Le marché de l’immobilier a connu une embellie en 2025 selon le bilan des notaires, tout comme celui de la FNAIM, mettant ainsi fin à trois années de crise relative. Mais 2026 ne s’annonce pas radieux pour autant...
lundi 8 décembre 2025, par Denis Lapalus
Un bilan 2025 positif pour le marché de l’immobilier ancien
Alors que le marché du neuf s’enfonce de plus en plus dans une crise historique, le marché de l’immobilier ancien a retrouvé de sa vigueur en 2025. Les diverses bilans publiés sont positifs pour l’immobilier ancien. À ce jour, 921.000 ventes ont été conclues en France, selon les notaires qui publient ce lundi leur bilan annuel. Soit une hausse d’environ 11% sur les 12 derniers mois. De son côté, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) table, d’ici au 31 décembre, sur « 940.000 à 950.000 » transactions, selon Loïc Cantin, son président.
Au 3e trimestre 2025, les ventes progressent de 13% par rapport à 2024, un rythme inédit depuis plus de deux ans, tandis que l’activité cumulée sur douze mois affiche une hausse de 11%. Bien que les niveaux demeurent éloignés du pic de 2021, cette dynamique pourrait initier une nouvelle norme du marché.
Dopé par le marché du crédit immobilier
Comme toujours, les Français empruntent majoritairement pour l’acquisition de biens immobiliers. L’endettement à taux fixe n’est pas réellement considéré comme un facteur de risque aggravant pour la majorité de la population. Les conditions favorables de financement via le crédit finance la hausse des prix de l’immobilier. Les banques ont fait des efforts en 2025, et devraient en faire encore davantage en 2026. Avec la remontée des taux d’intérêt, les banques devraient de nouveau revoir leurs marges à la baisse, face à une concurrence accrue.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 4,08 % | 3,68 % | 3,40 % |
| 10 ans | 4,20 % | 3,75 % | 3,20 % |
| 15 ans | 4,40 % | 3,75 % | 3,20 % |
| 20 ans | 4,95 % | 3,90 % | 3,30 % |
| 25 ans | 4,90 % | 4,10 % | 3,45 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 08/12/2025 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
Les trentenaires, au portefeuille moins fourni que leurs aînés, ont particulièrement profité de la baisse des taux de crédit, qui sont passés de 4,2% fin 2023 à 3% début 2025 pour les emprunts à 20 ans. En général, ce recul a permis aux acheteurs de s’offrir des logements plus grands de six m² (de 75 à 81 m²) en moyenne, appartements et maisons confondus, selon les notaires. La part des primo-accédants est remontée (+5 points en un an). Cependant, « nous avons constaté une hausse des CSP+ et un recul des moins aisés chez les primo-accédants », souligne Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier. On l’oublie souvent, les primo-accédants ne désignent pas seulement les ménages qui achètent pour la première fois mais aussi ceux qui n’ont pas été propriétaires durant les deux dernières années. Un seul bémol dans ce panorama de 2025 : les investisseurs ne sont pas revenus vers la pierre. Dans l’ancien, leur part navigue entre 10% et 20% des achats, selon les professionnels de l’immobilier.
Le Sud-Ouest en tête des ventes
Du côté des transactions immobilières, c’est en Gironde que la progression est la plus marquée, avec une hausse de 18%. La tendance est également très positive en Haute-Garonne (+17%), dans le Rhône et en Seine-et-Marne (+16%). Seules la Creuse (-1%), la Martinique (0%) et la Guyane affichent une évolution inférieure à +1%.
Hausses de prix de l’immobilier
Cette dynamique des ventes s’accompagne d’une augmentation des prix, aussi bien pour les maisons que pour les appartements. Les villes où le prix médian au mètre carré reste le plus élevé sont Paris (9 570 euros), devant Nice (4 750 euros), puis Lyon, Bordeaux et Lille, première ville à passer sous la barre des 4 000 euros.
Saint-Etienne, toujours la ville la moins chère
À l’autre extrémité du classement, Saint‑Étienne affiche le mètre carré le plus abordable de France (1 150 euros), suivie du Havre, de Grenoble, d’Orléans et de Reims, toutes situées au‑dessus de 2 000 euros. "C’est une question de correction. Bien souvent, les villes qui baissent aujourd’hui étaient les villes qui montaient hier et vice versa", explique Laurent Rose.
