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Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est souvent présenté comme très intéressant fiscalement. En réalité les avantages apparents de ce statut peuvent présenter des inconvénients et les quelques avantages restant ne s’appliquent que dans certains cas très particuliers.
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Le statut LMP est défini à l’article 155 du Code Général des Impôts qui prévoit que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
Les loueurs en meublé qui ne remplissent pas ces conditions sont considérés comme non professionnels, (LMNP) ce qui leur interdit d’imputer les déficits fiscaux de leur activité de location meublée sur leurs autres revenus. Ces déficits sont en principe reportables pendant 10 ans.
Comme vous l’avez compris, le statut n’est pas réellement une question de choix, puisque les critères fixés déterminant le statut LMP ou LMNP sont précis. Cependant, l’investisseur pourra faire en sorte de tomber dans la case de son choix en orientant ses investissements immobiliers en fonction de son choix.
Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet c’est l’option à un régime réel (réel simplifié ou réel) d’imposition qui le permet. Ainsi le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique à celui d’un LMP. Le statut professionnel LMP n’est donc pas plus avantageux que celui du LMNP sur ce point.
Un des avantages du statut LMP est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus. Or cet avantage souvent évoqué est fortement amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements (art 39 C II 2 du CGI).
En pratique cette disposition aboutit à ne pas constater de déficit fiscal, dans la quasi-totalité des cas de loueurs en meublé. Par contre on peut constater des amortissements reportables, ou imputables sur les plus values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limitées dans le temps.
Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les LMNP. Et cette règle permet également de limiter la contrainte d’imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans. L’imputation des déficits pour les LMP ne concerne donc que les rares déficits non issus d’amortissements.
Les plus-values de cession d’un loueur en meublé professionnel sont exonérées fiscalement, si l’activité est exercée depuis + de 5 ans et si ses recettes sont inférieures à 90.000 € (exonération totale) ou inférieures à 126.000 € (exonération partielle). Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat.
Le statut LMP est soumis à la fiscalité des professionnels. Cela implique le constat de plus-values taxables lors d’un transfert d’un bien du patrimoine privé vers le patrimoine professionnel, et inversement.
Ainsi, le LMP souhaitant mettre en location meublée un appartement loué nu auparavant, doit l’apporter en estimant sa valeur vénale. Et dans ce cas, une plus-value est alors taxable dans le régime des particuliers. L’imposition est toutefois reportée à la date de sortie de l’appartement du bilan de l’activité LMP.
Inversement, lorsqu’un appartement sort de l’actif du loueur professionnel, lors d’une vente ou si le loueur souhaite mettre fin à la location du bien, une plus value professionnelle apparaît.
Pour un LMNP, la situation est beaucoup plus simple : seule une vente du bien, ou un apport en société déclenchera l’imposition d’une plus value dans le régime des plus values des particuliers, dans lequel il n’est pas tenu compte des amortissements pratiqués, sauf pour les travaux exécutés pendant la période de location, et dans lequel il existe des abattements pour durée de détention des biens cédés.
Avec le statut LMP, les biens immobiliers loués en meublés étant considérés comme des biens professionnels ne rentrent pas en ligne de compte dans le calcul de l’assiette d’imposition à l’IFI.
Le statut de loueur en meublé professionnel ne s’improvise pas. Pour bien le gérer, il faut maîtriser sa fiscalité complexe et changeante. Beaucoup d’arguments évoqués en sa faveur s’avèrent en réalité non fondés ou périmés. Heureusement, le statut de loueur en meublé non professionnel reste très intéressant fiscalement pour les loueurs qui optent pour un régime réel d’imposition.
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