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Duflot 2013 : les limites du successeur du Scellier

Le dispositif Duflot va remplacer le Scellier en 2013, avec des différences qui ne sont pas toujours avantageuses pour les investisseurs...

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Publié le lundi 24 septembre 2012 par Alexia A. , mis à jour le mardi 25 septembre 2012 à 07 h 03

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Duflot 2013 : Un Scellier entièrement réadapté

Le 31 décembre prochain sonnera la fin du scellier et la naissance du Duflot. Deux dispositifs d’investissement locatif offrant une réduction d’impôt, sous réserve de louer le bien concerné pendant au moins neuf ans. Le pourcentage de réduction d’impôts s’applique sur le prix d’achat du bien, plafonné à 300 000€.

Le principe est donc le même, cependant de nombreux changements sont à noter :

le zonage : il sera modifié pour mieux répondre au marché locatif
la [a[réduction d’impôt]a] : 13% pour le Scellier actuellement elle devrait être de 17 à 20% pour le Duflot
plafonds de loyers revus à la baisse (inférieur de 20 % au marché local)
conditions de ressources en repli

Des modifications importantes qui font du Duflot un nouveau dispositif pas si intéressant.

Duflot 2013 : un réduction d’impôt plafonnée ?

Après plusieurs baisses successives, la réduction d’impôt du Scellier classique s’est réduite de 25% initialement, à 13% actuellement.

Aujourd’hui il est encore possible de bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 21% grâce au Scellier "intermédiaire" ou "social", pour une location plus longue (15 ans) et des loyers plus bas.

Le Duflot ne proposera qu’un seul modele de dispositif puisque celui-ci est déjà tourné vers le social de part les modifications appliquées. Le taux de réduction d’impôt devrait être de 17 à 20% sur 9 ou 12 ans.

Le principal problème concernant la réduction d’impôts des deux dispositifs est le plafond des niches fiscales. En effet, le gouvernement va plafonner l’avantage tiré de certaines niches à 10.000 euros par an dès l’imposition des revenus de 2012 (au lieu de 18.000 euros + 4 % des revenus actuellement).

Si, le Duflot fait partie des niches sélectionnées, l’avantage sera considérablement réduit pour les contribuables utilisant d’autres dispositifs, leurs faisant approcher ou dépasser le plafond.

Duflot 2013 : un rendement amputé

En termes de réduction d’impôt, le Duflot est plus intéressant que le Scellier classique.

Néanmoins, il ne faut pas oublier de prendre en compte le revenu locatif perçu. En effet, la rentabilité du bien acquis se calcule en additionnant ces deux facteurs.

Hors le Duflot est bien moins généreux concernant les loyers que le Scellier. En effet, les investisseurs devront appliquer des loyers de 20% en dessous du marché, soit plus bas que les plafonds de loyer du Scellier.

Par ailleurs, les rendements risquent aussi d’être pénalisés par le nouveau zonage du Duflot, qui devrait privilégier les marchés plus tendus, donc plus chers d’accès.

Avant d’investir il faudra donc évaluer la rentabilité réelle selon le bien choisi.

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