Durée courte ou longue plus rentable?

Scellier - Immobilier investissement locatif en scellier. Nouveau dispositif 2009 permettant une réduction d'impôt... Vos questions, vos réponses, les pièges à  éviter... à  vos claviers !

Modérateurs : FranceTransactions, 24heures

péricles
Messages : 3
Enregistré le : 21/04/2010 09:43

Durée courte ou longue plus rentable?

Messagepar péricles » 21/04/2010 09:49

Je souhaite acheter un Scellier mais j'ai reçu des conseils contradictoires:
- on me dit d'une part qu'il vaut mieux emprunter sur 15 ans pour diminuer le coà»t du crédit et vendre le bien locatif au terme des 12 ou 15 ans pour que ce soit le plus rentable. En gros c'est le conseil d'une banque
- d'autre part à  une autre banque on me dit qu'il vaut mieux demander un prêt de 25 ans pour conserver de la marge d'endettement (ça je comprends bien) mais aussi et surtout parce que c'est plus rentable: comme c'est pour un investissement et non pour l'achat d'une résidence principale, le rapport au bout de 15 ans entre la somme investie (très faible pour un prêt à  25 ans) et la somme obtenue (seulement un peu plus faible) est largement plus favorable que dans le cas d'un prêt de 15 ans: en gros sur un prêt de 25 ans j'investirais 10 000 € seulement pour un enrichissement net de 125 000 alors que pour un prêt de 15 ans j'investirais 60 000 pourun enrichissement de 145000.
Qui croire? Les calculs me dépassent un peu.

Je précise que dans les deux cas ça ne devrait rien changer d'un point de vue fiscal pour moi puisque je déduis autant.

Merci de m'éclairer un peu

lapalusd
Administrateur - Site Admin
Messages : 255
Enregistré le : 15/03/2007 23:34
Localisation : Bussy St Georges
Contact :

Messagepar lapalusd » 22/04/2010 08:49

Bonjour,

Manque de chance, pour le Scellier, il vaut mieux ne pas emprunter du tout !

Je précise que dans les deux cas ça ne devrait rien changer d'un point de vue fiscal pour moi puisque je déduis autant.


L'argument consistant à  dire qu'un crédit est bien car cela fait diminuer le montant des revenus imposables (loyers en l'occurence) est un argument de banquier, car il est peu fréquent que cela soit réellement un avantage, il faut avoir déjà  de gros revenus fonciers pour que cela soit rééllement rentable...

Tout ce mécanisme repose sur le fait que si vous gagnez moins, vous payez moins d'impôt...

Effectivement, avec un crédit, les impôts que vous ne paierez pas, vous le donnez en intérêts de crédit à  la banque (regardez le coà»t de votre crédit... et regardez combien d'impôt vous paierez en moins dà» au crédit).

Maintenant, acheter un bien en cash, certes, pas donné à  tout le monde... donc un crédit est souvent nécessaire... mais dans ce cas-là , bien évidemment, prendre le crédit le moins cher possible (ie, le taux le plus serré, une durée la plus courte possible, en adéquation avec le plan de l'investisseur, si la revente est dans 12 ans... prendre un crédit sur 12 ans. L'optimal est obtenu quand les loyers couvrent de plus de 15% le montant du crédit).

La deuxième proposée effectuée (afin de réduire le taux d'endettement) ne tient pas car vous aurez des revenus supplémentaires avec votre bien... qui doivent couvrir le montant de vos échéances, votre taux d'endettement restera stable. Attention toutefois, certains banques appliquent une décote sur les revenus locatifs de l'ordre de 30% (souci de vacance locative, etc.). D'autres font pire, dans ce cas, mieux vaut changer de banque de suite...

péricles
Messages : 3
Enregistré le : 21/04/2010 09:43

Messagepar péricles » 22/04/2010 22:25

Merci beaucoup pour votre réponse j'y vois plus clair.
--> il vaut mieux emprunter juste ce qu'il faut pour être en défiicit fiscal, mais pas plus. Enfin si on peut.
Les reste, c'est plus au bénéfice de la banque qu'autre chose.

Mon conseiller de défiscalisation m'a embrouillé. Il faut se méfier car c'est vrai que la manière dont ils sont rémunérés est opaque. On ne sait jamais sur quoi ils touchent exactement, même si on s'en doute. Il me répète qu'il n'a personnellement aucun intérêt à  ce que j'emprunte dans ma banque mais je suis loin d'en être certain !

Smertrios Conseil
Messages : 4
Enregistré le : 07/04/2010 16:42

Messagepar Smertrios Conseil » 23/04/2010 16:23

Je suis CGP et je travaille avec des banques pour les prêts. En général, je touche 1% du montant du prêt accordé. Ca m'étonnerait qu'il ne soit pas interessé.
Reste que pour moi, le principal intérêt est de ne pas faire échouer la vente faute de financement.

péricles
Messages : 3
Enregistré le : 21/04/2010 09:43

Messagepar péricles » 24/04/2010 23:18

Oui ça m'étonnerait aussi qu'il en aille autrement pour lui vu l'insistance qu'il met à  me persuader que l'offre de ma banque est meilleure.
Ceci dit, il me semble qu'y a quand même un avantage à  contracter un prêt plutôt que de payer comptant, surtout quand les taux sont bas: on peut placer son argent et ce placement rapportera car on peut espérer que les taux remonteront et que le placement sera comparativement plus rémunérateur.