IFB France, Akerys & Co.

Scellier - Immobilier investissement locatif en scellier. Nouveau dispositif 2009 permettant une réduction d'impôt... Vos questions, vos réponses, les pièges à  éviter... à  vos claviers !

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jeangrey_cg
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IFB France, Akerys & Co.

Messagepar jeangrey_cg » 05/11/2009 22:38

Bonjour,

J'ai récemment assisté, lors d'une soirée sur le thème de la défiscalisation organisée chez des amis, à  une présentation de la défiscalisation via un investissement Scellier par la société IFB.

L'animateur nous a présenté l'investissement Scellier comme sans risque, tout est pris en charge, ils nous trouvent le locataire, il y a une assurance loyers impayés, donc rien à  craindre, blablabla...

Le côté "trop beau pour être vrai" m'a alertée : le montant du loyer compense intégralement le montant du remboursement du prêt + assurance décès invalidité + charges + impôt foncier, en plus de la réduction d'impôt bien sà»r.
Et l'intervenant osait annoncer des chiffres édifiants comme :
- un taux de clients insatisfaits de 0,7%
- un taux de remplissage de 98 % !
- une rentabilité minimum de 8%, pouvant facilement monter jusqu'à  15%.

Bref, n'y croyant pas une seconde, j'ai farfouillé sur le net et y ai appris, entre autres joyeusetés, que l'UFC-Que choisir avait porté plainte contre Akerys (IFB appartient au groupe AKERYS) il y a quelques mois.

Après tous les abus liés à  la loi Robien, je ne comprends pas que de telles pratiques puissent perdurer aujourd'hui et que ces sociétés continuent à  déblatérer leur argumentaire attrape-nigaud.

Ces sociétés n'ont pas d'obligation d'information et de conseil ?
Savez-vous s'il est prévu de renforcer la protection des particuliers afin, notamment, de pouvoir mettre en oeuvre plus facilement la responsabilité de ces sociétés et ne pas finir ruiné ?

Je pensais sincèrement que des garde-fous avaient été mis en place pour protéger les profanes...

jeangrey

24heures
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Messagepar 24heures » 05/11/2009 23:09

Malheureusement, tout ce système obéit à  une logique qui nous dépasse.

Par exemple, des villes de taille moyenne en province, après intervention expresse de leur maire, ont obtenu de pouvoir être incluses dans le dispositif Scellier alors que, au vu de la saturation du marché locatif local "grâce" au Robien, il ne faudrait plus rien y construire pendant au moins les 10 ans qui viennent...

Plus que jamais, un impératif : votre sens critique. C'est (hélas) un des rares garde-fous qui restent.

jeangrey_cg
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Messagepar jeangrey_cg » 12/11/2009 11:44

Merci pour cette information supplémentaire... que les intervenants d'IFB n'ont bien sà»r pas cru bon de nous communiquer.

Pour ma part, même si je ne suis pas tombée dans leur piège, je ne compte pas en rester là . J'ai pris rendez-vous avec l'UFC-Que choisir, pour voir dans quelle mesure je peux les aider dans leur action en justice contre Akerys.
Si un témoignage de ma part peut aider, je le donnerai volontiers.

Et, petit aparté, heureusement qu'internet existe, sinon je serais peut-être tombée dans le piège. :-/

Philippe Domat
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Messagepar Philippe Domat » 12/11/2009 17:53

Bonjour jeangrey,

Le résumé que vous faites de cette intervention est tout à  fait surprenant, les chiffres annoncés sont pour la plupart infondés ou inexacts.

Avez-vous la possibilité de m'indiquer de plus amples détails sur cette présentation ? Dans quelle ville, elle s'est déroulée ? Des précisions sur l'animateur ?

Si vous et votre groupe d'amis souhaitez des informations plus précises, n'hésitez pas à  m'en informer également.

Je vous remercie par avance de votre réponse directement sur mon adresse mail, philippedomat@gmail.com

Philippe
Akerys

Defiscdanger
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Messagepar Defiscdanger » 20/02/2010 15:12

http://www.bakchich.info/article6128.html

Immobilier : ces gloutons de la défiscalisationPIERRE / jeudi 11
décembre par Marc Endeweld


Comment des milliers de particuliers ont pu investir dans des
dispositifs de défiscalisation (le « Robien ») au mépris de toute
prudence ? Enquête sur des méthodes commerciales bien huilées.

