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Immobilier industriel et logistique : un secteur sur un petit nuage, forte poussée de fièvre fin 2021

Le secteur de l’immobilier logistique est en pleine effervescence depuis quelques mois. Les épargnants peuvent le constater du reste via les rendements des SCPI spécialisées dans ce secteur, des rendements en haut du marché. Ce marché a dépassé ses niveaux de 2019 depuis le dernier trimestre.

L’immobilier industriel et logistique est en plein boum en 2021 ! © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

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CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise commente le marché de l’immobilier industriel et logistique au 3T 2021. Dans un contexte de reprise, les volumes placés pour le marché locatif logistique sont en hausse de 22 % par rapport à la même période en 2020 et s’approchent des niveaux records de 2019. Le marché de l’investissement affiche un dynamisme très positif porté par la croissance du e-commerce. Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L, commentent les chiffres du 3T 2021 et nous donnent leurs éclairages pour la fin d’année.

Un marché locatif très actif

2021 s’inscrit dans une dynamique très positive en termes de volume placé. En effet, s’approchant des niveaux records de 2019 et surpassant ceux de 2020, la demande placée atteint 3 039 100 m² au 30 septembre 2021 (+22 % par rapport à la même période l’année dernière). « La crise sanitaire a donné un coup d’accélérateur aux tendances de fonds qui engendrent des besoins croissants de surfaces portés par les fortes demandes en e-commerce et logistique urbaine. Nous prévoyons un volume proche des 4,2 millions de m² placés à la fin d’année » déclare Pierre-Louis Dumont.

Dorsale : vitalité de l’Ile-de-France et percée record des Hauts-de-France

La dorsale a totalisé 2 000 600 m² au 30 septembre 2021 et a ainsi concentré 66 % des volumes de transactions, contre 58 % en 2020 et 2019. Alors que le marché francilien et des Hauts-de-France portent les volumes, les Hauts-de-France (+165 %) détrône l’Ile-de-France au 3T (+51 %). Un ralentissement marqué s’est fait ressentir en Auvergne Rhône-Alpes (-33 %) et PACA (-42 %).

Une tension accrue à l’offre

A l’échelle nationale, au 3T 2021, le stock d’offre immédiate s’élève à 2 456 000 m² (contre 3 333 800 m² au 3T 2020), soit un taux de vacance à 4,8 %, semblable à celui de fin 2018. En un an, les lancements en blanc ont presque doublé avec 741 800 m² (contre 443 600 m² au 3T 2020), plus particulièrement dans les Hauts-de-France (278 300 m² au 3T 2021), signe que la confiance des investisseurs dans les fondamentaux du marché est forte.

Le marché présente toujours de grandes disparités

D’un côté, les marchés où les taux de vacance permettent encore une relative fluidité sont le Nord-Pas-de-Calais (6,5 % contre 11,1 % au 3T 2020) et le marché francilien (4,7 % contre 6,8 % au 2T 2020). De l’autre côté, la situation de pénurie en Rhône-Alpes et en PACA ne change pas, avec des taux de vacance de respectivement 1,7 % et 2,5 %.
En régions hors dorsale, le Centre-Val-de-Loire affiche +11 % en un an, le Grand Est +34 % et la Nouvelle-Aquitaine +68 %. Ces régions ont vu leur stock d’offre immédiate augmenter en un an à l’inverse de la Normandie (-44 %) ou de l’Occitanie (-29 %) où l’offre a été rapidement absorbée.

Des loyers sous pression

« Les loyers sont clairement à la hausse sur les secteurs en situation de pénurie d’offres. Cette augmentation des valeurs pour les actifs de qualité et bien localisé devrait perdurer » précise Pierre-Louis Dumont.

Une dynamique très positive à l’investissement

Le marché de l’immobilier d’entreprise (bureaux, I&L, commerce) rebondit avec 5,6 Mds € investis contre 3,7 Mds € au trimestre précédent. Néanmoins, au total sur les 9 premiers mois de l’année, les volumes investis s’établissent à 14 Mds €, soit un recul assez net, de -20 % sur un an. « Les actifs industriels et logistiques continuent eux d’être fortement demandés, s’appuyant sur les stratégies de diversification des investisseurs, en lien avec la forte croissance du e-commerce » commente François-Régis de Causans. Plusieurs opérations témoignent de l’engouement pour les portefeuilles, par des investisseurs à la recherche d’une exposition rapide à cette classe d’actifs.

Les acquéreurs continuent d’acheter à des taux de rendement toujours plus bas, le prime s’établissant sur le trimestre à 3,25 %. La croissance attendue des loyers, ainsi que la compression des taux liée au manque d’offre face à la forte demande alimentent la croissance des valeurs vénales. « La dynamique actuelle laisse envisager un volume d’investissements 2021 supérieur à celui de 2020, proche des 6 Mds € et du record de 2019 » conclut François-Régis de Causans.

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