Crédit immobilier : ces taux attractifs sont-ils pour vous ?

La hausse des taux d’intérêts semble désormais avoir touché son plafond de verre. Les emprunteurs attendent la baisse des taux des crédits immobiliers.

 Taux des crédits immobiliers

Les banques déroulent le tapis rouge pour les meilleurs dossiers d’emprunteurs. C’est tout le paradoxe de la situation actuelle. Alors que les taux d’intérêts de marché baissent les banques se sont lancées dans une concurrence aux meilleurs dossiers, en faisant de nouvelles concessions sur les taux proposés. La règlementation leur imposant que 80% des crédits octroyés respectent les règles fait son effet.

 Taux inférieurs à 3.50 %

Depuis le début de 2024, les meilleurs profils se voient proposer des taux inférieurs à 3.60%, quelle que soit la durée. Et pourtant les taux des crédits immobiliers sont globalement stables par rapport à 2023, seules quelques baisses légères sont constatées dans certains établissements.

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 Respecter les nouvelles règles

En ce début d’année, les banques n’ont pas encore mis en place leur stratégie de taux, mais sont en d’ores et déjà en conquête de clientèle afin de réaliser des objectifs de production de crédits ambitieux, équivalents à 2021. L’un des enjeux pour elles sera de respecter les recommandations du HCSF, devenues depuis le 1er janvier, norme juridiquement contraignante, et qui pourrait ainsi devenir un vrai frein pour l’accès au crédit, notamment des investisseurs…

Crédit immobilier : nouvelles règles officielles applicables à compter du 1er janvier 2022

Le Journal Officiel n°237 du 10 octobre 2021 liste les règles officielles entrant en vigueur au 1er janvier 2022 concernant l’octroi de crédits immobiliers.

 les banques appliquent des décotes de taux au cas par cas

«  Dans le contexte actuel, certaines banques n’envoient plus de barèmes tous les mois, mais préfèrent appliquer des réductions de taux au cas par cas, en fonction des revenus, de préférence élevés ou évolutifs, et de l’apport des emprunteurs, pouvant aller jusqu’à 0,80 point ! C’est une manière pour elles d’affiner leur stratégie de conquête de clientèle et d’individualiser la marge réalisée sur le crédit immobilier en fonction de la rentabilité future estimée du client…  » analyse Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

 Résidence principale avant tout

Plus que jamais, les banques déploient les grands moyens pour séduire les meilleurs clients. En particulier ceux qui cherchent à acquérir leur résidence principale, alors que le traitement des investisseurs ou des acheteurs de résidences secondaires sont moins favorables.

« Cette année, la plupart des banques ont des objectifs de production de crédits équivalents à 2021 qui est une année record avec une production qui devrait atteindre 270 milliards d’euros de crédits contre 253 milliards en 2020. Ainsi les banques devraient maintenir une stratégie de taux offensive dans un contexte de concurrence interbancaire toujours aussi forte, tout en respectant la recommandation du HCSF devenue une norme juridiquement contraignante » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

 Profil-type du bon dossier

Cochez vous toutes les cases pour décrocher une offre de crédit immobilier au meilleur taux ?

• Acquisition d’une résidence principale,
• Couple en CDI, idéalement marié,
• Activité professionnelle proche du bien,
• Aucun autre crédit en cours,
• Revenus importants (<35% taux d’endettement),
• Apport important, au moins 20%.

Ainsi, un jeune couple aux revenus cumulés de 6 000 euros pourra théoriquement emprunter quelque 523 000 euros sur vingt-cinq ans, sur la base d’un taux nominal de 3.40 % et un taux d’assurance de 0,35 %.

 Les investisseurs pénalisés

Depuis le 1er janvier, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière de ne pas dépasser 35 % d’endettement et 25 ans de durée de crédit est devenue une norme juridiquement contraignante, incitant les banques à suivre de très près leurs indicateurs et la répartition de leur production de crédits afin de respecter la marge de flexibilité de 20%. D’ores et déjà, en décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors norme HCSF, dépassant les 35 % d’endettement. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l’emprunteur, et ce afin de limiter la part des financements à plus de 35 %... ou d’anticiper et compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20 %.

Mais si globalement les banques ont bien respecté la marge de flexibilité accordée par le HCSF en 2021 (avec une part des prêts non conformes à la recommandation qui a atteint 20,9 % en juillet) c’est la répartition et l’affectation de cette marge qui pourrait poser problème à certains emprunteurs. En effet, la marge de 20 % doit être réservée à 80 % aux acheteurs de résidence principale, ne laissant que 20 % de ces 20 % aux investisseurs, soit seulement 4 % de la production totale des banques. Or en juillet la part de la production non conforme hors résidence principale représentait encore 5,2 % en moyenne, et surement bien davantage pour certaines banques, surtout en fin d’année où il y a une part plus élevée d’acheteurs investisseurs.

Or d’après les derniers chiffres de Century 21, 30,2 % des acheteurs étaient des investisseurs en 2021. Dans le contexte actuel de normes juridiquement contraignantes, on se demande comment cette part pourrait ne pas baisser en 2022, alors que la plupart d’entre eux sont déjà propriétaires d’une résidence principale avec parfois un crédit en cours, ce qui pèse nécessairement sur leur endettement. « Même si certaines banques, afin de rendre les règles de calcul de l’endettement plus favorables aux investisseurs, prennent désormais en compte les revenus fonciers, perçus et à percevoir, à 90 % au lieu de 70 %, et les commissions, primes et revenus variables à 90 % au lieu de 50%, cela risque de ne pas suffire pour permettre à certains investisseurs potentiels de respecter le taux d’endettement de 35 % et donc aux banques de rester dans les clous en les finançant, avec un risque de refus à la clé…  » conclut Sandrine Allonier.