De multiples craintes pour 2026 ?
Hausse des taux de crédits : la situation financière de la France pourrait avoir une conséquence néfaste pour les emprunteurs. Si les taux de marché liés à la dette française augmente (taux OAT), les banques devront répercuté cette augmentation sur les taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers. Et cela pourrait créer une situation de blocage pour bon nombre de candidats emprunteurs. Rendement locatif stable : Comme toujours, personne ne peut prédire l’avenir avec certitude. Loin des aléas politiques, ce qui freine considérablement le marché de l’immobilier ancien est la faible rentabilité des biens mis en location. C’est même le plus souvent un rendement réel (ie. net d’inflation) négatif constaté par les particuliers bailleurs. Taxe foncière 2027 : Certes, la taxe foncière ne va pas subir le big bang tant redouté en 2026 (alignement de la base de taxe sur la valeur locative), mais cette hausse n’est que repoussée à plus tard, donc probablement pour 2027. Bien que cette hausse ne soit pas si importante que cela, la crainte porte sur la hausse récurrente de cette taxe foncière, au fil des années, venant grignoter
Quelles sont les annonces qui ont le plus séduit les Français en 2025 ?
SeLoger dévoile l’annonce la plus cliquée de 2025. Les clics ne mentent pas : en 2025, les Français ont massivement privilégié les annonces affichées nettement en dessous des prix du marché, parfois de -50% à -60%. Les annonces les plus consultées ont ainsi un point commun clair : un prix qui "tombe juste". En tête du classement 2025 : un appartement en bas de maison toulonnais de 70m2, quartier Valbourdin, proposé à 206 500€. C’est exactement le type de bien sur lequel les Français ont cliqué en 2025 : un bien à un prix nettement inférieur au marché local.
Les villes qui ont concentré le plus de clics pour les appartements :
- Paris : appartement rue Danielle Casanova, 160m², entièrement rénové, à 3 995 000€ ;
- Marseille : un T2 de 54m² à 80 000€, soit 1 481€/m², l’un des prix les plus bas du classement (60% moins cher que le prix moyen des appartements marseillais) ;
- Nice : un loft de 118m² : 3 600€/m², soit –32% sous la moyenne locale.
Côté maisons :
- Marseille : la maison la plus cliquée est une mitoyenne de 73m² dans le secteur Saint-Loup / Saint-Tronc, à 325 000€ ;
- Toulouse : maison de ville de 91m² à 169 900€. Soit 1 867 €/m², quand les maisons toulousaines s’affichent en moyenne à 4 273 €/m² (écart de –56 %) ;
- Bordeaux : l’échoppe la plus cliquée reste elle, au-dessus du marché (68m², 399 000€).
Les grands chiffres de l’immobilier en 2025
Un volume de transactions qui repart à la hausse, selon le baromètre annuel des notaires. A fin septembre 2025, le nombre de transactions de logements anciens réalisées au cours des 12 derniers mois en France (y compris départements d’outre-Mer, hors Mayotte) est estimé à 921 000, soit une hausse de près de 11 % sur un an. A titre de comparaison, ce volume est similaire à ceux de juin 2017 (923 000 transactions) ou janvier 2024 (915 000 transactions).
Des prix stables pour les maisons, en légère progression pour les appartements
- + 1,3 % : la progression sur un an de l’indice des prix des appartements anciens en France métropolitaine (au 3ème trimestre 2025)
- + 0,2 % : la progression sur un an de l’indice des prix des maisons anciennes en France métropolitaine (au 3ème trimestre 2025)
En appartements, d’après les projections pour le 4e trimestre 2025 et fin janvier 2026, la tendance serait légèrement haussière avec des évolutions annuelles proches de +2%, à la fois en Île-de-France et en province. En maisons, les prévisions pour le 4e trimestre 2025 et fin janvier 2026 anticipent une légère reprise. Les évolutions annuelles seraient de l’ordre de +1% en province et un peu plus soutenues en Île-de-France à 2,1%.