Pour les gouvernements successifs, ça devait être « la » solution
miracle pour soutenir l'immobilier : les différentes niches
fiscales, notamment les lois Robien en 2003 et Borloo en 2006,
instaurant le marché de « l'investissement locatif », ont ainsi
permis la construction de 325 000 logements entre 2000 et 2006, soit
près de la moitié des chantiers réalisés. Oui mais voilà â€¦

Un nombre important de programmes immobiliers assurés par ces
dispositifs ont été construits en dépit du bon sens, dans des
secteurs peu porteurs de locations. Résultat, aujourd'hui, des
milliers d'appartements restent désespérément vides, et des
milliers de particuliers « investisseurs » se retrouvent coincés.
Car forcément, s'ils ont acheté des appartements, c'est pour
ensuite les louer. Pourquoi ? Tout simplement parce que dans le cadre
du « Robien », s'ils ne trouvent pas de locataire au final, ils ne
peuvent pas bénéficier de la tant espérée défiscalisation…
Malin !

Ces dernières années, la défiscalisation est devenue le premier
objectif des investissements dans l'immobilier, sans qu'aucune
autre considération ne soit prise en compte par les acquéreurs…
Les conseillers en patrimoine, les banquiers n'ont pas hésité à 
mettre en avant la fiscalité de l'investissement locatif pour
vendre des produits formatés, exclusivement à  destination de ceux
qui recherchent l'économie d'impôt.

« Des réseaux commerciaux très gloutons »
Cet emballement général est aussi la conséquence du développement
des promoteurs spécialisés dans les dispositifs de défiscalisation.
Dans le métier, ça s'appelle même les « promoteurs
défiscalisateurs ». Et des groupes plus importants, intégrés,
véritables majors de l'immobilier offrant toute une palette de
services financiers aux investisseurs, ont également misé sur ce
marché d'une manière agressive. C'est le cas du groupe Akerys,
mis en cause en juillet par le magazine UFC-Que Choisir, pour avoir
produit d'une manière excessive des logements défiscalisés, et
par de plus en plus de particuliers sur Internet.

Car le groupe Akerys a assuré la commercialisation de ce type de
programme via sa filiale IFB France. « Les promoteurs spécialisés
n'auraient pas pu écouler leur production, avec les méthodes
traditionnelles de vente, explique un ancien dirigeant de la promotion
défiscalisation. C'est pour ça qu'ils ont fait appel à  des
réseaux commerciaux très gloutons du type d'IFB qui dispose de
plate-formes de télémarketing ». Des « gloutons »â€¦ Cet ancien
décideur du secteur a même des tremblements dans la voix quand ils
les évoquent. Les rendements de ventes étaient au rendez-vous. «
Normal on est payé au rendez-vous, un téléconseiller d'Adomos, un
groupe concurrent d'Akerys, Notre but c'est de tirer de l'argent
o๠on peut avec le système de commissions ».

Un extrait du « guide de vente » d'IFB. Ici, la page 4.
à€ IFB, le guide d'entretien de vente 2006 vaut le détour.
D'emblée, les objectifs de l'appel sont exprimés par des
questions : « Comment créer des revenus supplémentaires ? » ; «
Comment préparer un complément de retraite ? ». Et bien sà»r, les
réponses ne tardaient pas à  arriver : « Vous n'avez sà»rement pas
attendu après moi pour apporter des solutions. Mais chaque fois, vous
y êtes parvenu en risquant votre argent. L'originalité de ma
démarche consiste à  y parvenir en utilisant l'argent de vos
impôts. L'idée est de placer l'argent de vos impôts ailleurs
que chez le précepteur ! ». Pour l'instant, le dispositif Robien
et la possibilité d'investir dans l'immobilier n'est pas encore
évoqué clairement au futur client…

« Cimenter le rendez-vous »
Le commercial devait également jouer avec la convivialité lors
d'un futur rendez-vous en face-à -face : « Sauf si vous être
célibataire, notre étude implique obligatoirement une réflexion
familiale. Voulez-vous faire venir votre conjoint à  votre bureau ou
comme la plupart de vos collègues préférez-vous que je vienne chez
vous ? C'est plus sympa ! ». Ah la famille, ma brave dame, c'est
des soucis : « Doit-on constituer un complément de retraite ? (…)
Il faut se protéger et protéger sa famille », pouvaient ainsi
rappeler les commerciaux. Au téléphone, l'essentiel pour eux
était de « cimenter le rendez-vous », comme le rappelle la méthode
de vente IFB. Pour amadouer la cible, le commercial proposait alors «
une étude financière gratuite ». Et toujours la pression : « En
matière de réduction d'impôt, un écart de quelques jours peut
entraîner un décalage d'une année fiscale à  un autre, il serait
dommage de perdre une année ». Une fois que la cible était ferrée,
alléchée par les perspectives de larges « économies »
d'impôts, le « conseiller » révèle la solution : « comment
est-il possible de concrétiser cette mécanique financière ? (…)
Avec IFB nous avons raisonné dans un cadre de loi rattaché à 
l'acquisition d'un logement neuf à  usage locatif ».

Après plusieurs entretiens, le commercial devait alors sortir la
grosse artillerie pour inspirer confiance en évoquant
l'intervention de « 6 intervenants » : promoteur, banque, notaire,
administrateur de bien, compagnie d'assurance. Ne vous inquiétez
pas, on s'occupe de tout…

« Dans notre langage, ça s'appelle une RESA »
L'infantilisation est pratiquée sans scrupule : « Au début de
notre entretien, j'étais un conseiller parmi d'autres, maintenant
j'ai le sentiment d'être devenu VOTRE CONSEILLER. Avez vous le
même sentiment ? ». C'est beau, non ? Le moment fatidique arrive
enfin : « dans notre langage ça s'appelle une RESA ». Et après
tant de « novlangue », le ton se fait martial, presque menaçant :
« à  la fin de notre prochain entretien si toutes les conditions sont
requises, il sera indispensable d'effectuer une réservation ».
Forcément, en tant que « conseiller » gratuit, je n'ai pas envie
de perdre mon temps…

Les villes saturées par l'investissement locatif
Agen, Albi, Alès, Angoulême, Annonay, Auch, Auxerre, Bergerac,
Béziers, Bourges, Brive-la-Gaillarde, Cahors, Carcassonne, Castres,
Caussade, Charleville-Mézières, Clermont-Ferrand, Cognac, Colmar,
Dax, Dieppe, Épinal, Figeac, Gap, Langon, Laval, Lisieux,
Lons-le-Saunier, Marmande, Montauban, Mont-de-Marsan, Mulhouse,
Périgueux, Pontivy, Quimper, Roanne, Saint-Étienne, Saint-Gaudens,
Saint-Paul-lès-Dax, Saintes, Sedan, Tarbes, Tulle, Valence,
Verdun-sur-Garonne, Vesoul, Vierzon, Villefranche-sur-Saône,
Villeneuve-sur-Lot, Uzès. à€ ces villes s'ajoute la zone du
Genevoix français.

(sources : Enquête annuelle du Crédit Foncier mars 2008)

Et à  la moindre incertitude de la part de la cible, le document
propose au vendeur « d'écouter l'objection avec beaucoup
d'intérêt » et de « ne jamais répondre directement » et
surtout de « transformer l'objection en question ». Et si
l'interlocuteur prêt à  signer un contrat n'avait pas compris,
son « conseiller » pouvait en rajouter une couche, juste pour la
route : « Vous avez compris qu'une opération comme celle-ci est
sans risque et n'implique aucune dépense personnelle ». Bien
voyons… à€ aucun moment donné, le vendeur d'IFB ne soulignera
qu'un logement acheté dans le cadre d'un régime fiscal qui ne
trouve pas de locataire aux conditions requises ne peut générer
aucune réduction d'impôt. Mais dans le monde merveilleux d'IFB,
ça n'existait pas…

Defiscdanger
Messages : 4
Enregistré le : 20/02/2010 15:10

Messagepar Defiscdanger » 20/02/2010 15:23

Pour les victimes de la défiscalisation:

site coproderobien

coproderobien.ning.com