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Placement OPCI

Placement OPCI, défini par l’ordonnance du 13 octobre 2005, l’ OPCI vient compléter le dispositif de placement de la pierre papier, l’objectif étant d’améliorer l’environnement réglementaire et fiscal des SCPI.

OPCI © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Placement OPCI : Définition

L’ OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un fonds ouvert, fonctionnant selon le système des retraits et souscriptions, essentiellement composé d’actifs immobiliers, qui permet d’avoir un accès plus souple et plus liquide aux marchés de l’immobilier, tout en conservant les avantages et vertus de la "pierre papier" non cotée.

Entre 60 et 90% d’immobilier

Les OPCI doivent détenir en permanence entre 60 et 90 % d’immobilier en direct ou via des foncières cotées, et 10 % de produits monétaires pour assurer la liquidité des parts.

OPCI "grand public"

Les OPCI, dites "grand public", car accessibles aux particuliers, sont essentiellement souscrites via l’assurance-vie. Vous pouvez consulter la liste de contrats d’assurance-vie référencés permettant d’investir sur des OPCI.

Performances 2025 des OPCI
OPCI Gestionnaires Rendements (*)
(année)
Source : publication des sociétés de gestion. (*) : Performances nettes de frais de gestion, brutes de fiscalité. Informations fournies à titre indicatif uniquement.

Placement OPCI : Avantages

Liquidité et diversification constituent les avantages notoires de ces nouveaux fonds d’épargne immobilière qui bénéficient de plus d’un d’un cadre juridique souple et sécurisant pour l’investisseur :

  • Diversification : l’OPCI permet d’assurer une meilleure répartition, le placement est composé de pierre physique mais éventuellement de sociétés foncières cotées. Ce ratio permet de minimiser les risques tout en exploitant les opportunités de marché.
  • Liquidité : le portefeuille doit contenir au 30 à 35% d’actifs qui assurent du dynamisme,
  • Moins de frais que les SCPI : les frais de souscription sur les OPCI sont sensiblement inférieurs à ceux des SCPI (notamment dans le cadre d’investissement sur un contrat d’assurance-vie).

Placement OPCI : Inconvénients

  • Le marché est restreint pour faire jouer la concurrence (moins de 20 OPCI destinées aux particuliers),
  • Le dépositaire de l’OPCI n’assure ni le contrôle de la valeur liquidative, ni la conservation des actifs immobiliers, il ne pourra pas apporter la même sécurité opérationnelle qu’un dépositaire d’OPCVM,
  • Volatilité des rendements importante : compte-tenu de la poche financière exposée aux marchés financiers, les rendements des OPCI varient selon les bonnes/mauvaises années boursières.

Placement OPCI : Formes juridiques

L’ OPCI s’articule autour de deux formes juridiques :

  • Les FPI (fonds de placement immobilier) ou OPCI Revenus Fonciers. Il s’agira d’immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, immeubles d’habitation…) et de parts de sociétés civiles à prépondérance immobilières, SCI et SCPI.
  • Les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) ou OPCI Valeurs Mobilières. La part de l’immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l’actif total, par des actions de SIIC.

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