Iroko a annoncé ce mardi 16 septembre 2025 le lancement de sa nouvelle SCPI : Iroko Atlas. Cette SCPIinvestit exclusivement hors de France. Son objectif : capter des opportunités sur des marchés internationaux peu concurrentiels, tout en s’appuyant sur le modèle, la méthodologie et la rigueur qui ont fait le succès d’Iroko Zen : Europe de l’Ouest, en diversification en Europe de l’Est, Europe centrale et de façon opportuniste en Amérique du Nord.
Tous secteurs d’activités
Comme Iroko Zen, elle investit dans tous les secteurs d’activité – santé, logistique, hôtellerie, éducation, commerce – mais se concentre sur des actifs de taille modeste, situés dans les marchés régionaux des différents pays ciblés. Ces localisations sont généralement moins couvertes par les investisseurs institutionnels.
Objectif de rendement de 7%
Iroko Atlas s’adresse ainsi aux épargnants qui souhaitent compléter leur exposition SCPI avec un véhicule plus dynamique, potentiellement plus rémunérateur, mais également avec un niveau de risque adapté à cette ambition. Elle vise un TRI de 7 % à 10 ans, et un taux de distribution non garanti de 6,5 % par an. Les objectifs présentés sont une estimation des performances futures, ils ne constituent pas une promesse de rendement ou de performance. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent du bon paiement des loyers par les locataires.
Un ADN Iroko qui a fait ses preuves
Iroko Atlas reprend les ingrédients du succès d’Iroko Zen, qui a dépassé cette année le milliard d’euros sous gestion : un modèle de frais vertueux permettant de mettre plus d’argent au travail pour un même montant investi, une gestion opportuniste et diversifiée pour renforcer la résilience du portefeuille, et un engagement responsable.
Avec ces deux SCPI complémentaires, Iroko élargit son champ d’investissement tout en offrant des profils de risque et de fiscalité différenciés.
Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Le traitement dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer dans le temps.
Une stratégie 100 % internationale guidée par les cycles immobiliers
Iroko Atlas vise des marchés offrant des conditions d’investissement attractives, parfois moins matures ou temporairement décotés, mais présentant un potentiel locatif élevé. Quelques exemples de pays visés :
Le Royaume-Uni : un marché immobilier en bas de cycle, qui présente un haut potentiel de revalorisation.
La Pologne : première économie d’Europe centrale, la Pologne affiche une croissance soutenue depuis 10 ans, un faible taux de chômage et une montée en gamme vers les services et la tech.
La République tchèque : stratégiquement située, elle combine base industrielle solide, consommation intérieure dynamique et une forte activité dans le commerce.
L’Irlande : économie agile, fiscalement attractive, l’Irlande bénéficie d’un environnement favorable à l’immobilier d’entreprise, notamment dans la tech, les services financiers et la santé.
Étant entièrement investie hors de France, cette SCPI permet aussi aux épargnants, selon leur situation, de bénéficier d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse.
Le traitement dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer dans le temps.
Une sélection rigoureuse d’actifs hors du radar des institutionnels
Iroko Atlas cible des actifs entre 1 et 10 millions d’euros dans des localisations souvent délaissées par les investisseurs institutionnels. Cette approche granulaire, alignée sur les besoins réels du marché locatif, lui permet d’accéder à des opportunités à des prix attractifs, avec un couple rendement/risque plus élevé.
La SCPI se donne la possibilité d’arbitrer ses acquisitions selon les conditions de marché pour maximiser leur rendement potentiel.
"Iroko Atlas se positionne comme un véritable chasseur d’opportunités hors France, sélectionnant ses acquisitions en fonction des dynamiques immobilières locales, des décotes de marché et des évolutions de devises. Elle vient ainsi compléter le champ couvert par Iroko Zen, notre SCPI historique" Gautier Delabrousse-Mayoux, Président d’Iroko.
Une stratégie déjà éprouvée, pour un objectif de performance ambitieux
Iroko Atlas a reçu son visa AMF le 24 juin 2025 et a été officiellement lancée le 16 septembre 2025, mais elle est déjà active depuis plusieurs mois : "nous avons lancé le fonds en janvier sur nos propres capitaux afin de renforcer nos convictions sur les marchés visés par la SCPI" explique Gautier Delabrousse-Mayoux, Président d’Iroko. "Cette phase nous a permis de tisser en amont un solide réseau de brokers dans des pays où Iroko n’était pas encore présente, pour être pleinement opérationnels au moment d’investir l’argent de nos épargnants".
Iroko Atlas compte déjà un actif en Irlande et quatre acquisitions en cours, sous promesse ou sous exclusivité : des locaux d’activités en République tchèque et en Pologne, deux commerces au Royaume-Uni et un commerce en Allemagne.
