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Immobilier en 2023 : acheter ou louer sa résidence principale ?

Vaut-il mieux acheter ou louer en 2023 ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale en 2023 ?

Publié le , mis à jour le

Les Français ont un pêché mignon : l’immobilier. Devenir propriétaire est le saint graal pour de nombreux Français. Et pourtant, au fil des années, devenir propriétaire n’a pas toujours été une bonne option. S’engager dans un crédit immobilier de 15 voire 20 ans, n’est pas une décision a prendre à la légère. La location a des avantages non négligeables dont il faut tenir compte. Et pour les propriétaires, gare à la taxe foncière, qui devrait continuer de grimper dans les années à venir...

Que vous soyez un actif, un couple avec ou sans enfants, un jeune retraité, vous serez à un moment de votre vie confronté au choix de la location ou de l’achat d’un bien immobilier. Que faut-il savoir avant de sauter le pas ?

Acheter sans crédit, une évidence

Acheter sa résidence principale, sans crédit immobilier, c’est un bon plan. C’est le cas de 20% des transactions immobilières en France. Dans ce cas, évidemment, l’acheteur paie comptant son bien et peut ainsi économiser un loyer, sans avoir de mensualités à payer. La question d’acheter ou de louer se pose donc principalement pour les Français n’ayant pas les fonds suffisant pour acheter un bien sans avoir recours à un crédit immobilier. Faut-il remplacer son loyer à payer par une mensualité de crédit ?

Crédit immobilier : quels sont les risques ?

Pour tous, l’accès à la propriété est perçu comme un investissement évident, sans contrainte, ni risque. Ca n’est pourtant pas le cas, l’achat immobilier comme tout investissement comporte son lot des risques. Si acheter son logement sur 20 ou 25 ans via un crédit immobilier peut être une bonne option en matière de sécurité et d’investissement, les choses ne sont toutefois pas si simples. En effet, la série des dépenses inhérentes à la propriété sont trop souvent sous-estimées :

  • coût relatif du crédit immobilier : les emprunteurs se focalisent trop sur le taux de leur crédit (TAEG), et pas assez sur le coût relatif de ce premier. Autrement dit, ils doivent considérer combien coûte au total leur crédit, en fonction de leurs revenus. Ce coût relatif n’a jamais été aussi élevé depuis la chute des taux d’intérêts. Ainsi, il faut 4,7 années de revenus en moyenne pour chaque emprunteur pour payer les intérêts de son crédit. Un paradoxe montrant que l’attrait de ces taux, encore faibles en 2022, peut être un leurre.
  • taxe foncière : si la taxe d’habitation est définitivement supprimée pour tous en 2023, la taxe foncière ne cesse d’augmenter. Cette dernière n’est payée que par les propriétaires et non pas les locataires.

Coût d’un crédit immobilier, taux de 2.57% sur 25 ans

Les emprunteurs ont-ils bien conscience du coût de leur crédit ? Emprunter 220.000 € sur 25 ans au taux TAEG de 2.57%, c’est payer 78.419€ d’intérêts, soit 35.64% de la somme empruntée ! La mensualité sera de 994 euros, le taux d’endettement de 31.09% pour un revenu mensuel net de 3200 euros. Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.

2022, des conditions financières défavorables...

Aujourd’hui, il faut en moyenne 14 ans pour rentabiliser son achat contre à peine 6 ans en 2021, selon une étude du site MeilleurTaux.com. Avec la flambée des taux d’intérêt, est-il plus rentable de louer ou d’acheter son logement ? Le calcul est de moins en moins évident pour de plus en plus de Français. À Toulouse (Haute-Garonne), Georges Bilalian loue un trois pièces pour 1 300 euros depuis trois ans. À 40 ans, il a décidé d’acheter une maison de 84 m2, trois chambres et un jardin pour 335 000 euros. Avec un taux d’intérêt déjà élevé, à 2 % sur 25 ans. Dans sa région, selon une étude, un propriétaire met 24 ans à rembourser son achat. C’est cinq fois plus qu’il y a un an.

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 01/02/2023
Durées de crédit Taux élevés (15% apport) Taux moyens (30% apport) Taux faibles (50% apport)
7 ans 2,50 % 2,20 % 2,14 %
10 ans 2,44 % 2,23 % 2,20 %
15 ans 3,20 % 2,59 % 2,47 %
20 ans 3,27 % 2,77 % 2,65 %
25 ans 4,02 %⚠️Taux supérieur au seuil de l'usure de 3.79% 2,89 % 2,87 %
(*) Mise à jour effectuée le 01/02/2023 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

Des taux d’intérêts multipliés par deux en un an

Cette durée augmente partout en France. Elle est de seulement deux ans à Perpignan (Pyrénées-Orientales), 20 ans à Montpellier (Hérault) et 28 ans à Paris. Les taux d’intérêt ont doublé en un an et les prix à la vente augmente. "Quand vous faites un crédit sur 20 ans et qu’arrive la retraite, en général le bien est payé. Vous n’avez plus rien à débourser pour payer votre logement tous les mois. Ce qui ne sera pas le cas d’une location, car une location, vous allez la payer toute votre vie", explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Acheter : attention aux frais à venir

Avant de se lancer dans l’accession à la propriété, il faut bien estimer les frais à venir. En 2011, 6,2 % des dossiers de surendettement déposés concernaient des propriétaires accédants selon la Banque de France. Ce taux s’est réduit mais les jeunes ménages doivent faire attention et avoir en tête les coûts induits par l’accession à la propriété. Un propriétaire doit s’acquitter d’une taxe foncière sur les propriétés bâties (en plus de la taxe d’habitation), il doit faire face aux financements des travaux d’entretien mais aussi de remplacement des gros équipements ou de rénovation, aux charges de copropriété en cas d’achat en immeuble collectif, etc.
En achetant une maison ancienne, le nouveau propriétaire doit avoir à l’esprit que les déperditions énergétiques sont, en général, plus importantes que dans une maison ou un appartement récent, la facture de chauffage risque donc d’augmenter.

Location : est-ce une bonne solution ?

Du côté de la location, le principal avantage est la mobilité financière et géographique. Déménager pour trouver un loyer moins cher, un logement plus grand ou pour changer de région est beaucoup moins contraignant pour un locataire, qui peut presque quitter son logement sur un coup de tête. De plus, l’augmentation de votre loyer est souvent lent (corrélé à l’indice sur les prix à la consommation) ; votre capacité d’épargne plus ouverte et parfois mieux rémunéré que sur un investissement immobilier.

Achat immobilier : Prévoir les aléas de la vie

Enfin, sachez qu’acheter votre résidence principale n’est pas dénué de risques : séparation, perte d’emploi, changement de configuration de votre famille, décès, ….si des moyens de sécuriser ces situations existent, elles ont cependant un coût qu’il ne faut pas négliger.

Si l’accès à la propriété est un investissement d’autant plus intéressant au moment de la retraite, il réclame d’y réfléchir attentivement. Un investissement immobilier bien mené peut être tout a fait rentable et vos garantir des revenus complémentaires ou un capital important au moment de la retraite. Au contraire un mauvais choix lors d’un achat immobilier peut être pénalisant financièrement pendant de longues années. Il convient donc de ne pas se précipiter avant d’acheter.

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