Simulateur Pinel 2026

Bonjour,

Les charges financières représentent les intérêts d’emprunts. La réduction d’impôt est celle correspondant au dispositif pinel, il s’agit d’une réduction directe sur le montant de votre impôt à payer. Vous avez également une réduction indirecte en cas de déficit foncier (ie, votre bilan locatif est déficitaire sur l’année, ce qui vient réduire d’autant votre assiette de revenus imposables, dans la limite du plafond de 10.700€). Dans ce cas, votre réduction d’impôt est alors supérieur à la simple application du dispositif pinel.

L’effort d’épargne, quand il est positif, c’est le montant que vous devrez verser pour le financement de votre projet. Le loyer ne couvrant pas totalement la mensualité du crédit immobilier souscrit. Il vous faut donc dans ce cas avoir des disponibilités, des liquidités, tous les mois pour mener à bien ce projet.

En cas de crédit in fine, le capital n’étant pas à rembourser en cours de crédit, le loyer seul peut suffire à rembourser les mensualités, composées uniquement des intérêts du crédit. Ce montage peut parfois même générer des liquidités. Néanmoins, ce n’est pas un avantage pour l’investisseur car il ne bénéficiera alors pas du déficit foncier. Par ailleurs, ce type de crédit engendre des risques plus importants et nécessite d’avoir le capital nécessaire pour rembourser le capital emprunté en une seule fois. Montage financier que je ne vous recommande évidemment pas...

Cdt

Bonjour,

Je ne comprends pas le tableau indiqué du simulateur Pinel 2016. A quoi correspondent les colonnes "Charges financières", "réduction impôts direct", "déficits fonciers" et enfin "variation d’impots" ?

Au niveau de la colonne "effort d’épargne", selon que je choisis un crédit amortissable ou in fine, j’ai une valeur tantôt positif et tantôt négative dans l’autre cas, pourquoi ?

Merci beaucoup.

Nouvelle version du 30 juin 2015 :

 Les plafonds 2015 des loyers ont été mis à jour.
 L’échéancier est dorénavant affiché pour toute la durée du crédit immobilier, même si ce dernier dépasse la durée d’application du dispositif pinel.

Merci beaucoup pour votre judicieuse remarque et vos précisions. Je n’avais pas compris dès le début qu’il s’agissait du montant affiché... J’en suis désolé. Vous avez bien raison, il s’agit d’une erreur. La version corrigée de la calculette est maintenant en ligne. Le déficit foncier sur un Pinel ou un Duflot n’apparaît que si la somme des charges financières est supérieure aux revenus locatifs. Pour votre exemple, ce n’est effectivement pas le cas. Cordialement.

Bonjour,

Nous sommes bien d’accord. Cependant, il reste toujours une question sans réponse sur la calculette.
J’ai fait une simulation pour un T2 de 54m2 en zone B1. Montant de l’investissement 260000€ financé par un apport personnel de 80000€ + un prêt de 160000€ à taux fixe de 2.3% amortissable sur 12 ans. Loyer brut de 550€ avec un revalorisation annuelle de 1% et des frais de gestion à 12%. durée d’engagement sur le PINEL de 9 + 3 ans. Le TMI 2015 pris en compte est de 30%.
Le résultat de la calculette en année pleine 2016 est le suivant :
Loyers nets : 5546,11€
Charges financières : 4021,18€
Réduction impôt direct : 5200€
Déficit foncier :-4777,47€
Variation d’impôt : -5115,73€
Effort d’épargne : -8098,07 €

Ma question est la suivante : A quoi correspond ce déficit foncier de -4777,47€.

Cordialement.

Alan

En fait, nous sommes d’accord, mais nous ne parlions pas de la même chose.

Pour moi, le déficit foncier pour un investisseur, c’est simplement quand la somme de ses revenus fonciers tirés des locations est inférieure à la somme de ses charges financières (intérêts d’emprunt, assurances, etc). Ces déficits là sont valables tout le temps, pinel ou pas. D’où l’intérêt de souscrire un crédit bancaire pour financer un pinel, c’est le fameux effet de levier lié au crédit.

De mon point de vue, ce que vous évoquez sont des amortissements (et non des déficits fonciers...), tels qu’ils pouvaient l’être avec le robien et scellier. Et je suis d’accord avec vous, sur le duflot, tout comme sur le pinel, aucun amortissement sur les loyers ne sont applicables, puisqu’il s’agit d’une réduction directe d’impôt, c’est toute la différence avec les dispositifs précédents...

Bonjour,

Je suis d’accord avec vous, le déficit foncier et la réduction d’impôt directe sont 2 choses bien distinctes.

Les déficits fonciers s’appuient sur 2 leviers principaux :

1 - Une déduction au titre de l’amortissement du bien.

2- Une déduction spécifique par un abattement déductible du loyer brut.

Avec les dispositifs Scellier, Duflot et Pinel, les incitations fiscales à l’acquisition d’’immobilier locatif sont uniquement basées sur des réductions d’impôts et ne généreront plus de déficit.

En conclusion, il n’est pour moi pas possible de faire du déficit foncier avec le dispositif PINEL.

Cordialement.

Alan

Bonjour,

Le déficit foncier n’est pas lié à un dispositif fiscal, il est valable pour tout investissement immobilier. Dès lors que votre investissement vous coûte plus qu’il ne vous rapporte, votre déficit foncier vient réduire vos revenus imposables (selon les plafonds fixés par le fisc, 10700€ selon ma mémoire).

Le dispositif fiscal (pinel ou ex-duflot) porte de son, côté uniquement sur une réduction directe d’impôt, liée au prix d’achat du bien. Les deux dispositifs se cumulent donc, d’où l’intérêt pour l’investisseur.

Cdt.

Bonjour,

En utilisant votre simulateur, je constate que l’on peut faire de la défiscalisation directe (2% du prix d’achat sur les revenus globaux) mais aussi générer du déficit foncier important. Là, je ne comprends pas comment c’est possible. Pouvez-vous me l’expliquer ?

Cordialement.

Alan