Parts sponsors à 182€ au lieu de 200€
Pour des raisons techniques, la SCPI Iroko Atlas n’est pour le moment disponible qu’aux clients Iroko Zen. Elle leur propose des parts "sponsors" au prix de 182 € au lieu de 200 € pour les 20 premiers millions d’euros collectés, soit une décote de 9 % [1]
. Pour les 10 millions d’euros suivants, le prix de la part sponsor passera à 192 €.
Investir dans Iroko Atlas comporte des risques notamment de liquidité et de perte en capital. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) : Règlement de l’Union Européenne qui impose, entre autres, la classification des produits financiers en fonction de leur intensité ESG. Un fonds est dit "article 8" s'il promeut les caractéristiques ESG en même temps que d’autres objectifs financiers, ou "article 9" lorsqu’il a un objectif d'investissement durable. Tout fonds qui ne respecte pas les deux catégories précédentes est classifié fonds "Article 6".
Le SRRI (Synthetic Risk and Reward Indicator) est un indicateur obligatoirement présent dans les Documents d’Informations Clefs pour l’Investisseur (DICI). Cet indicateur permet de mesurer le niveau de volatilité du fonds et le risque auquel votre capital est exposé.
1
2
3
4
5
6
7
Fonds de partage
❌
Indicateurs financiers
Taux de Distribution (1) (TD)
NC
Taux endettement (Rapport entre le montant du capital restant dû des emprunts contractés par la SCPI et l'actif
brut du fonds, correspondant à la valeur de réalisation)
%
Objectif de rendement 2025 minimum (non garanti)
7,00 %
Taux de Rendement Interne (2) (TRI)
nc
PERFORMANCES HISTORIQUES
Années
Rendements (*)
(*)Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Investir sur IROKO ATLAS ?
Souscription ouverte
✅
Prix de souscription pour 1 part
200,00 €
Nombre de parts minimum à souscrire
5
Nombre de parts maximum
-
Délai de jouissance des parts
1er jour du 4e mois suivant la souscription
Démembrement possible
✅
Démembrement temporaire : Clés de répartition
Durées du démembrement
Nue-propriété en %
Usufruit en %
5 années
79.00 %
21.00 %
6 années
75.50 %
24.50 %
7 années
72.50 %
27.50 %
8 années
70.00 %
30.00 %
9 années
68.00 %
32.00 %
10 années
65.50 %
34.50 %
11 années
64.00 %
36.00 %
12 années
63.00 %
37.00 %
13 années
62.00 %
38.00 %
14 années
61.00 %
39.00 %
15 années
60.00 %
40.00 %
16 années
59.00 %
41.00 %
17 années
58.00 %
42.00 %
18 années
57.00 %
43.00 %
19 années
56.50 %
44.00 %
20 années
55.00 %
45.00 %
Comment lire ce tableau ? Si vous choisissiez d'investir en nue-propriété en parts de IROKO ATLAS, par exemple sur 7 ans, vous n'aurez à investir que 72.50 % du montant des parts. Avec un prix de part de 200.000 € en pleine propriété, une souscription en nue-propriété avec une durée de démembrement de 7 ans s'effectuera donc au prix de 145.00 € la part, soit une décote de 55 € par part. Cette remise ou décote est liée au fait que l'usufruitier va percevoir les revenus des parts de SCPI dont vous détenez la nue-propriété. Le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu durant toute la durée du démembrement. La pleine propriété des parts revenant au nu-propriétaire après la durée convenue lors de la souscription.
Frais
Frais de souscription (inclus dans le prix de la part)
0,00 %
Frais de gestion
14,40 %
(1) Taux de Distribution (TD) : Depuis le 1er janvier 2022, les rendements publiés des SCPI sont revenus à une ancienne formule de calcul : le Taux de Distribution est simplement la division du dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Pour les SCPI à capital fixe, le Taux de Distribution se calcule à partir du prix de part moyen de l’année précédente, à la fois sur les marchés primaires et secondaires. (2) Taux de rentabilité interne (TRI) : Mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période. RAN : Taux de report à nouveau.PGR : Taux de provision pour grosses réparations.
🔍 Avis & notations
Avis des lecteurs de Guide Epargne sur SCPI IROKO ATLAS : Note moyenne des lecteurs : 17.56/20 sur 64 avisAvis / évaluation moyenne : 4/5 sur 5 avis
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
[1] À noter : les parts souscrites avec décote sont soumises à une période de blocage de 3 ans, à compter de la date de délivrance du visa de l’AMF. Les souscriptions avec cette décote, qui vise à compenser les risques spécifiques liés au lancement récent de la SCPI, pourront ne pas être exécutées par Iroko dès l’atteinte d’une collecte de 20 M€. Il conviendra, le cas échéant, de compléter un nouveau bulletin de souscription lorsque disponible, aux conditions alors en vigueur.
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SCPI lancée en 2025, investissant sur les marchés immobiliers américains et européens, hors de France. Objectif de rendement sur 10 ans de 6.5% (non garanti).
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Afin d'être conseillé personnellement, un conseiller en gestion de patrimoine, indépendant ou non-indépendant, est à consulter.
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