Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) : Quel statut choisir ?

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Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est souvent présenté comme très intéressant fiscalement. En réalité les avantages apparents de ce statut peuvent présenter des inconvénients et les quelques avantages restant ne s’appliquent que dans certains cas très particuliers.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est souvent présenté comme très intéressant fiscalement. En réalité les avantages apparents de ce statut peuvent présenter des inconvénients et les quelques avantages restant ne s’appliquent que dans certains cas très particuliers.

Le Statut du loueur en meublé professionnel (LMP)

Le statut LMP est défini à l’article 155 du Code Général des Impôts qui prévoit que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
- Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal

Les loueurs en meublé qui ne remplissent pas ces conditions sont considérés comme non professionnels, (LMNP) ce qui leur interdit d’imputer les déficits fiscaux de leur activité de location meublée sur leurs autres revenus. Ces déficits sont en principe reportables pendant 10 ans.
Il faut noter que la condition d’inscription au registre du commerce n’est jamais une obligation pour exercer l’activité de loueur en meublé. En effet un loueur a toujours le choix entre le statut non professionnel (LMNP) et le statut professionnel (LMP).

Faut-il alors choisir en priorité ce statut ?

Déduction des charges : Des avantages identiques AUX LMP ET LMNP

Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet c’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet. Ainsi le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique à celui d’un LMP.

Le statut professionnel LMP n’est donc pas plus avantageux que celui du LMNP sur ce point.

Imputation des déficits : Possible en apparence mais souvent impossible en réalité.

Un des avantages du statut LMP est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus. Or cet avantage souvent évoqué est fortement amoindri par l’impossibilité de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements (art 39 C II 2 du CGI).

En pratique cette disposition aboutit à ne pas constater de déficit fiscal, dans la quasi-totalité des cas de loueurs en meublé. Par contre on peut constater des amortissements reportables, ou imputables sur les plus values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limitées dans le temps.

Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les LMNP. Et cette règle permet également de limiter la contrainte d’imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans.
L’imputation des déficits pour les LMP ne concerne donc que les rares déficits non issus d’amortissements.

Couverture sociale : une couverture limitée, et une autre solution possible.
Un certain nombre d’investisseurs recherchent le statut de loueur en meublé professionnel pour bénéficier d’une couverture sociale. Cet avantage, n’est cependant pas forcément significatif.

Depuis le 1er janvier 2012, tous les loueurs en meublé professionnels (sauf les exploitants agricoles, et les professionnels libéraux ayant le statut LMP) sont en principe assujettis au Régime Social des indépendants : le RSI.

Le coût des cotisations dans ce régime est généralement de l’ordre de 35% du résultat fiscal dégagé. Quand celui-ci est nul ou déficitaire, le cotisant est redevable d’une cotisation minimale d’environ 500 € s’il exerce une autre activité en tant que salarié ou d’environ 1500 € dans les autres cas. Ce régime permet de bénéficier d’une couverture maladie, quelque soit le niveau des cotisations. Il permet également de bénéficier d’une assurance vieillesse en proportion des revenus dégagés. Un revenu égal à 0 ne permettra cependant de valider qu’un trimestre de retraite sur la base de la cotisation minimale. Les droits acquis dans ce régime seront donc en général très faibles.

Mais Il faut également noter qu’un LMNP n’ayant pas de revenus d’activité peut être couvert pour le risque maladie par la CMU de base. Dans ce régime, les cotisations maladie sont dues à hauteur de 8% du revenu du cotisant si celui-ci dépasse 9534 € (pour la période du 1/10/2013 au 30/09/2014). Ce régime peut donc être retenu pour un loueur en meublé non professionnel dont l’activité dégage de faibles revenus.

Exonération des plus values : Attention au RSI !

Les plus- values de cession d’un loueur en meublé professionnel sont exonérées fiscalement, si l’activité est exercée depuis + de 5 ans et si ses recettes sont inférieures à 90.000 € (exonération totale) ou inférieures à 126.000 € (exonération partielle).

Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat.
Mais depuis le 01/01/2012 les plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI et donc les LMP, sont soumises aux cotisations sociales RSI alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts !
Cela peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s’élevant à environ 35% de la plus- value à court terme réalisée.

Plus values : Attention aux apports de nouveaux biens ou aux retraits de biens en location.

Le statut LMP est soumis à la fiscalité des professionnels. Cela implique le constat de plus- values taxables lors d’un transfert d’un bien du patrimoine privé vers le patrimoine professionnel, et inversement.
Ainsi, le LMP souhaitant mettre en location meublée un appartement loué nu auparavant, doit l’apporter en estimant sa valeur vénale. Et dans ce cas, une plus-value est alors taxable dans le régime des particuliers. L’imposition est toutefois reportée à la date de sortie de l’appartement du bilan de l’activité LMP.

Inversement, lorsqu’un appartement sort de l’actif du loueur professionnel, lors d’une vente ou si le loueur souhaite mettre fin à la location du bien, une plus value professionnelle apparait.
Pour un LMNP, la situation est beaucoup plus simple : seule une vente du bien, ou un apport en société déclenchera l’imposition d’une plus value dans le régime des plus values des particuliers, dans lequel il n’est pas tenu compte des amortissements pratiqués, sauf pour les travaux exécutés pendant la période de location, et dans lequel il existe des abattements pour durée de détention des biens cédés.
Exonération d’ISF : des conditions restrictives

Beaucoup d’investisseurs en meublé n’ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour l’Impôt sur le revenu (IRPP) ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels pour l’Impôt Sur la Fortune (ISF).

Si 2 des 3 conditions sont identiques pour l’ISF et l’IRPP, la 3ème condition déterminant le caractère professionnel des biens est différente : il faut en effet pour l’ISF que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit positif, et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (pensions de retraite incluses). La nuance est de taille, dans la mesure où le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des cotisations sociales RSI et de l’impôt sur le revenu. En cherchant donc à augmenter ce revenu pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu que ce que l’on aura essayé d’économiser d’ISF.
Le statut de loueur professionnel n’aboutit donc que rarement à une exonération d’ISF intéressante.

Conclusion

Le statut de loueur en meublé professionnel ne s’improvise pas. Pour bien le gérer, il faut maîtriser sa fiscalité complexe et changeante. Beaucoup d’arguments évoqués en sa faveur s’avèrent en réalité non fondés ou périmés. Il faudra donc bien réfléchir avant de choisir ce statut.

Heureusement, le statut de loueur en meublé non professionnel reste très intéressant fiscalement pour les loueurs qui optent pour un régime réel d’imposition. Dans la grande majorité des cas, c’est donc vers ce statut qu’il faudra se diriger.

Source : http://blog.comptaexpert.fr/fiscalite/loueur-en-meuble-professionnel-lmp-et-non-professionnel-lmnp-particularites-et-limites-du-regime-fiscal-lmp

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