Le nouveau dispositif Jeanbrun s’accompagne de mesures qui ne permettront pas d’inciter les investisseurs à se lancer dans la rénovation de logements. Les conditions ne sont pas réunies pour assurer un rendement suffisant. Décryptage.
lundi 2 février 2026, par Denis Lapalus
Dispositif « Jeanbrun » : une bonne idée, une mauvaise mise en œuvre
Alors que la transition énergétique des logements reste une priorité nationale, le nouveau dispositif fiscal « Jeanbrun » peut être un levier fiscal majeur pour la rénovation des logements anciens. Si Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, spécialiste de l’accompagnement en travaux de rénovation et d’extension depuis 25 ans, salue l’intention de relance du secteur, il alerte sur les critères d’éligibilité particulièrement ambitieux, dont la complexité pourrait freiner l’élan des investisseurs et transformer cette opportunité en un parcours du combattant. Des évolutions nécessaires sont encore à venir dans les prochaines semaines afin de lever ces freins.
Un mécanisme fiscal puissant : le cumul « Jeanbrun » et déficit foncier
Le dispositif Jeanbrun, destiné à relancer la construction, la rénovation et l’offre locative dans le logement collectif, s’adresse aux propriétaires investisseurs faisant l’acquisition, partout en France, d’un logement neuf ou ancien nécessitant d’importants travaux de réhabilitation (à ce jour, 30 % du montant de l’opération). En contrepartie d’un engagement de location de 9 ans minimum avec des loyers encadrés, il offre un avantage fiscal significatif grâce à un amortissement calculé sur le prix de revient global en fonction du loyer proposé.
Dans l’ancien, l’amortissement est de 3 % pour les loyers intermédiaires, de 3,5 % pour les loyers sociaux et de 4 % pour les loyers très sociaux, avec une limite d’amortissement qui va de 8 000 à 12 000 € euros par an en fonction de la catégorie de loyers.
Dispositf Jeanbrun
- Immobilier, location nue : dans le neuf ou dans l’ancien mais avec 30% de travaux,
- Location en tant que résidence principale du locataire (8 mois / an),
- Location interdite aux ascendants/descendants du foyer fiscal de l’investisseur,
- Loyers plafonnés : Oui (Intermédiaires, social, très social),
- Zonage : Aucun
- Durée engagement de location : 9 ans
- Fin du dispositif Jeanbrun : 31 décembre 2028
- Plafonds annuels d’amortissement : de 8 K€ à 12 k€ si location sociale
- Accès au déficit foncier : Oui
- Accès au doublement du déficit foncier : Non
- Amortissements annuels dans l’ancien :
| Logements | Taux | Plafonds en € |
|---|---|---|
| loyers intermédiaires | 3% | 8.000 € |
| loyers sociaux | 3,5% | 10.000 € |
| loyers très sociaux | 4% | 12.000 € |
- Amortissements annuels dans le neuf :
| Logements | Taux | Plafonds en € |
|---|---|---|
| loyers intermédiaires | 3,5% | 8.000 € |
| loyers sociaux | 4,5% | 10.000 € |
| loyers très sociaux | 5,5% | 12.000 € |
- Référence des plafonds de loyers :
| Logements | Référence plafonds de loyers |
|---|---|
| loyers intermédiaires | Référence Pinel/LLI |
| loyers sociaux | Loc’Avantages Loc 2 |
| loyers très sociaux | Loc’Avantages Loc 3 |
Autre nouveauté : cet avantage fiscal est compatible avec le déficit foncier, c’est-à-dire qu’en cas de charges ou de travaux supérieurs aux loyers perçus, l’investisseur pourra reporter le déficit généré sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an et ainsi réduire la base taxable à l’IR.
Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, précise l’intérêt stratégique pour l’investisseur : « Cette mesure est particulièrement intéressante car elle permet de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs, ce qui rend également le dispositif attractif pour les opérations avec de grosses rénovations et un montant important de travaux. En outre, beaucoup de biens considérés comme des passoires thermiques, avec des DPE F ou G, sont actuellement en vente. Ce dispositif pourrait leur redonner de l’attrait aux yeux des investisseurs en les incitant à effectuer les rénovations nécessaires, tout en valorisant ce patrimoine actuellement déprécié ».
