Immobilier locatif : le gel des loyers des logements énergivores (DPE classés F et G) est entré en vigueur ce mercredi 24 août 2022

Gel des loyers des logements F ou G

Les propriétaires de logements à étiquette énergétique F ou G (DPE - diagnostic de performance énergétique), les plus consommateurs d’énergie, ne peuvent plus augmenter leurs loyers. Il s’agit de la première d’une série de restrictions à venir dans les prochaines années. Ainsi dès le 24 août 2022, les propriétaires de passoires thermiques (classes F et G) seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location. La plupart d’entre eux ne le feront évidemment pas, puisque le coût des travaux dépasse largement la faible hausse des loyers applicable. Pour rappel, au niveau national, la hausse des loyers maximale est fixée à 3.5%. D’autres mesures, comme l’interdiction de louer seront alors plus incitatives.

Le souci des classements...

Les propriétaires peuvent parfois être mécontents. Les associations de consommateurs ont fait la preuve que la classification des DPE peut être arbitraire, selon le diagnostiqueur. Bien que les classements se soient améliorés, il reste des points de frictions.

DPE : les diagnostics de performance énergétique ne sont pas fiables, jusqu’à 2 lettres d’écart selon le diagnostiqueur, d’après 60 Millions de Consommateurs

Dans son numéro de juin 2022 de 60 Millions de consommateurs, l’association de consommateurs dévoile les résultats de son test effectué auprès de 20 diagnostiqueurs, pour un même bien immobilier. Les résultats sont hallucinants.

Interdiction de locations des biens classés E, F et G

Selon un horizon échelonné, les biens immobiliers classés E, F et G vont voir leur valeur chuter au fil des années. En effet, leur valeur locative sera réduite à zéro à partir de 2023 pour les biens classés G dont la consommation annuelle dépasse 450 kW/m2/an, respectivement 2028 pour les biens classés F et 2034 pour les biens classés en E.

Quand fournir le DPE au locataire ?

Le diagnostic de performance énergétique doit être fourni au nouveau locataire lors de la mise en location, c’est-à-dire lors de la signature du contrat. Par ailleurs :

• le propriétaire doit obligatoirement tenir le DPE à disposition de tous les candidats locataires lors des visites ;
• l’annonce doit obligatoirement mentionner, sous peine de sanctions (jusqu’à 3.000 €), la classe énergie (la consommation énergétique symbolisée par une lettre, de A à G) et la classe climat (l’émission de gaz à effet de serre, symbolisée par une lettre, de A à G) du logement. En conséquence, le DPE doit donc être réalisé avant la publication de l’annonce.

En revanche, le DPE n’a pas à être mis à jour en cours de bail, ni fourni à nouveau en cas de tacite reconduction.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : nouvelle formule à compter du 1er juillet 2021

Une refonte du Diagnostic de performance énergétique (DPE) reposant sur une nouvelle méthode de calcul entre en vigueur le 1er juillet pour les logements à la location ou à la vente dans le cadre de la lutte contre les passoires énergétiques.

Travaux : comptez au minimum 50.000€ pour passer de G à D

Le coût des travaux est exorbitant pour changer de classe énergétique. Une moyenne citée par plusieurs professionnels serait de l’ordre de 50.000€ pour passer de G à D. Et encore, avec l’inflation galopante actuelle et le manque de matériaux, la facture ne cesse de grimper au fil des mois. C’est pourquoi de nombreux propriétaires préfèrent mettre en vente, pendant que les prix de l’immobilier ne se sont pas encore effondrés.

Ce phénomène touche tous les territoires et tous les types de villes. Au Nord, le marché lillois voit les passoires énergétiques bondir de 41% sur le marché de l’acquisition. A l’Est, les logements étiquetés E, F et G progressent de 10 % à Strasbourg. A Lyon, ils augmentent de 43 % et à Bordeaux, le nombre de ces logements proposés à la vente progresse de 27 %, tout comme à Aix-en-Provence. A côté de ces métropoles, des villes dites « de report », connaissent le même phénomène. C’est le cas de Boulogne-Billancourt (+ 38 %), de Villeurbanne (+ 32 %) ou encore d’Argenteuil (+ 56 %).