Immobilier et loi sur le pouvoir d’achat : de nouveaux dégâts collatéraux pour les particuliers bailleurs

La loi pour la protection du pouvoir d’achat amène un nombre impressionnant de nouvelles mesures. Une partie d’entre elles concerne aussi les propriétaires bailleurs et les locataires. Les juristes de PAP ont décrypté les conséquences de cette loi pour l’immobilier.

 Loyers plafonnés à 3,5 %

Depuis une loi du 8 février 2008 « pour le pouvoir d’achat », l’indice de révision des loyers (IRL) est calculé sur l’évolution des prix à la consommation. Mais ces derniers mois, l’inflation explose pour atteindre des niveaux plus connus en France depuis longtemps : entre 8 et 10 % sont attendus fin 2022 ! Conséquence pour les locataires : le dernier indice de révision de loyer, sorti le 13 juillet 2022, permet une hausse des loyers de 3,6%, et ce pourcentage ne peut qu’augmenter dans les prochains mois.
Pour protéger le pouvoir d’achat des locataires de hausses insoutenables, le Gouvernement a donc décidé de prévoir un plafonnement de l’indexation. Le plafonnement de l’indexation est fixé à :

• 3,50 % en France métropolitaine ;
• 3,50 % en Corse mais ce taux pourra y être baissé jusqu’à 2 % près consultation pour avis de l’assemblée de Corse ;
• 2,50 % en Outre-mer

 Renforcement de l’encadrement des loyers

Dans vingt-quatre villes de métropole s’applique aujourd’hui un encadrement des loyers consistant en un plafonnement des loyers d’habitation (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune et Est Ensemble). Cette mesure s’y justifie notamment par un niveau élevé des loyers. Or, la loi elle-même permet un dépassement du plafond, appelé « complément de loyer », lorsque le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisations relativement exceptionnelles. La loi ne définit cependant pas la nature de ces caractéristiques… pas plus que leur valorisation.

 Complément de loyer soumis à conditions

Résultat, le complément de loyer est fréquent. D’après une étude menée sur les annonces de location publiées sur PAP à Paris en 2021, 42,1% des annonces appliquent un complément de loyer. Le phénomène est encore plus marqué sur les surfaces de moins de 20 m², qui appliquent un complément de loyer à 73,2 %... ce qui ne les empêche pas d’être les biens qui reçoivent le plus de contacts (entre 60 et 80 en moyenne). Face à ce constat, la loi pouvoir d’achat liste les défauts des logements qui ne peuvent faire l’objet de complément de loyer. Ainsi, un logement ne pourra plus faire l’objet d’un complément de loyer :

• S’il dispose de sanitaires sur le palier ;
• En présence de signes d’humidité sur certains murs ;
• S’il est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique ;
• Si des fenêtres laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• En présence d’un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• En cas d’infiltrations ou d’inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• En cas de problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• En présence d’une installation électrique dégradée ;
• En cas de mauvaise exposition de la pièce principale.

 Les passoires énergétiques dans la ligne de mire

L’interdiction du complément de loyer pour les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une nouvelle mesure qui s’inscrit dans la lutte contre ce qu’on appelle les « passoires énergétiques » ou les « passoires thermiques ».
Rappelons que depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les logements de la classe F ou G :

• ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer entre deux locataires en zone tendue... règle étendue à toute la France à compter du 24 août 2022 ;
• ne pourront plus, à compter du 24 août 2022, faire l’objet d’une indexation en cours de bail ;
• que les logements classés G seront interdits à la location en 2025 puis les logements classés F en 2028.

Et même que depuis la loi Climat de 2019, les logements dont la consommation excède 450 kWh/m²/an seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023…
Ces mesures de plus en plus strictes posent néanmoins de sérieux problèmes d’application. Après un couac important sur le Diagnostic de Performance Energétique fin 2021, un décret est actuellement en cours de préparation pour décaler la mise en place de l’Audit énergétique à la vente, initialement prévu le 1er septembre 2022.

Quant aux aides (en particulier MaPrimeRénov), elles sont essentiellement utilisées pour des « gestes », comme le changement du système de chauffage, plutôt que des rénovations globales. Sans oublier les difficultés pour les logements en copropriété à faire voter des travaux d’isolation à l’échelle de l’immeuble !
Ainsi, peu de logements sont actuellement sortis de leur statut de « passoire thermique ». On voit mal comment ces logements pourraient sortir du parc locatif, ce qui entrainerait une pénurie d’offres supplémentaire… et risquerait de poser des problèmes de pouvoir d’achat.