SCPI PAREF PRIMA (ex NOVAPIERRE ALLEMAGNE)

PAREF PRIMA

Les biens immobiliers sur lesquels portera la politique d’investissement de la SCPI seront majoritairement situés en Allemagne. La Société ne s’interdit pas d’investir dans d’autres États de la zone euro pour autant que les rendements et les potentiels de valorisation des actifs soient comparables à ceux constatés en Allemagne.

A ce titre, Paref Gestion souhaite s’attacher les services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Allemagne afin de l’accompagner sur ce marché. Internos Global Investors, présente sur le marché paneuropéen et gérant principalement des actifs immobiliers de commerces, dispose d’une expertise dans la recherche et la gestion d’actifs immobiliers situés en Allemagne.

De manière générale, les investissements porteront sur des immeubles générant des revenus immédiats et compatibles avec l’objectif de gestion, mais en fonction de l’environnement du marché de l’immobilier commercial et d’entreprise, la Société pourra procéder à des acquisitions en l’état futur d’achèvement ou à toute acquisition permettant une valorisation de l’actif à moyen terme sans remettre en cause l’objectif de rendement immédiat.

SCPI Novapierre Allemagne, parlons rendements...

Un début "petit braquet" pour Novapierre Allemagne, car avec un rendement de 3,24% en 2015, la SCPI était loin du haut de tableau. Mais depuis, le modèle s’est bien révélé : le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%, essentiellement lié aux dividendes trimestriels. Ce rendement brut n’est pas en haut de tableau, mais avec la fiscalité allemande appliquée, le rendement net est tout autre.

• Un rendement net parmi les premiers du marché

La particularité de PAREF PRIMA est avant tout d’être soumise à la fiscalité allemande. La fiscalité des SCPI imposables en France étant bien plus élevée que la fiscalité allemande, comparer les rendements brut des SCPI peut induire en erreur.

 Fiscalité allemande de 15.825% sur PAREF PRIMA

En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, modifiée le 1er janvier 2016, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE Allemagne ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. Pour les personnes physiques, les revenus provenant des loyers d’immeuble situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur la société Allemande au taux local de 15,825 %. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts. Afin d’éviter une double imposition et en application de ladite convention internationale, les revenus locatifs de source allemande sont partiellement exonérés d’impôt sur le revenu en France. Cette exonération est réalisée par la soumission à l’impôt sur le revenu sachant que le contribuable français a droit à un crédit d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu français dont il est redevable. Ce crédit d’impôt est équivalent au taux moyen d’imposition du contribuable, soit, pour une TMI de 30%, un crédit d’impôt de 18.47%. La charge fiscale française sera donc de 11.53%.

 Exonération des prélèvements sociaux de 17.20%

Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales.

Exemple d’écart de l’impact fiscal entre deux SCPI, la première imposable en premier lieu en France, et la seconde, en premier lieu en Allemagne. Contribuable au TMI de 30%. Parts de SCPI détenues en direct via un compte-titres.

En France, entre fiscalité et prélèvements sociaux, la facture fiscale s’envole en fonction du TMI de l’investisseur. Ainsi, les investisseurs les plus fortement imposés en France ont tout intérêt à choisir cette SCPI Novapierre Allemagne. Pour ces derniers, le gain fiscal étant d’autant plus grand.

Souscription / Retrait

Une SCPI à capital variable peut à tout moment émettre de nouvelles parts, et racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Le prix de souscription est fixé à 260 € à compter du 1er octobre 2018. Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 5ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société. La souscription minimum est de 30 parts (pour les nouveaux associés).

NOVAPIERRE ALLEMAGNE (désormais PAREF PRIMA) est une SCPI de la catégorie murs de magasins, à capital variable, créée en janvier 2014. Son taux de TD (Taux de Distribution) pour 2024 était de 5.00%. La moyenne des taux de distribution (TD) pour 2025 de l'ensemble des SCPI était de 4.91% (Source IEIF). Le TOF (Taux Occupation Financier, équivalent à la proportion du parc immobilier loué) de NOVAPIERRE ALLEMAGNE (désormais PAREF PRIMA) était de 96.90% (en fin d'année dernière). Gérée par PAREF GESTION, NOVAPIERRE ALLEMAGNE (désormais PAREF PRIMA) est également accessible via des contrats d'assurance-vie, permettant ainsi aux épargnants de bénéficier d'une liquidité assurée en cas de revente des parts et de d'avoir accès aux avantages fiscaux liés à l'assurance-vie, aussi bien en termes de fiscalité sur les revenus et les plus-values, qu'en cas de transmission du capital.Cette SCPI ne peut plus être souscrite actuellement.

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