SCPI REMAKE KROSS

REMAKE KROSS

REMAKE KROSS est une SCPI de la catégorie diversifiée, à capital variable, créée en 01/09/2026. Gérée par REMAKE AM cette SCPI n'est pas disponible en souscription via des contrats d'assurance-vie. L'investissement sur des parts de REMAKE KROSS doit être effectué en direct.Cette SCPI est ouverte à la souscription.
Remake Kross est une SCPI à capital variable ayant obtenu le visa AMF n°26-23 le 11 septembre 2026. Sa particularité tient avant tout à son terrain de jeu : aucun investissement immobilier direct en France. La SCPI entend investir exclusivement à l’étranger, en Europe hors France, en Amérique du Nord, en Asie et en Océanie. Elle vise un taux de distribution de 6,5 % et un TRI net de tous frais de 7,5 % sur dix ans. Il s’agit évidemment d’objectifs et non de rendements garantis.

Remake Kross : 100 % hors de France

Avec Remake Kross, Remake AM ne se contente donc plus d’une diversification européenne. Le gestionnaire veut pouvoir aller chercher les opportunités immobilières là où elles apparaissent. Europe hors France, Amérique du Nord, Asie et Océanie constituent les quatre grandes zones d’investissement annoncées. À l’intérieur de cet univers particulièrement large, aucune spécialisation sectorielle n’est imposée. Remake Kross pourra acheter des bureaux, des commerces, des actifs logistiques, des locaux d’activité, de l’immobilier résidentiel, des établissements de santé, d’éducation ou encore des actifs d’hébergement géré.

Cette liberté est revendiquée comme un élément essentiel de la stratégie. Plutôt que de construire un portefeuille en respectant une allocation géographique prédéterminée, Remake entend privilégier les marchés offrant, selon son analyse, le meilleur couple rendement/risque du moment. Trois grands filtres sont néanmoins prévus pour sélectionner les pays. Remake souhaite intervenir sur des marchés suffisamment liquides, disposant de volumes réguliers de transactions et d’un nombre important d’acheteurs et de locataires. Les marchés devront également être couverts par les grands brokers immobiliers internationaux afin de disposer d’un historique suffisamment profond. Enfin, les pays retenus devront bénéficier d’une convention fiscale avec la France permettant d’éviter la double imposition des revenus immobiliers.

Un objectif de rendement de 6,5 %

Remake Kross affiche un objectif de taux de distribution de 6,5 %. Le TRI cible atteint pour sa part 7,5 % net de tous frais sur une période de dix ans. La distinction est importante. Le taux de distribution mesure principalement le revenu distribué aux associés par rapport au prix de la part. Le TRI tient également compte de l’évolution potentielle de la valeur de la part sur la durée considérée. Ces deux chiffres sont des objectifs de gestion et ne constituent en aucun cas une promesse. Remake Kross démarre son existence et ne dispose donc d’aucun historique permettant de confronter ces ambitions à la réalité de son portefeuille.

Phase sponsor

Le prix normal de souscription est fixé à 100 euros par part et la valeur de retrait à 90 euros. La première souscription doit porter sur au moins 50 parts, soit un investissement minimal de 5.000 euros au tarif normal. La distribution des revenus est prévue mensuellement. Le délai de jouissance débute au premier jour du sixième mois suivant l’enregistrement de la souscription. L’horizon de placement recommandé est de dix ans au minimum et l’indicateur synthétique de risque est de 3 sur 7.

Durant la phase sponsor débutant le 5 octobre 2026, une remise de 10% est proposée sur le prix de la part (90 euros au lieu de 100 euros), en contrepartie d’un montant minimum d’investissement de 60 parts et d’une durée d’inalliabilité de 3 ans.

12 % de frais de souscription

C’est probablement le point qui surprendra le plus les investisseurs connaissant déjà Remake. Remake Live s’est précisément fait connaître avec son modèle sans commission de souscription. Avec Remake Kross, la société de gestion revient à un schéma beaucoup plus traditionnel. La commission de souscription peut atteindre 10 % HT, soit 12 % TTC, du montant de la souscription, prime d’émission comprise. Pour une part achetée 100 euros, la valeur de retrait ressort ainsi à 90 euros. Cela signifie qu’un épargnant investissant 10.000 euros ne doit surtout pas considérer que son investissement pourrait être revendu immédiatement pour le même montant. Hors évolution de la valeur du patrimoine et sous réserve de liquidité, la valeur de retrait correspondrait initialement à 9.000 euros. Cette différence rappelle pourquoi les SCPI à frais de souscription élevés doivent être envisagées sur une durée longue. Mais comparer Remake Kross et Remake Live uniquement sur leurs frais d’entrée serait trompeur.

