SC TERRES INVEST est une Société Civile (SC) de la catégorie FONCIER AGRICOLE, à capital variable, créée en 2023. SC TERRES INVEST est accessible via au moins un contrat d'assurance-vie, permettant ainsi aux épargnants de bénéficier d'une liquidité assurée en cas de revente et des avantages fiscaux liés à l'assurance-vie. Créé ad hoc après un premier véhicule dédié à cette thématique (Terres de France, éligible à l’IR-PME, aujourd’hui fermé à la commercialisation), cette UC baptisée « Terres Invest » est le premier fonds spécialisé dans les terres agricoles proposé au grand public.
La SC TERRES INVEST a pour vocation à l’acquisition de terres agricoles afin de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs. Cette SC a aussi pour objectif de restructurer et d’agrandir les exploitations agricoles existantes en recherchant de meilleures performances environnementales. La SC TERRES INVEST est d’ores et déjà référencée auprès de plusieurs assureurs (Dont Generali et Ageas). Cette SC est accessible via des contrats d’assurance vie, des PER ainsi que des contrats de capitalisation.
La société de gestion Vatel Capital, spécialisée dans les actifs tangibles et l’économie réelle (fonds communs de placement dans l’innovation, fonds d’investissement de proximité, groupements forestiers…) a annoncé la création d’un fonds d’investissement dédié à l’acquisition de terres agricoles accessible sous la forme d’une unité de compte en assurance vie.
Les terres agricoles, un marché très encadré
« Le foncier agricole comporte de fortes barrières à l’entrée, notamment parce qu’il est très régulé (géré par les Safer [1]), et profite d’une profondeur de marché très importante, l’an passé, ce sont un peu plus de 106.000 transactions pour plus de 7,5 milliards d’euros qui ont été échangés », explique Matthieu Lambert, directeur général délégué de Vatel Capital.
Ce support qui prend la forme d’une société civile à capital variable, investira 70% à 90% de son actif net dans des terres agricoles principalement en France. L’investissement, du foncier uniquement, recouvrira l’acquisition du terrain, sa prise à bail, la propriété, la gestion, l’exploitation par bail ou encore la location de tous bien et droits mobiliers ou immobiliers « en vue de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, et de restructurer et agrandir les exploitations existantes en recherchant de meilleures performances environnementales ».
« Dans 90% des cas, ce sont les Safer elles-mêmes qui nous présentent des dossiers », détaille M. Lambert, sur la base de l’expérience du premier fonds agricole de Vatel Capital. « Très souvent, le projet est déjà ficelé : il peut s’agir d’un jeune agriculteur désirant s’installer, d’un projet de reparcellisation de terres déjà exploitables, ou encore d’une transmission intergénérationnelle. Avant de nous positionner, nous effectuons plusieurs visites sur site pour jauger du potentiel agronomique et du potentiel financier du projet. Ce sont donc des temps longs : un dossier d’investissement se boucle entre trois et six mois minimum », précise-t-il.
Pour assurer la liquidité du fonds (prévue à un rythme bimensuel), les 10% à 30% restants du portefeuille seront placés sur des valeurs mobilières (supports diversifiés, de type obligations d’entreprises, OPCVM ou FIA monétaires et obligataires, certificats de dépôt, et des bons du Trésor).
Rendement
Le taux de rendement correspondant aux loyers perçus avoisinera 2,5% par an, auquel s’ajoute la revalorisation du bien, précise Vatel Capital. « C’est un produit capitalisant, qui n’a pas vocation à générer de revenus. Avec la valorisation des terres, aux alentours de 3% par an sur les 20 dernières années, il est donc possible d’envisager un rendement brut d’environ 5% par an à un horizon de huit ans, en posture défensive », avance Matthieu Lambert.
Terres Invest sera proposé sans frais d’entrée, mais il faudra compter 1,5% de frais de gestion HT... On est donc loin d’une UC spéculative mais plutôt d’un placement de "conviction" – noté 2 sur l’échelle risque AMF - à envisager en diversification de portefeuille. Le ticket d’entrée, variable selon les distributeurs, devrait être compris entre 1.000€ et 5.000€.
SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) : Règlement de l’Union Européenne qui impose, entre autres, la classification des produits financiers en fonction de leur intensité ESG. Un fonds est dit "article 8" s'il promeut les caractéristiques ESG en même temps que d’autres objectifs financiers, ou "article 9" lorsqu’il a un objectif d'investissement durable. Tout fonds qui ne respecte pas les deux catégories précédentes est classifié fonds "Article 6".
Le SRRI (Synthetic Risk and Reward Indicator) est un indicateur obligatoirement présent dans les Documents d’Informations Clefs pour l’Investisseur (DICI). Cet indicateur permet de mesurer le niveau de volatilité du fonds et le risque auquel votre capital est exposé.
1
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7
Fonds de partage
❌
Indicateurs financiers
Performance (brute)
NC
Objectif de rendement 2024 minimum (non garanti)
%
Taux de Rendement Interne (2) (TRI)
nc
PERFORMANCES HISTORIQUES
Années
Rendements (*)
(*)Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Assurances vie proposant SC TERRES INVEST en unités de compte
(1) Taux de Distribution (TD) : Depuis le 1er janvier 2022, les rendements publiés des SCPI sont revenus à une ancienne formule de calcul : le Taux de Distribution est simplement la division du dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Pour les SCPI à capital fixe, le Taux de Distribution se calcule à partir du prix de part moyen de l’année précédente, à la fois sur les marchés primaires et secondaires. (2) Taux de rentabilité interne (TRI) : Mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période. RAN : Taux de report à nouveau.PGR : Taux de provision pour grosses réparations.
🔍 Avis & notations
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Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCI sont des placements à risques de perte de capital.
Risque de perte en capital : le prix des parts de SCI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir.
L'investissement sur un support de type SC et SCI ne peut être réalisé que par versement (initial ou complémentaire, hors
versements programmés) ou par arbitrage ponctuel dans les conditions et limites définies ci-après :
Limite d'âge : jusqu'à 75 ans au moment de l'opération.
L'encours investi sur des supports de type fonds alternatifs (FIA), ne doit pas dépasser la limite fixée par l'article R 131-1 du Code des Assurances (au 1er novembre 2017, cette limite s'élève à 30% maximum de l'encours du contrat au moment de l'investissement par arbitrage ou versement complémentaire). Les SC et SCI sont par définition des supports de types fonds alternatifs et sont donc concernées par cette limite réglementaire.
[1] Les Safer, sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, sont des opérateurs régionaux en charge du service public de l’amélioration des structures agricoles et de la transparence du marché foncier rural.
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