Assurance vie : la SCI ViaGénérations s’effondre à son tour de près de 20%

SCI ViaGénérations

Plébiscitée depuis son lancement en 2017 par de nombreux conseillers et courtiers en assurances vie et PER, avec un réel attrait pour les particuliers investisseurs (489 biens immobiliers détenus et un encours de 775 millions d’euros !), sur ce marché de niche du viager, un rôle social à la clé, cette SCI ViaGénérations doit faire face à la chute de la valorisation des biens immobiliers lors de la revente de ses actifs. Comme de trop nombreux supports immobiliers, le gestionnaire (Groupe Magellim) ne peut que constater les dégâts. Les investissements effectués lors du pic du marché de l’immobilier (2021 à 2023) sont désormais bien loin des valorisations actuelles. La performance du support s’effondre de 19,10% sur l’année 2026, constat effectué au 30 juin 2026. Un nième rappel aux investisseurs : l’immobilier est un investissement à risque de perte en capital.

La SCI ViaGénérations (FR0013305729) est une Société Civile Immobilière gérée par Magellim REIM. Créée en 2017, elle investit exclusivement en nue-propriété de biens immobiliers résidentiels achetés auprès de seniors en formule 100 % bouquet (sans rente), leur garantissant le droit d’y rester à vie. Elle est uniquement accessible en unité de compte via des contrats d’assurance-vie ou de plans d’épargne retraite (PER). Son SRI est de 3 sur 7, marquant, une fois de plus, la mauvaise indication des risques réels encourus.

Selon le principe du viager, mais avec un règlement immédiat 100% en bouquet, ViaGénérations achète la nue-propriété des biens immobiliers avec une décote de l’ordre de 40% de leur valeur estimée, à des seniors (environ 80 ans en moyenne) qui ont la garantie de rester à domicile à vie. A leur décès, le fonds récupère la pleine propriété et peut revendre ces logements. Et le souci est bien là. Même en achetant avec une forte décote, rien ne peut garantir que les prix des actifs grimperont quelques années plus tard. Le scénario noir est bien là.

La société de gestion se veut toutefois rassurante sur le modèle économique de son support d’investissement. Ainsi, dans son rapport de gestion trimestriel, la société indique : "Les premières cessions de l’année nous ont permis de confronter les valeurs d’expertise au 31/12/25 aux prix effectivement constatés lors des transactions. Ces opérations ont mis en évidence des niveaux de prix inférieurs aux références qui prévalaient jusqu’alors. Dans ce contexte, le Comité de valorisation a décidé d’ajuster la valeur du portefeuille afin qu’elle reflète au plus près les conditions actuelles du marché. Cette évolution traduit notre volonté de maintenir une valorisation fidèle à la réalité des marchés. Nous sommes conscients que cette évolution peut susciter des interrogations. C’est pourquoi nos équipes restent pleinement mobilisées pour vous accompagner, répondre à vos questions et vous apporter toute la visibilité nécessaire sur cette décision et sur l’évolution du fonds. ViaGénérations continue de s’appuyer sur des tendances démographiques structurelles de long terme, en particulier le vieillissement de la population et l’aspiration croissante des seniors à demeurer à leur domicile le plus longtemps possible. Cette stratégie, fondée sur l’acquisition de biens résidentiels haut de gamme en viager, conserve tout son sens dans la durée. Nous poursuivrons une gestion active du portefeuille, en accompagnant les cessions dans les meilleures conditions possibles et en restant attentifs aux opportunités que pourra offrir l’évolution du marché."

DOCUMENTATION
Rapport de gestion SCI ViaGénérations (T2 2026)