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Premier signe d’un dégonflement de la bulle immobilière en France ? Pas certain. La baisse attendue par la Centrale de Financement, courtier en crédits immobiliers, n’étant que de 5%. La hausse inéluctable des taux d’intérêt, ajoutée aux conditions restrictives d’octroi au crédit fixées par le HCSF pourrait bien pousser les prix de l’immobilier davantage vers le bas .
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Publié le par Denis LapalusLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée remarquable de + 4.10 % en 2023, sans avoir recours au moindre bonus de rendement. Ce fonds euros est accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, sans contrainte de versement sur les unités de compte, 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque sur 2024. Son objectif de rendement pour 2024 devrait s’approcher des 5 % (non garanti, net des frais de gestion, brut des prélèvements sociaux et fiscaux). Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023.
Mardi 14 septembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a choisi de traduire en normes juridiquement contraignantes, les recommandations conditionnant l’accès au crédit immobilier des Français, soit 35% d’endettement maximum et une durée d’emprunt maximale à 25 ans (27 dans le neuf). Cette décision sera effective à partir du 1er janvier 2022. Le Haut Conseil entend ainsi éviter un nouvel emballement du marché du crédit immobilier, tel qu’il avait été observé en 2019... Dans un contexte de hausse inéluctable des taux de crédit, La Centrale de Financement alerte sur les conséquences néfastes que ces mesures normatives auront sur l’accès au crédit des primo-accédants et, plus largement, sur les zones de turbulence que le marché immobilier risque de traverser... En entérinant définitivement les conditions d’octroi de crédit, la marge de manœuvre laissée aux emprunteurs se réduit drastiquement, et contraint l’accès au crédit du premier maillon de la chaîne de l’acquisition immobilière : les primo-accédants.
« Pour maintenir le dynamisme du marché immobilier, la première variable d’ajustement possible pourrait être les taux d’emprunt. Or, dans ce contexte de crise sanitaire et d’instabilité économique, les taux vont inexorablement augmenter. C’est, en tous les cas, le scénario le plus probable au regard de la politique monétaire envisagée par la FED, qui prévoit l’augmentation des taux longs, et dont les décisions sont toujours suivies de près par la BCE... À La Centrale de Financement, nous envisageons une augmentation d’environ 0.40% des taux sur l’ensemble des durées de prêt ! », déclare Sylvain Lefèvre, président de La Centrale de Financement. « Dans ce contexte, pour soutenir l’accès au marché immobilier, il ne reste désormais plus qu’à ajuster les prix de l’immobilier à la baisse. Dans le cas contraire, c’est l’ensemble du marché immobilier qui risque de se figer... En effet, si les primo-accédants, premier maillon de la chaîne du crédit immobilier, n’ont plus la possibilité d’être accompagnés, en raison de taux et de prix de biens trop élevés, c’est tout le marché qui s’enraye ! Les biens des aspirants secundo-accédants ne se vendront plus et le marché de l’immobilier sera bloqué. »
Selon La Centrale de Financement, dans un contexte de hausse des taux de crédit, la décision du HCSF aura inévitablement un impact sur les prix du marché immobilier, en France. Le courtier anticipe une augmentation d’environ 0.40% des taux sur l’ensemble des durées de prêt. Afin d’établir concrètement l’impact des mesures non dérogatoires du HCSF, La Centrale part du profil moyen du primo-accédant pour dresser un état des lieux et établir sa capacité d’emprunt avant et après augmentation des taux de crédit. Au premier semestre 2021, le revenu annuel net moyen d’un primo-accédant, en France, s’élève à 41 447 € [1], soit 3 453 € par mois.
Ayant la possibilité de s’endetter jusqu’à 35% de son revenu total, ce dernier pourrait prétendre à un remboursement maximal de 1 208 € par mois. Dans cette valeur, environ 72 € seraient dédiés au remboursement de l’assurance emprunteur (2 x 100% par tête [2]). Il resterait ainsi, à l’emprunteur, une capacité nette de remboursement de 1 136 € par mois, hors assurance (soit 13 632 € par an).
Dans les conditions actuelles d’emprunt, un primo-accédant, disposant d’une capacité moyenne de remboursement de 1 136 € par mois et contractant un prêt sur 25 ans au taux moyen de 1,25%, pourra prétendre à un montant de prêt maximum à hauteur de 292 559 €, où qu’il se trouve sur le territoire.
| Pour un primo-accédant bénéficiant d’un revenu moyen net annuel de 41 447 € et contractant un prêt sur une durée de 25 ans | |||
| - | Dans les conditions actuelles d’emprunt | Dans un contexte d’augmentation des taux anticipé par La Centrale | Variations |
| Taux d’emprunt moyen | 1,25% |
1,65% |
+ 0.40% |
| Capacité d’emprunt moyenne (en fonction du taux appliqué) | 292 559 € |
279 100 € |
- 13 459 € (-4,6%) |
| Île-de-France (hors intra-muros) | |||
| Prix moyen au m2 | 7 089 €
[3] |
6 763 € |
- 4,6% |
| Surface achetée | 41,27 m2 | ||
| Province (Région Nouvelle-Aquitaine) | |||
| Prix moyen au m2 | 2 924 € |
2 789,61 € |
- 4,6% |
| Surface achetée | 100 m2 | ||
Avec un prix moyen au m2 s’élevant à 7 089 € [4] en Île-de-France (hors Paris intramuros), le primo-accédant qui contracte un prêt d’un montant de 292 559 € aura la possibilité d’acquérir un bien d’environ 41,27 m2.
En province (ici en région Nouvelle-Aquitaine), où le prix moyen au m2 s’élève à 2 924 €[4], un primo-accédant aura la possibilité de prétendre à un bien de 100 m2 environ.
En partant du postulat que le primo-accédant s’orientera sur un bien d’une surface similaire à celles citées ci-dessus, en Ile-de-France comme en province : dans le cas d’une augmentation hypothétique de 0,40% sur l’ensemble des taux et d’une capacité de remboursement à hauteur de 1 136 € par mois, un primo-accédant aura, au taux de 1,65% (1,25% + 0,40%), la possibilité de prétendre à un prêt (hors-assurance) à hauteur de 279 100 € maximum sur 25 ans, où qu’il se situe en France[5]. Le montant maximum de prêt que pourrait contracter un primo-accédant diminue donc de 13 459 €, soit de 4,6%.
« Pour acquérir un bien immobilier d’une taille suffisante, plus particulièrement en zone tendue, les primo-accédants n’auront d’autre choix que d’attendre la baisse des prix de l’immobilier. A l’inverse, les vendeurs devront ajuster leur prix pour correspondre aux capacités d’emprunt des acheteurs... » ajoute Sylvain Lefèvre.
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[1] Source : revenu annuel moyen des primo-accédants sur le 1er semestre 2021 - La Centrale de Financement
[2] L’assurance 2 x 100% par tête ou "couverture à 200%" est une assurance dont la quotité par emprunteur est de 100%. Si celle-ci a un coût plus élevé, elle offre aux emprunteurs une couverture complète. Par exemple, dans le cas du décès d’une des deux parties, l’intégralité du prêt sera soldée par l’assurance, exemptant le co-emprunteur de payer toute échéance à venir.
[3] Calcul établit à partir du simulateur du montant du prêt immobilier de La Centrale de Financement : https://www.lacentraledefinancement.fr/pret-credit-immobilier/les-simulateurs-de-prets-et-de-credit-immobilier/simulateur-montant-pret/
[4] Source : meilleursagents.com
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