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Viager et nue-propriété : 4 règles à suivre pour investir plus sereinement

Depuis plusieurs années, le viager comme la nue-propriété, connaissent un regain d’intérêt et séduisent une nouvelle génération d’acquéreurs.

Viager et nue-propriété : ce qu’il faut savoir avant de se lancer © stock.adobe.com

Publié le samedi 12 juillet 2025 par FranceTransactions.com , mis à jour le vendredi 11 juillet 2025 à 19 h 02

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Sommaire

Viager et nue-propriété, deux nouvelles façons d’investir. Dans un marché immobilier instable, les investisseurs se tournent vers des solutions patrimoniales alternatives. Depuis plusieurs années, le viager comme la nue-propriété, connaissent un regain d’intérêt et séduisent une nouvelle génération d’acquéreurs. Ils ont réussi à s’imposer comme des stratégies d’épargne immobilière accessibles, sécurisées et porteuses de sens. Mais ce type d’investissement ne s’improvise pas et quelques fondamentaux sont à respecter.

1️⃣ Objectif patrimonial

Règle n°1 : clarifier son projet patrimonial avant d’investir. Ce mode d’acquisition peut servir différents projets : anticiper sa retraite sans contraintes de gestion, acquérir sa future résidence principale à moindre coût ou simplement diversifier son épargne en achetant un actif décoté.

Exemple : L’achat en viager d’un bien d’une valeur vénale de 350 000 € occupé par une femme seule de 71 ans sera estimé, après application d’une décote liée à l’occupation, à 159.000€. Le prix va être réparti entre un bouquet de 50 000 € payé lors de la signature du contrat et une rente d’environ 544 € par mois.
Le même bien en viager libre, donc immédiatement disponible ; donnera lieu à une rente plus élevée, autour de 1 500 € mensuels, sans décote liée à l’occupation. Une solution qui peut être salvatrice lorsque l’accès au financement est compliqué (jeune entrepreneur, aléas de santé...) puisque c’est le vendeur qui assume alors la fonction de prêteur.

« C’est un placement de long terme, mais maîtrisé. Les profils que nous accompagnons veulent investir avec cohérence : ils savent ce qu’ils achètent, à quel prix, et dans quel cadre juridique », explique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.

2️⃣ L’emplacement est roi

Règle n°2 : ne pas transiger sur l’emplacement. Comme tout investissement immobilier, le potentiel de valorisation dépend en grande partie de la localisation. Un logement bien situé, même occupé, reste un actif patrimonial de qualité. D’autant que, souvent, le logement redevient disponible plus tôt que prévu (départ en maison de retraite, déménagement), générant un rendement locatif ou une possibilité d’usage anticipée. « Dans près de 25 % des cas, le bien devient disponible avant le terme. Il peut alors être loué ou occupé par l’acquéreur, créant un rendement locatif non anticipé », confie Sophie Richard.

3️⃣ Anticiper l’avenir

Règle n°3 : savoir se projeter. Bien sûr, en achetant à un senior, l’acquéreur ne choisit généralement pas un « coup de cœur déco », mais un potentiel à long terme. Un salon trop petit pourra être agrandi plus tard en supprimant une cloison et une décoration désuète et surannée sera aisément refaite à terme. L’important, c’est la structure, la situation, la valeur d’usage à venir.

« Un bien en viager ne s’achète pas avec les yeux, mais avec une vision. Il faut penser à sa valeur future, à son emplacement, à son adaptabilité. Et surtout, ne pas oublier qu’on achète un projet humain, pas un produit. Viagimmo accompagne les acquéreurs à se projeter sur un potentiel immobilier, selon des solutions d’aménagement du logement. », souligne Sophie Richard.

4️⃣ Jamais seul

Règle n°4 : se faire accompagner. Juridiquement et financièrement, le viager et la nue-propriété sont des montages spécifiques, qui reposent sur des projections et données complexes : tables d’espérance de vie, évolution du marché immobilier, fiscalité applicable, clauses contractuelles... Seul un professionnel expérimenté est à même de sécuriser l’ensemble tant sur le choix du contrat (viager libre, occupé, nue-propriété) que la rédaction des clauses (réversibilité, entretien, charges) et l’anticipation de la rentabilité réelle, avec notamment, la prise en considération des statistiques d’espérance de vie selon chaque profil vendeur, mais aussi de l’évolution du marché immobilier à date, sans oublier l’attractivité locative propre à chaque bien.

« Le viager ne s’improvise pas, il relève d’un montage complexe comportant du juridique, du financier et du notarial. Il faut sécuriser les clauses de réversibilité, anticiper les charges, évaluer les scénarii de durée. Ce n’est pas un produit de défiscalisation, c’est un placement de conviction », prévient la fondatrice de Viagimmo.

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