Guide épargne
Acquérir des parts de SCPI à crédit permet d’investir dans l’immobilier locatif sans apport conséquent. La déduction des intérêts d’emprunts dans le cadre d’un déficit foncier constitue un effet de levier à priori attractif. Faut-il en profiter ?
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Publié le par Alexia A., FranceTransactions.com , mis à jour leComme pour l’achat d’un bien immobilier en direct, l’achat de parts de SCPI peut-être réalisé à crédit. Cela permet d’investir et de se constituer un patrimoine avec une mise de départ faible en bénéficiant de plusieurs avantages :
Mais acheter à crédit des SCPI, c’est aussi prendre plus de risques. Aucun rendement minimum n’est garanti sur les SCPI et les plus-values à la revente des parts sont incertaines. De plus, un changement de fiscalité peut remettre fortement en cause ce type d’investissement sur la durée. C’est pourquoi, pour les investisseurs optant pour un financement à crédit, il est conseillé de souscrire un crédit modulable, avec possibilité de remboursements anticipés sans pénalité.
Deux types de crédits peuvent être utilisés pour financer l’acquisition de parts de SCPI :
Le coût de ce type de crédit est de fait important, car le capital emprunté est constant, sur l’ensemble du prêt. Cependant, les mensualités sont moins élevées puisque seuls les intérêts sont à rembourser sur la durée du prêt.
L’association du crédit in fine à une opération d’investissement locatif ne sera donc attrayante que pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers par ailleurs. Les intérêts d’emprunt compensent les recettes de loyers et les autres charges qui génèrent alors un déficit foncier imputable sur le revenu global. L’économie d’impôt ainsi réalisée dépend alors du taux marginal d’imposition du propriétaire. Mais attention donc, trop souvent, les investisseurs ne réalisent pas que l’économie d’impôt ainsi réalisée n’est au final pas totalement compensée par le paiement des intérêts du crédit. Seuls les contribuables fortement imposés, possédant des revenus fonciers conséquents, auront avantage à opter pour un crédit in fine.
Le crédit pour des parts de SCPI est un crédit à la consommation (75.000€ maximum), il faut donc s’adresser aux établissements bancaires pour l’obtenir. Un crédit immobilier ne peut pas être utilisé pour acheter des parts de SCPI, puisque une SCPI est avant tout un placement financier, et non pas un bien immobilier.
Toutefois, les conditions économiques étant difficiles, les banques sont frileuses pour accorder des crédits. Il n’est pas rare qu’elles n’acceptent de financer que les SCPI "maisons" et demandent souvent des garanties supplémentaires (domiciliation des salaires, souscription à un placement annexe...). Mais le choix des parts de SCPI est important pour l’orientation des investissements de l’investisseur : immobilier de bureaux, habitation, commerces (Cf Comparatif des SCPI).
Pour parvenir à obtenir des parts de SCPI à crédit il est conseillé de :
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