Remake Kross versus Remake Live

Le modèle économique des deux SCPI est presque opposé. Remake Live ne prélève pas de commission de souscription, mais ses frais de gestion atteignent 18 % TTC des produits locatifs. Remake Kross prélève jusqu’à 12 % TTC à l’entrée, mais sa commission de gestion est limitée à 12 % TTC. L’écart est donc de six points sur les frais de gestion des revenus locatifs en faveur de Kross. La différence apparaît également lors des acquisitions. Remake Kross facture une commission d’acquisition de 2 % TTC du prix net vendeur des immeubles, contre 5 % pour Remake Live selon la grille tarifaire comparée issue des documents des deux SCPI.

Kross ne prévoit par ailleurs aucune commission de gestion sur les travaux, aucune commission de cession et aucune commission de retrait. Remake Live prévoit notamment des commissions de 5 % sur certaines de ces opérations et une commission de retrait anticipé de 5 % pour une sortie avant cinq ans. Autrement dit, Remake Live privilégie un modèle dans lequel l’investisseur paie peu ou pas à l’entrée mais supporte davantage de frais pendant la vie de son investissement. Remake Kross revient à un modèle plus classique : le coût initial est élevé, mais plusieurs frais supportés ensuite sont moins importants.

Il n’est donc pas possible de conclure simplement que Kross est « plus chère » ou « moins chère » que Live en observant uniquement les 12 % de frais de souscription. Le résultat dépend notamment de la durée de détention, des revenus générés, des acquisitions et arbitrages réalisés ainsi que de l’évolution de la valeur des parts.

Remake Kross / Remake Live : des frais très différents

Ces écarts tarifaires permettent également de comprendre l’intérêt économique du retour aux frais de souscription. La documentation de Kross prévoit que cette commission rémunère notamment la recherche de capitaux et peut être rétrocédée en tout ou partie aux distributeurs. Kross devrait ainsi être plus facile à distribuer auprès des CGP et des plateformes que ne peut l’être une SCPI ne versant aucune commission initiale.

Une fiscalité étrangère qui peut intéresser les contribuables français

Le choix d’investir 100 % hors de France ne répond pas uniquement à une logique de diversification immobilière. Il entraîne également des conséquences fiscales pour les associés résidents fiscaux français. Remake indique que Kross sélectionnera uniquement des marchés bénéficiant d’une convention fiscale avec la France comportant un mécanisme destiné à éliminer la double imposition des revenus fonciers étrangers. Selon le pays concerné, cette neutralisation peut passer par un crédit d’impôt ou par une exonération en France avec prise en compte des revenus concernés pour déterminer le taux effectif d’imposition. Le traitement exact dépend donc des conventions fiscales et de la situation personnelle de chaque associé. La fiscalité peut ainsi être plus favorable que celle d’une SCPI investissant intégralement en France, notamment pour certains contribuables fortement imposés. Il faut toutefois se garder d’appliquer une règle fiscale unique à l’ensemble de Kross puisque le portefeuille pourra être réparti dans de nombreux pays ayant chacun leurs propres règles et conventions.

Attention au risque de change

Cette diversification mondiale apporte en revanche un risque que les épargnants habitués aux SCPI françaises ou de la zone euro rencontrent beaucoup moins : celui des devises. Un immeuble acheté aux États-Unis produit des loyers en dollars. Un investissement japonais peut produire des revenus en yens et un actif australien des revenus en dollars australiens. Même si la valeur d’un immeuble et ses loyers restent parfaitement stables dans leur monnaie locale, leur valeur exprimée en euros peut varier. La documentation prévoit que l’exposition aux devises étrangères puisse représenter jusqu’à 50 % de l’actif et indique que le risque de change ne sera pas nécessairement couvert systématiquement. Une couverture peut réduire ce risque, mais elle possède elle-même un coût supporté par la SCPI. Cette dimension devra donc être surveillée de près dans les futurs bulletins trimestriels. Une SCPI mondiale ne dépend plus seulement des cycles immobiliers : les fluctuations de l’euro face au dollar, au yen ou à d’autres devises peuvent également peser sur ses performances.

A notre connaissance, REMAKE KROSS n'est pas actuellement disponible dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie.