Explosion des loyers en France sur une année : l’augmentation dépasse le plafonnement de la hausse fixée à +3.5%, comment est-ce possible ?

Alors que la réglementation induite par le bouclier loyer, reconduite jusqu’en mars 2024, restreint les hausses de loyers à 3.5% sur une année, une étude publiée hier affirme que la hausse des loyers des studios dans toutes les grandes villes françaises seraient bien au-delà des 3.5%. Plus de 4 %, voire 5 % et même 6,6 % comme à Nice. Comment l’expliquer ? Tout ceci est-il bien légal ?

Hausse des loyers de 6.6 % ? Vraiment ?

Le spécialiste de la data PriceHubble révèle que dans toutes les grandes villes l’augmentation des loyers est supérieure à l’indice de référence, notamment pour les studios. Ce serait l’une des conséquences de la pénurie de logements à louer, ou un effet d’aubaine saisi par les bailleurs particuliers. Les studios sont les biens dont les loyers augmentent le plus. Les villes sont les loyers des studios augmentent le plus sont Nice, Paris et Brest, selon le spécialiste de la data PriceHubble.

+7% sur les loyers des studios à Nice

C’est à Nice que la hausse des loyers est la plus forte. Ici, selon PriceHubble, les studios ont pris quasiment 7% sur un an. On est au-delà des 6% à Paris, Brest et Bordeaux. Et entre 4 et 5% de hausse à Strasbourg, Marseille, Nantes, Lille et Montpellier.
En réalité, de toutes les plus grandes villes, il n’y a qu’à Lyon que l’augmentation des loyers reste inférieure à l’IRL, l’Indice de référence des loyers plafonne théoriquement l’augmentation à 3,5% cette année.

Comment cela est-ce possible ?

Les données publiées sont-elles fiables ? À priori, oui. Alors comment expliquer que la hausse moyenne puisse être de 7% sur Nice par exemple ? C’est possible pour essentiellement 4 raisons :

• Les données publiées par PriceHubble concernent les loyers charges comprises, alors que la réglementation ne fixe qu’une limite de hausse sur le loyer hors charges (+3.50 % sur une année). Or, les charges de copropriétés ont explosé cette année, avec notamment l’envolée des coûts liés à l’énergie.
• Une partie importante (évaluée à 30%) des bailleurs louant de particuliers à particuliers ne respectent pas la réglementation en termes de hausse de loyers, limitant à 3.5% la hausse annuelle de loyer. Les hausses sont le plus souvent appliquée entre deux locataires (changement de bail), ce qui pourtant est également réglementé et plafonné, spécifiquement dans les zones tendues.
• La réalisation de travaux, d’amélioration ou de mise en conformité avec les règles de décence, intervenus depuis la signature du bail de location précédent et que leur montant est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, une augmentation du nouveau loyer annuel de 15 % du coût des travaux TTC est possible. Si des travaux ont été réalisés dans les conditions exposées ci-dessus pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer et datant de moins de six mois, alors l’augmentation du nouveau loyer est libre (dans la limite du loyer de référence majoré lorsque le bien est situé dans une ville où cet encadrement spécifique s’applique aussi).
• L’effet collatéral de la fixation d’un plafond de hausse de loyer : en fixant un plafond minoré de l’IRL, le gouvernement a incité les bailleurs à revoir tous les baux afin d’inclure la revalorisation systématique. Près de 30% des baux signés n’incluaient jusqu’alors aucune clause de revalorisation annuelle. Désormais, les bailleurs particuliers sont particulièrement sensibilisés aux hausses de loyers et en profitent pour changer leurs baux lors d’une vacance locative. C’est le constat notamment dans les communes qui imposent désormais un plafond de loyers. Tous les loyers, qui restaient jusque là encore inférieurs au plafond fixé, sont revus à la hausse afin d’atteindre le plafond autorisé. En imposant un plafond de hausse, le gouvernement incite donc tous les propriétaires à appliquer cette hausse maximale (3.5%) de façon systématique, ce qui n’aurait pas été forcément le cas autrement. De même, les loyers en dessous des plafonds de loyers se retrouvent revalorisés au niveau du loyer de référence de la commune.