Immobilier / hausse des taux : le pouvoir d’achat immobilier des Français résiste mieux que celui des Belges et des Allemands

La hausse des taux d’intérêts fait baisser le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs à crédit, leur coût de financement étant plus élevé. Les prix de l’immobilier, ainsi que les taux de crédits immobiliers proposés en France, Allemagne et Belgique, diffèrent. La perte de pouvoir d’achat des acquéreurs à crédit varie donc en fonction.

Les Français, une nouvelle fois les plus préservés de la hausse des taux ?

C’est assez surprenant. À lire les nouvelles concernant le marché de l’immobilier, ce serait plutôt la soupe à la grimace en France. Le marché de l’immobilier neuf est en passe de se bloquer, la faute aux seuils de l’usure et à la hausse galopante des prix du neuf. Du côté de l’ancien, la hausse des prix des matériaux a jeté un froid, et les rénovations thermiques ne sont pas prêtes d’être menées à bien. Sur fond de hausse de taux d’intérêt, l’on nous annonce que le marché de l’immobilier en France est celui qui préserve le plus le pouvoir d’achat des acquéreurs à crédits (du moins en comparant seulement avec la Belgique et l’Allemagne). Les stats sont parfois taquines.

Ces chers crédits immobiliers...

Entre janvier et juillet 2022, la capacité d’achat en mètres carrés [1] a reculé de 5 m² en moyenne pour la France (1 m² pour Paris), passant respectivement de 64 m² à 59 m² et de 19 m² à 18 m². En Allemagne, la perte de pouvoir d’achat est de 13 m² (pour l’ensemble du pays, passant de 62 m² à 49 m²) et de 9 m² pour Berlin (de 41 m² à 32 m²). Mais les Allemands achètent principalement leurs biens immobiliers en cash, alors que les Français ont recours à un crédit dans 80% des cas.

En Belgique, la bulle immobilière est moins élevée. Les prix de l’immobilier sont davantage accessibles. La remontée des taux impacte plus fortement le pouvoir d’achat en mètre carré, car tout simplement les surfaces sont plus grandes. La Belgique accuse ainsi une baisse moins prononcée du pouvoir d’achat immobilier qu’en Allemagne : - 14 m² à l’échelle de tout le territoire (de 102 m² en janvier 2022 à 88 m² en juillet 2022) et de - 10 m² pour sa capitale bruxelloise (de 70 m² à 60 m²). En pourcentage, les stats sont plus claires, c’est en Allemagne que la baisse du pouvoir d’achat est la plus marquée.

Pouvoir d’achat immobilier

(source : Groupe Aviv)

Taux à 3% à fin 2022

La hausse des taux d’intérêts n’est pas prête de s’arrêter. Actuellement, ce sont pas moins de 16 points de base en moyenne de hausse par mois en France. Avec l’amorce d’un retour d’une politique monétaire conventionnelle de la BCE, le gouverneur de la Banque de France a annoncé que les taux d’intérêt immobiliers en France pourraient atteindre 3 % à fin 2022 (versus 1,7 % aujourd’hui). "Un changement de cette ampleur", estime le baromètre du groupe Aviv, "signifierait une baisse mécanique de 13 % dans la capacité d’achat des ménages par rapport à la situation actuelle. »

Les prix ne baissent pas encore, mais...

Entre janvier et juillet 2022, les prix de l’immobilier augmentent encore en France (+ 1,7 %), en Belgique (+ 1,8 %) comme en Allemagne (+ 3,4 %). Toutefois, nuance le baromètre, « les premiers signes d’un ralentissement, tant du point de vue de l’activité que des prix, ont commencé à apparaître au premier semestre de l’année dans certains pays comme en France et en Allemagne. » Dans l’Hexagone, le marché parisien cède 0,4 % à 10.192 euros par m² (entre janvier et juillet 2022). Tandis qu’outre-Rhin, les prix reculent à Hanovre (- 1,8 % à 4.019 euros par m²), à Essen (- 0,5 % à 2.954 euros par m²) et à Düsseldorf (- 0,9 % à 5.206 euros/m²). En revanche, Berlin reste sur une tendance haussière (+ 3,5 % à 5.071 euros par m²), de même qu’en Belgique, Bruxelles (+ 4,4 % à 3.428 euros par m²).