SCPI fiscales de Déficit Foncier

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Liste des SCPI fiscales de déficit foncier ouvertes à la souscription. Ces SCPI fiscales permettent de déduire une partie de son investissement de ses revenus fonciers, et/ou de son revenu imposable.

Publié le samedi 3 septembre 2016 par FranceTransactions.com , mis à jour le mercredi 5 octobre 2022 à 11 h 53

Liste des SCPI fiscale de déficit foncier ouvertes à la souscription

Noms SCPI	Durée investissement	Réduction impôt ⁽¹⁾	Frais souscription
DEFICITIMMO	15 ans	55.00%	12.000%
PIERRE CAPITALISATION	15 ans	39.00%	11.000%
RENOVALYS 7	18 ans	27.00%	11.000%
URBAN PIERRE 5	16 ans	33.00%	12.000%
^(*) : Informations fournies à titre indicatif uniquement. Il est rappelé que l'investissement sur SCPI est un placement à risque de perte de capital et ne doit représenter qu'une diversification pour ses placements et une faible partie de ses avoirs. Le taux de réduction d'impôt maximal indiqué est celui obtenu après la durée totale du placement, sous réserve que la SCPI respecte pendant toute la durée les conditions d'éligibilité aux dispositifs fiscaux respectifs. L'investisseur est soumis à la contrainte de conserver ses parts fiscales pendant toute la durée du placement, sous peine de rembourser les avantages obtenus lors de la souscription. ⁽¹⁾Taux de réduction maximale d'impôt, information donnée à titre indicatif. Le montant de la réduction fiscale dépend de chaque situation du contribuable.

Le taux de réduction d’impôt indiqué dans le tableau est estimé. Estimation effectué sur un profil type de contribuable. Les investisseurs doivent effectuer leur calcul avant de souscrire.

Les SCPI de déficit foncier permettent aux investisseurs possédant des revenus fonciers de les gommer fiscalement, tout ou partiellement selon l’investissement effectué, dans un premier temps. Cela permet également ainsi notamment d’éviter le paiement des prélèvements sociaux sur ces derniers.

Déficit foncier

Rappel du principe du déficit foncier

Le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. Son mécanisme est le suivant : les charges déductibles du revenu foncier viennent en déduction des loyers perçus. En cas de déficit foncier (charges > loyers perçus, mais non créées principalement par des charges financières liées aux intérêts de crédits), l’imputation vient alors attaquer le revenu global du souscripteur, dans la limite de 10.700€.

Pour un investisseur soumis au régime réel d’imposition et ayant des revenus fonciers : le déficit foncier s’impute sur ses revenus fonciers existants sans limite de montant. En cas de revenus fonciers insuffisants, le déficit foncier (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) s’impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an.

SCPI de déficit foncier

Pour un investisseur n’ayant pas de revenus fonciers à la date de souscription : le déficit foncier généré par la SCPI (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) est déduit de son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Dans les deux cas, le déficit foncier restant sera imputable pendant 10 ans sur les revenus fonciers à venir. Vous pouvez consultez la liste de SCPI fiscales de déficit foncier référencées sur le Guide de l’Epargne.

Un investisseur imposé au taux marginal de 41% et à un taux de prélèvement sociaux de 17,2 % bénéficiera d’une réduction d’impôts de 28% de son investissement dans le cas où la quote part des travaux représente 50% de l’investissement.

SCPI fiscales : des frais de souscription très élevés

Le bémol des SCPI de déficit foncier concerne les frais de souscription, toujours très élevés, même si les nouvelles SCPI déficit foncier lancées récemment sont sensiblement moins gourmandes en frais.

Réduire son exposition aux prélèvements sociaux

Vous l’aurez compris l’apport d’une SCPI de déficit foncier est également de venir son assiette de revenus fonciers exposés aux prélèvements sociaux. Ces derniers étant élevés, ils "compensent" en grande partie les frais de souscription des parts de SPCI.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.

Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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