Crédit immobilier : baisse des taux d’usure sur 20 ans et remontée des taux d’intérêt, un effet tenaille fatal au marché ?

Le marché de l’immobilier va-t-il enfin caler ?

Difficile d’imaginer pour le moment un fléchissement du marché de l’immobilier tant les hausses de prix sur 2020 sont délirantes. La France a connu une hausse moyenne des prix de l’immobilier résidentiel de +6% sur une année glissante (avril 2021) selon l’OCDE. Et cette bulle immobilière est mondiale. Alors que les conditions de financement sont toujours attractives, certains pensent que le retour de l’inflation et la remontée des taux d’intérêts devraient calmer le jeu. La récente baisse des taux de l’usure semble être un frein bien dérisoire à la folie ambiante sur l’immobilier.

Nouvelle baisse des taux de l’usure

Comme à chacune des baisses des taux de l’usure, ce seront donc de nouveaux potentiels acquéreurs de biens immobiliers qui se verront refuser leur dossier de crédit. Un mal pour un bien ? Si ces dossiers sont refusés, il s’agit le plus souvent de protéger les emprunteurs contre un montage financier trop fragile. Le comble étant évidemment que les conditions d’endettement ont été élargies (35% maximum de dette versus 30%) afin de limiter les effets de la crise économique.

Un risque d’exclusion de certains emprunteurs, en cas de remontée des taux, mais pas seulement…

Si le principe d’un taux plafond est théoriquement favorable au consommateur, dans le contexte actuel marqué par un risque de remontée des taux à court ou moyen terme (et déjà initié de façon isolée dans certaines banques), son calcul pose problème : «  Il y a un écart de 3 mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l’usure, et les conditions proposées par les banques et c’est cela qui pose problème. Ainsi le taux de l’usure des prêts immobiliers a encore baissé pour le 2ème trimestre, de 0,07 % sur les prêts de 10 ans et plus alors que certaines banques augmentent actuellement leurs taux de 0,10 à 0,20 % en moyenne. Pour le moment, elles sont peu nombreuses, mais si les taux remontent de façon plus généralisée, il y a un risque d’effet ciseau et d’exclusion du crédit de certains emprunteurs dont le taux dépassera celui de l’usure » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

En outre, les taux d’usure sont trop faibles pour tenir compte de la diversité des profils d’emprunteurs. Par exemple, sur 20 ans, en fonction des revenus, le taux nominal proposé par une banque varie de 1,15 à 2 % sur 25 ans selon les revenus, avec des taux d’assurance variant de 0,26 % pour les moins de 30 ans à 0,53 % pour les plus de 50 ans, auquel s’ajoute des frais de dossier pouvant aller jusqu’à 900 €… Compte tenu de ces écarts de taux importants, certains emprunteurs peuvent obtenir des propositions supérieures au taux d’usure. « Certaines catégories d’emprunteurs risquent d’être davantage pénalisées par le taux d’usure. Il s’agit des emprunteurs les plus risqués en termes de santé (sénior, risques aggravés), ou d’emprunteurs fragiles à qui on conseille de s’assurer à 200 % ou de souscrire une assurance perte d’emploi dont le taux pourrait dépasser plus fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance dans le TAEG. Les emprunteurs modestes peuvent également être encore impactés en raison des écarts de taux pratiqués par les banques selon les revenus et l’apport » conclut Sandrine Allonier.