Immobilier : les faibles baisses de prix dans certaines grandes villes (Paris, Lille, Toulouse), des prémisses d’une crise immobilière en France

Les prix dans certaines villes dynamiques commencent à baisser

Selon le dernier indice des prix immobiliers de Meilleurs Agents-Les Echos, les prix reculent de 0,3 à Toulouse et de 0,4 % à Lille sur le mois d’avril. Un petit coup de mou du marché de l’immobilier ou le début de la crise immobilière tant redoutée ? À Lille, les prix ont tout de même fondu de 1.6% depuis le 1er janvier 2022, alors un signe ? Toujours pas. Si les conditions de financement se dégradent au fil des mois, avec cette forte remontée des taux d’intérêt, il reste encore suffisamment d’acheteurs potentiels. Les taux des crédits immobiliers ne sont pas pas encore à 3%, assurance emprunteur incluse. Et pourtant, cette stagnation des prix de l’immobilier résonnent tout de même comme le début d’une crise. Avec une inflation de plus de 5%, les prix de l’immobilier devraient grimper. Et il n’en est rien...

Une inflation de 5.2%, des prix de l’immobilier stables, c’est déjà une crise...

Même pour les villes dont les prix restent stables, comme à Lyon, précise cet indice des prix immobiliers, alors que l’inflation, c’est à dire la perte de valeur de l’argent, est de plus de 5%, c’est constater que l’immobilier perd de sa valeur. En effet, dans les autres pays, à l’instar des USA, si l’inflation indique 8% en rythme annuel, les prix des biens immobiliers progressent de leur côté de 18.6%. Cela n’est pas illogique. En revanche, avec une inflation de 5% en France et des prix de l’immobilier en légère baisse, c’est bien le signe que le marché a déjà commencé à corriger.

Les taux de crédit immobiliers attendus en forte hausse

Attention, tous les achats immobiliers ne sont pas effectués à crédit ! Près de 40% des transactions immobilières sont réglées en cash. Mais il suffit d’une hausse de 10 points de base des taux des crédits pour que ce fameux pouvoir d’achat immobilier baisse de 100 points de base (1%). L’effet multiplicateur est de 10. Les taux des crédits immobiliers sont attendus à plus de 3% avant la fin d’année 2022, hors assurance. Ceci voudrait dire que le pouvoir d’achat immobilier des Français devrait chuter de 15% d’ici la fin d’année 2022, en considérant que le taux moyen actuel des crédits immobiliers, hors assurance, est de 1.5%.

Alors le marché de l’immobilier est entré en crise ?

Non. Trop tôt encore pour le confirmer. Les baisses de prix ne sont pas suffisamment significatives. Une baisse de 2% des prix sur un trimestre serait déjà un bien meilleur signal, car l’effet domino devient alors inarrêtable. Mais avant fin 2022, nous serons fixés. À chacun son opinion, mais les banques françaises ont retiré massivement leurs fonds placés auprès de la BCE, les taux des emprunts d’Etat grimpent, la fragmentation entre les pays européens devrait exploser. Une seule chose est certaine, aucun bon signe en vue.