En revanche, le doublement du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique n’est, à ce jour, pas cumulable avec le dispositif Jeanbrun, ce qui apparaît comme un non-sens compte tenu de la nature des travaux demandés pour être éligibles.
Des zones d’ombre : l’exclusion de la maison individuelle et le défi de la copropriété
Cependant, il existe des freins au déploiement de ce dispositif. Tout d’abord, la maison ancienne individuelle en est pour l’instant exclue ce qui devrait limiter l’impact du texte dans les zones détendues, périurbaines et rurales, alors même qu’il se veut « France entière et sans zonage ». D’autant que les maisons anciennes représentent une part considérable du gisement et des besoins de rénovation, alors que, pour les appartements, la réalité de la copropriété complexifie la donne.
En effet, le parc éligible est celui des logements collectifs qui se situent donc - par définition - en copropriété, là où la liberté d’action du propriétaire bailleur s’arrête bien souvent aux parties communes. Rénover un appartement de manière isolée sans une action collective sur l’enveloppe du bâtiment reste un défi technique et administratif majeur.
« Dans un immeuble, un propriétaire n’est pas maître de son destin énergétique, » analyse Thierry Abriat. « Isoler un appartement par l’intérieur sans traiter les ponts thermiques de la structure ou sans changer le système de chauffage collectif limite drastiquement les gains de performance. Vouloir dynamiser le secteur en ignorant la maison individuelle et en complexifiant l’action en copropriété est un paradoxe risqué. »
Le seuil des 30 % et d’un DPE A ou B : un investissement lourd pour l’acquéreur et quasi inatteignable en copropriété
À ce jour, le dispositif impose que les travaux représentent au moins 30 % du montant total de l’opération. Pour un investissement de 200 000 €, cela représente 60 000 € de travaux. Si ce seuil garantit une rénovation profonde, il constitue une barrière financière à l’entrée : pour un investisseur, mobiliser une telle somme nécessite une visibilité parfaite sur le retour sur investissement et plusieurs mois de travaux, donc autant de vacances locatives…
Il semblerait que ce seuil pourrait être abaissé à 20 % dans un texte législatif à venir.
En outre, le point le plus critique réside dans l’exigence de performance finale pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal : atteindre l’étiquette A ou B du DPE après travaux. Si cet objectif est atteignable dans le neuf, il relève de l’exploit dans l’ancien. Thierry Abriat exprime ses réserves sur ce point : « Viser une étiquette A ou B en rénovation, c’est l’excellence absolue. En copropriété, c’est quasi impossible de manière individuelle. On ne peut pas transformer un appartement en "vaisseau spatial" énergétique si le reste de l’immeuble est une passoire. Sauf à rénover l’intégralité du bâti (isolation par l’extérieur, toiture, chaufferie commune), cette exigence est totalement déconnectée de la réalité du terrain. » Il ajoute : « Le risque est de décourager les bonnes volontés. On demande aux investisseurs de réaliser des prouesses techniques là où une étiquette C serait déjà une victoire considérable pour le climat. »
Bilan : un dispositif trop ambitieux pour la rénovation qui doit encore être adapté aux réalités du terrain
Le dispositif Jeanbrun part d’une excellente intention : flécher l’épargne vers la rénovation utile. Mais pour que la greffe prenne, les professionnels du réseau illiCO travaux appellent à un assouplissement des critères de performance ou à une meilleure prise en compte des contraintes spécifiques aux copropriétés. L’investissement immobilier a besoin de visibilité et de pragmatisme pour réussir sa transition.
« Si le gouvernement ne revoit pas cette ambition à la baisse — par exemple en acceptant une enveloppe de 20 % de travaux et une étiquette C ou un gain de deux classes énergétiques — le dispositif Jeanbrun risque de rester une promesse de papier que peu d’investisseurs oseront activer de peur de ne pas atteindre l’objectif final et de perdre leur avantage fiscal. » conclut Thierry Abriat.