement 2789 adopté hier signe la fin de la location meublée non professionnelle

Examiné et adopté le 12 octobre, l’amendement CF-2789 déposé par le Groupe Renaissance a été adopté et fera partie du projet de loi de finance 2024. Les bailleurs particuliers proposant des logements meublés perdent un avantage majeur et vont privilégier d’autres classes d’actifs. On s’attend à une accélération de la thrombose subie par les milliers d’étudiants, jeunes actifs, et autres foyers déjà face à la difficulté extrême pour trouver un logement.

Tandis que les annonces d’un alignement des abattements des régimes Micro (Micro Foncier, Micro BIC et Location de tourisme) se succèdent, c’est un coup de Trafalgar que le Groupe Renaissance vient de jouer. Plusieurs amendements ont été proposés puis retirés autour du sujet du calcul de la plus-value. Hier soir, par surprise, c’est un amendement anodin qui vient porter un coup sérieux à la location meublée.
En clair, le calcul de la plus-value s’alourdit du montant des amortissements déjà déduits. Ainsi, un bailleur ayant loué meublé son logement pendant 10 ans, avait jusque-là la possibilité d’amortir son bien, traduisant comptablement l’usure du temps. Ce sera désormais impossible. L’adoption de cet amendement au projet de loi de finance 2024 verra la fiscalité s’alourdir considérablement en cas de plus-value.

Pire, pour le particulier ayant investi dans la rénovation énergétique du bien loué meublé, la dépense est neutralisée par l’amortissement. L’amélioration des logements proposés n’a alors aucun avantage économique. C’est donc une double erreur que fait là le Groupe Renaissance.

1. Modifier les règles fiscales qui pénalisent les bailleurs particuliers offrant un logement à 1 foyer français sur 4.
2. Désinciter les bailleurs à réaliser des travaux amortissables dans le contexte climat pourtant évident.

Cet amendement injuste n’aborde aucunement 2 points qui ne sont pas des détails :

1. La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt dû par les bailleurs meublés qui ne semble pas vouloir disparaître
2. Le taux global des prélèvements sociaux qui présente toujours un écart entre la location nue et meublée, et la location saisonnière.

Maintenant cet amendement adopté, quelles options possibles ?

L’alerte est donnée : le Gouvernement change les règles en cours de partie. L’immobilier requiert une vision long terme et une stabilité de la fiscalité. Pourtant, les investisseurs particuliers participent massivement à l’effort climatique et à l’effort du logement en investissant dans l’immobilier et proposant des logements à 1 foyer sur 4 moyennant une rentabilité moyenne de 4,5% avant fiscalité. Compte-tenu du risque et de l’effort demandé, ce coup en douce vient rompre la confiance nécessaire.

Les investisseurs déçus adopterons majoritairement 2 comportements :

1. Vendre en urgence avant le 31/12/2024, sans préparation et sous la contrainte fiscale, afin d’échapper à une sur-fiscalité de la plus-value
2. Créer des SCI qui, soumises à l’impôt sur les sociétés, bénéficient d’une fiscalité plus stable.

Cet amendement doit être validé par le Sénat lors de son examen, spécifiquement voulu en session extraordinaire par Elisabeth Borne, facilitant ainsi le recours au 49.3.

Christophe Duprat et Arnaud Gayot sont cofondateurs de Qlower, solution comptable et fiscale pour les investisseurs immobiliers. Engagé dans l’inclusion des séniors et la rénovation énergétique, Qlower sert 8000 propriétaires bailleurs dans toute la France.

DOCUMENTATION
Amendement 2789, voté

Extrait de l’amendement 2789

La France fait actuellement face à une véritable « crise du logement ». Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues. Pour lutter contre cette situation, il convient de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme.

Guidé par un objectif de justice fiscale et afin de corriger les déséquilibres fiscaux entre la location de meublés et la location de logement nus, le présent amendement vise à corriger une anomalie du régime fiscal de la location meublée non professionnelle. L’une des singularités fiscales de ce type d’activité réside dans la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value. Au cours de la location, on considère que le bien se dégrade et donc qu’il perd de la valeur ce qui justifie la déduction des amortissements des revenus tirés de la location. Alors qu’au moment de la cession, on considère que le bien n’a pas perdu de valeur et c’est le prix d’acquisition qui est considéré indépendamment des amortissements déduits Ce mode de calcul est décorrélé de la réalité économique du bien.

Ainsi, pour un même appartement loué en meublé, acquis à 100 000 euros duquel on a déduit 10 000 euros d’amortissements au cours des années de location et qui est revendu à 120 000 euros :

• les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre non professionnel mais ne seront pas réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000-100 000 euros = 20 000 euros ;
• les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre professionnel mais seront réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000-(100 000-10 000) euros = 30 000 euros.

Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise. Cet amendement corrige cette anomalie en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel.