Investissement loi bouvard : EPADH

Défiscalisation immobilière, défiscalisation en FCPI, toutes les défiscalisations, et leurs subtilités pour une épargne avec une imposition la plus light qui soit...

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MARI31
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Investissement loi bouvard : EPADH

Messagepar MARI31 » 30/03/2011 17:38

Bonjour,

J'ai une proposition d'investissement pour une chambre dans une EPADH.

Quels sont les pièges à  éviter ?
Est-ce une bonne option ?
Avez-vous des conseils à  me donner ?

Merci par avance

ace31000
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Messagepar ace31000 » 31/03/2011 10:58

Est ce que ça répond à  vos objectifs?
Le bail est la pierre angulaire du dispositif, à  lire extrêmement attentivement et même un avis juridique ne sera pas de trop?
La santé financière du gestionnaire, sa taille bref étant donné que c'est lui qui vous paye menez votre enquête.
Vérifiez vous êtes sur un secteur particulier soumis à  une règlementation gouvernementale en terme de normes... si demain les normes évolue qui paye les travaux ?

Vous l'avez peut être compris je suis pas un grand fan de ce type d'investissement même s'il est clair que le marché est là  et va l'être de plus en plus.
Je suis moi même CGP sur Toulouse et j'ai la désagréable impression dans ces dispositifs gérés de ne rien maitriser du tout, j'ai un exploitant qui fait son beurre et c'est normal mais quid quand il n'y a plus de beurre à  faire, je récupère une chambre payée cher voir très cher mais pour en faire quoi?

Voilà  pour mes observations personnelles et qui n'engagent que moi

Alexandre BAUDRIN
Cabinet SADC
baudrin-sadc@orange.fr
06-32-66-19-34

mathieu1973
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Messagepar mathieu1973 » 31/03/2011 11:17

bonjour mari31

je suis tenté de vous dire NON !

je ne suis pas investisseur, mais ce domaine m'intéresse tout de même beaucoup, et je regarde un peu partout tout ce qui existe, peut-être un jour tomberai-je sur de l'or !

mais concernant l'Ehpad, j'aurais encore + de réticences que sur du scellier classique ou intermédiaire, pour de nombreuses raisons.

1° comptez-vous investir à  crédit dans cette chambre Ehpad ? si oui, notez bien que même si les taux de crédit sont bas, les investissements en défiscalisation sont très souvent à  des prix + élevés car dans du neuf. ce montant supplémentaire à  emprunter produira donc davantage d'intérêts, et de manière non négligeable. ces produits sont souvents vendus en pack "clés en main". de quel type de crédit s'agit-il ? et aurez-vous le choix ? privilégiez le crédit à  taux fixe, le + simple possible : mensualités connues d'avance, mais possibilité de les faire modifier à  la hausse ou à  la baisse, en cas d'évolution de votre situation personnelle.

2° ce bâtiment est-il déjà  disponible, ou bien vendu en VEFA ? êtes vous sà»r(e) que le promoteur ne pourra pas se retrouver en faillite, ou ne serait-ce qu'en difficulté passagère (retards de livraison, intérêts de crédit qui continuent de courir, peut importe que la livraison ait du retard). vérifiez aussi qu'au cas o๠ce genre difficulté apparaissait, vous pourrez être assuré(e) de retrouver votre investissement initial (et donc rembourser votre crédit... sans frais !).

3° il s'agit d'un bâtiment neuf. l'entretien sera moins coà»teux... mais qui peut vous promettre que ce bâtiment vieillira de manière satisfaisante, et que les frais d'entretien seront obligatoirement inférieurs à  ceux dans l'ancien ?

4° les charges dans les résidences de services sont très élevées.

5° il devrait s'agir d'un bail commercial d'une durée de 11 ans et 9 mois (reconductible) qui vous versera des loyers durant tout ce temps... Qui vous garantit que la société ne pourra jamais être en difficulté financière, ne serait-ce que passagère ? notez également que les loyers qui vous seront versés ne sont peut-être pas en rapport avec les loyers que la société perçoit de la part de l'occupant. vous pouvez chercher sur les divers forums à  propos des résidences de services comme les résidences étudiantes.

6° si vous ne touchez plus de loyers, la défiscalisation peut être remise en cause, et votre "effort d'épargne" n'aurait plus rien à  voir avec ce dont il était question lors de l'étude que l'on vous présentera (possibilité de 8 fois votre effort d'épargne initial)

7° quel rendement vous est proposé dans cette opération ? ayant simulé 2 ou 3 investissements, les sites internet traitant de la défiscalisation qui proposent des rendements de 4% (BRUT) voire moins se basent sur l'hypothèse que le logement est occupé dès la livraison finale (sans retard) du produit, et que le même locataire reste du début à  la fin et n'aura jamais de défaillance. les 4% bruts ne tiennent pas compte du coà»t du crédit.

8° à  propos de votre ehpad, se trouve-t-il à  proximié de chez vous ? CE SEUL POINT pourrait être une condition SINEQUANONE quand on parle d'investissement. les 3 règles d'un bon investissement sont l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. et un bon emplacement DOIT absolument se trouver à  proximité de chez vous.

9° o๠se trouve cet ehpad ? quelle est la situation économique à  propos de l'immobilier locatif ? + il y a de biens disponibles à  la location, + les loyers pourraient baisser. et qu'en est-il des services à  la personne dans cette ville ? ces services à  la personne ne suffisent-ils pas à  ces personnes du 3ème âge ? et sont-ils si intéressés par un ehpad ? car ils ont droit à  une réduction d'impôt de 50% quand ils font appel à  ces services à  la personne (secteur en plein boom, lui aussi)...

tout ça pour dire une seule chose : soyez très prudent(e) avec ce genre d'investissement, car on parle quand même de somme à  6 chiffres...

cordialement.

mathieu

MARI31
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Messagepar MARI31 » 31/03/2011 11:18

Merci bcp pour vos observations.

Ce dispositif de défisc est très intéressant pour nous ( tout comme la loi scellier) car ce que vous payez aux impots sert à  financer un bien immobilier et quand on n'a pas des économies de malade, c'est bien utile. De plus, l'avantage de l'EPADH est la garantie du loyer durant la durée du bail commercial et le fait qu'on n'est rien à  gérer.
Le point - est que le prix au m2 est, d'après moi , exorbitant ! je me demande si le marché immobilier évoluera suffisamment ....
D'après le bail , les frais du matériel sont à  notre charge et cà  on ne maitrise pas du tout l'évolution des normes ( comme vous dites) mais également la durée de vie des aménagements de la chambre. Je me dis que cela fait partie des obligations normales dans un bail commercial.

Existe-t-il des gestionnaires qui prennent en charge ces coà»ts là  ? mais peut-être offrent-ils des loyers plus faibles ?

Cordialement

ace31000
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Messagepar ace31000 » 31/03/2011 12:26

Il faut en avoir conscience, une seule chose doit vous faire pencher pour cela au delà  du prix c'est la rentabilité de l'investissement.
En effet, sans rentabilité non seulement votre investissement ne vous rapporte mais il s'en retrouve totalement invendable. Le problème c'est que le loyer est garanti certes (et encore c'est un argument commercial car un bail commercial est de par la loi révisable de façon triennale) mais par un exploitant qui au terme du contrat de bail vous tiendra par les c....

D'autre part l'aspect confort est illusoire vous avez le même confort dans du scellier classique que vous faites gérer en agence (les gros promo intègrent leur gestion aussi efficace que les gestionnaires de résidence service et en plus on peut en changer à  loisir s'il commence à  déconner) et qui peut à  la sortie ou si besoin être revendu non seulement en raison de la renta à  de nouveaux investisseurs mais aussi à  des personnes souhaitant l'acheter en RP...à  mon sens bien plus libre donc bien plus sécurisé.
J'ai moi même un collègue (pourtant CGP comme moi) qui a investi dans un produit géré (pas de la résidence médicalisée mais le fonctionnement est le même) aujourd'hui il s'en mort les doigts (le gestionnaire est parti, il a fallu en retrouver une autre et comme ils sont en position de force ils ont baissé les loyers de moitié bref la cata).

Moi j'y crois pas mais si vous y êtes attaché lisez absolument tout voir payez vous une séance avocat pour décortiquer le bail. Ne perdez pas de vue que c'est le gestionnaire qui fait la valeur patrimoniale de votre investissement et surtout pas l'emplacement ou quoi que ce soit et si demain ou après demain il part il faudra en chercher un autre qui aura une force de négociation importante vous serez alors bloqué.

Vous êtes sur Toulouse Marie eu égard au 31 ?

Alexandre Baudrin
Cabinet SADC- Toulouse
baudrin-sadc@orange.fr

gege42
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Messagepar gege42 » 04/05/2011 20:39

Bonjour,

J'ai lu les différents "post" en réponse à  votre demande d'information.
Quelques points me paraissent important à  préciser.
Cette opération, semble-t-il, vous est proposée dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel s'appliquant à  l'investissement dans une résidence avec services qui vous permet de pouvoir récupérer la TVA. Réalisée, de surcroît, en respectant le dispositif Censi Bouvard, vous allez pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôts de 18% sur le prix HT et étalée sur 9 ans. De ce fait, le bail commercial établi avec le preneur n'est pas comme j'ai pu le lire d'une durée de 3 ans renouvelable, mais bien au minimum de 9 ans fermes. Bien entendu, outre le fait que la qualité intrinsèque de l'opération soit irréprochable, en particulier que les prestations offertes répondent aux attentes des futurs résidents, ce qu'il convient d'examiner c'est comme l'a très justement indiqué mon confrère: qui est l'exploitant d'une part et quelle est la teneur du bail commercial d'autre part?
Sur le premier point, il convient plutôt d'avoir à  faire un un professionnel reconnu (se cantonner aux 4 à  5 leaders du marché) qui a une grande expérience, qui assure la mutualisation du risque en étant le même et unique gestionnaire de son parc de résidences en exploitation et ne pas être en face d'un exploitant dont le statut juridique est celui d'une SARL au capital de 5000€, même affiliée à  un groupe plus important, car lorsque les choses vont mal c'est purement et simplement le dépôt de bilan avec les conséquence dommageables pour les investisseurs. Et sur les 10 dernières années il y a eu quelques précédents. Professionnalisme, compétences, pérennité de l'entreprise sont les maîtres mots à  avoir à  l'esprit.
Sur le second point, à  savoir le bail commercial, il est établi entre l'investisseur le bailleur et l'exploitant le preneur. A l'extrême, peu importe que l'exploitant sous loue ou non le bien. Il est tenu de verser au preneur le montant du loyer tel que fixé dans le bail et pendant toute la durée de celui-ci, soit 9 ans. Donc, théoriquement que le bien soit loué ou non ne dispense pas l'exploitant preneur de payer son loyer aux conditions définies dans le bail. Il convient de vérifier les conditions de valorisations du loyer, quel indice a été retenu (ICC ou IRL) et dans quel pourcentage et si celui-ci peut varier ou non à  la baisse et/ou à  la hausse. Autre point, y-a-t-il une clause très précise qui prévoie la prise en charge par le preneur des travaux de grosses réparations (Art 606 du Code Civil).
Je ne suis pas non plus un grand partisan de l'investissement dans les EHPAD, sauf lorsque tous les critères positifs évoqués supra sont réunis.
Le problème de liquidité dans un tel investissement se pose de façon différente à  celui de type classique, comme dans le dispositif SCELLIER. Déjà , il convient d'aller jusqu'au terme de la durée fiscale de la réduction d'impôt, d'autre part cet investissement reste de nature immobilière, donc à  long terme. En cas de revente, il faut trouver un nouvel investisseur. Mais quel avantage aura-t-il sachant que celui d'origine a bénéficié à  la fois de la récupération de la TVA et de la réduction d'impôt? Lui aussi réalisera son investissement sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Sous réserve de reprendre le bail commercial en cours (et c'est évidemment son intérêt) il achètera hors taxe, donc la question de la TVA lui importe peu. Bien sà»r, il n'aura pas l'avantage du bénéfice de la réduction d'impôt, mais il amortira son investissement selon les règles fiscales en vigueur et cela pourra lui permettre d'encaisser des loyers non fiscalisés pendant une durée assez longue, ce qui en fonction de sa situation peut s'avérer particulièrement intéressant.
Comment trouver l'investisseur? Encore une fois, si l'investissement réuni toutes les qualités d'une opération pérenne et valorisante en terme patrimonial, cela pourra se faire dans de bonnes conditions.
Je vous invite donc à  mener une véritable enquête d'investigation afin de vous forger une opinion sur le bien fondé, pour vous, d'un tel investissement.

Cordialement.

Gérard GOUILLY
AUDIT CONSEIL PATRIMOINE RHà”NE ALPES
contact@auditconseilpatrimoine.com

wadzapes
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bien plus interessant

Messagepar wadzapes » 25/07/2011 15:25

J'ai trouvé un site interessant qui rappel un peu tout sur la défiscalisation et qui offre de bons conseils. je joins un descriptif et le lien.


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24heures
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Re: bien plus interessant

Messagepar 24heures » 25/07/2011 18:22

wadzapes a écrit :J'ai trouvé un site interessant qui rappel un peu tout sur la défiscalisation et qui offre de bons conseils. je joins un descriptif et le lien.


Tout savoir sur l'immobilier de defiscalisation grâce a nos fiches actualités. Construisez votre projet en ligne en sélectionnant la résidence de votre choix et réalisez une simulation ce qui entraînera alors l'envoi automatique et gratuit du résultat de celle-ci dans votre boite mail!
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