Immobilier : connaître le vrai coût de son achat immobilier ? Tout inclus, le prix d’achat, les intérêts, les taxes, les assurances et le reste ?

Vous serez sans doute surpris du coût réel de votre bien immobilier. Dans la plupart des cas, les Français se localisent uniquement sur le prix de leur acquisition, et estime leur plus-values par rapport à la différence, prix d’achat et prix de vente. Une erreur de néophyte, un bien immobilier coûte bien plus cher qu’il n’y paraît.

Immobilier : comment connaître le vrai coût de son achat immobilier ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux)droit de mutation Prix immobilier taxes foncières

Publié le vendredi 28 mai 2021 par Denis Lapalus , mis à jour le dimanche 23 mai 2021 à 18 h 03

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Le prix d’achat d’un bien immobilier ne représente, en moyenne, que 80% de son coût réel.

Le coût réel d’un bien immobilier

Se focaliser uniquement sur le prix d’achat d’un bien immobilier est une erreur. Il est généralement admis que le prix d’achat ne représente que 80% du coût réel d’un bien immobilier. En effet, au prix d’achat du bien immobilier, il faut encore ajouter 20% :

les droits de mutation à titre onéreux (DMTO, nommés à tort par les néophytes "frais de notaire"),
les frais de notaire,
les intérêts de son crédit immobilier,
le coût de son assurance emprunteur,
le coût de son assurance propriétaire,
les éventuels frais supplémentaires du crédit immobilier (frais de dossier),
la taxe foncière,
les éventuels frais de copropriété,
le coût de maintien du bien en l’état,
les frais de services d’entretien (chauffage, etc.).

L’indicateur SeLoger & Empruntis ITC - Immobilier Tout Compris

SeLoger et Empruntis proposent le baromètre "l’immobilier tout compris", le 1er indicateur semestriel qui mesure le vrai budget nécessaire à l’achat d’un mètre carré dans 40 villes de France. Cet indicateur inédit comprend :

le prix de la pierre,
le taux de crédit moyen octroyé,
l’assurance emprunteur,
les frais annexes liés à l’achat.

Première révélation : le prix d’un logement représente seulement 81% du coût budgétaire global de l’achat. Il existe donc "des frais complémentaires" qui ne sont la plupart du temps pas pris en compte par le futur acquéreur ; ils représentent pourtant 19% du budget global !

Immobilier : le prix au mètre carré, une indication souvent trompeuse

Connaître le prix au mètre carré, lorsque l’on souhaite acheter un logement, c’est bien. Mais pour évaluer sa capacité réelle d’achat, il faut regarder au-delà. “L’immobilier tout compris” ou “ITC” est le premier indicateur qui prend en considération les quatre critères clés de l’achat immobilier : le prix au m², le taux de crédit moyen octroyé sur un territoire, l’assurance emprunteur et les frais annexes liés à l’achat (droit de mutation à titre onéreux, frais de garantie du prêt, frais de dossier et apport moyen demandé par les banques).

Le cout du mètre carré réel à Paris est proche des 13.000 euros !

À Paris par exemple, le prix moyen du mètre carré serait de 10.614€. Mais en réalité, il est bien plus élevé ! Comptez plutôt 12.905€. Le financement pèse pour 1 428€ par m² et l’épargne mobilisée 863€ par m². À Lyon, les acheteurs acquièrent un logement pour 5 623€ en moyenne. Mais au final, le coût global du m² grimpe à 6 880€ : 756€ de financement par m² et 501€ d’épargne mobilisée pour chaque m² acquis.

Indicateur ITC, publication semestrielle

L’objectif de cet indicateur consiste à évaluer le pouvoir d’acheter des Français, et mesurer son évolution dans le temps. Car l’ITC sera publié deux fois par an. Bonne nouvelle pour cette première édition : la plupart des métropoles françaises (hors Bordeaux et Lyon) sont accessibles aux acheteurs percevant jusqu’à 2000€ de revenus et disposant d’au moins 8000€ d’apport !

Les vrais prix de l’immobilier dans plus de 40 villes de France

Et non Paris n’est pas la ville la plus chère de France ! Le prix d’un bien immobilier en lui-même ne représente que 81% des coûts immobiliers. Le coût réel d’un bien immobilier s’obtient en tenant compte des coûts de financements, d’assurances, des frais de notaires et même des taxes locales. A ce cumul, Paris n’est pas la ville la plus chère de France.

Pour acquérir un bien à Bordeaux, Lyon et à Paris et sa banlieue proche, il faut percevoir plus de 2 000€ par mois et disposer de plus de 12 500€ d’apport. Alors l’ITC propose des villes alternatives. En Gironde, les acheteurs peuvent se tourner vers Pessac. Alors que le m² se négocie à 3 412€, l’ITC précise qu’il oscille plutôt autour de 4 211€ du m² (458€ de financement par m², 341€ d’épargne par m²). Saint-Denis peut également attirer les acheteurs exclus du marché parisien. Sur le papier, le m² se négocie à 4 115€, mais il faut y ajouter 554€ de financement par m² et 392€ d’épargne. Ce qui fait grimper le prix réel à 5061€ du m².

Les leviers pour négocier au mieux

Pour faire baisser l’addition, les acquéreurs peuvent parfois négocier le prix du logement. En moyenne, ils arrivent à le faire baisser de 3,8% du prix affiché, selon le baromètre LPI-SeLoger. Ils peuvent également comparer les conditions proposées par les banques, et les mettre en concurrence. Comparer les assurances et opter pour la solution la plus adaptée à son profil. Et pourquoi pas, tenter de faire financer une partie des frais annexes… mais ce sera au détriment du taux.

Taxe foncière, attention au big bang de 2026

Les coûts liés à l’usage d’un bien immobilier ne sont pas à sous-estimer : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe d’habitation si l’achat concerne la résidence principale et pour les ménages encore éligibles mais restent difficiles à évaluer en amont d’un achat tant ils varient pour 2 biens situés à la même adresse.
Une maîtrise complète du budget d’achat pour passer à l’acte en toute sérénité…

TOP 20 des plus fortes hausses de taxes foncières 2024

Les 20 plus fortes hausses de taxe foncière en 2024.

Pour Cécile Roquelaure, "Si l’immobilier passionne les Français, il faut y mettre une dose de raison pour le réussir, et la raison c’est le budget ".

Réaliser son projet dans l’une des grandes villes peut paraître complexe, mais bonne nouvelle : l’indicateur ITC démontre qu’un couple de salariés aux revenus moyens peut acheter un 75 m² dans un grand nombre de villes de premier plan. Et pour les villes devenues trop chères, des alternatives géographiques se dessinent en périphérie, avec un budget mensuel plus maîtrisé et un niveau d’épargne inférieur.

Ce constat est cependant plus nuancé en Ile-de-France, principalement en petite couronne et bien sûr à Paris où 6 parisiens sur 10 sont contraints de quitter la capitale pour acheter dans un autre département de la région, voire s’éloigner encore plus et acheter dans des "villes TGV".

La crise sanitaire a changé la façon d’acheter de l’immobilier aussi pour les résidences secondaires. Alors qu’un propriétaire de résidence secondaire sur 2 met 3 heures ou plus pour la rejoindre (source SeLoger), il y a fort à parier que l’année écoulée changera durablement la donne. Ainsi depuis le début de l’année, un achat sur 2 se fait dans la même région, à l’exception des Franciliens qui dans 3 cas sur 4 quittent la région.

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