SC TERRES INVEST

SC TERRES INVEST

TERRES INVEST est une Société Civile (SC) de la catégorie FONCIER AGRICOLE, à capital variable, créée en 2023. TERRES INVEST est accessible via au moins un contrat d'assurance-vie, permettant ainsi aux épargnants de bénéficier d'une liquidité assurée en cas de revente et des avantages fiscaux liés à l'assurance-vie. Créé ad hoc après un premier véhicule dédié à cette thématique (Terres de France, éligible à l’IR-PME, aujourd’hui fermé à la commercialisation), cette UC baptisée « Terres Invest » est le premier fonds spécialisé dans les terres agricoles proposé au grand public.

La SC TERRES INVEST a pour vocation à l’acquisition de terres agricoles afin de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs. Cette SC a aussi pour objectif de restructurer et d’agrandir les exploitations agricoles existantes en recherchant de meilleures performances environnementales. La SC TERRES INVEST est d’ores et déjà référencée auprès de plusieurs assureurs (Dont Generali et Ageas). Cette SC est accessible via des contrats d’assurance vie, des PER ainsi que des contrats de capitalisation.

La société de gestion Vatel Capital, spécialisée dans les actifs tangibles et l’économie réelle (fonds communs de placement dans l’innovation, fonds d’investissement de proximité, groupements forestiers…) a annoncé la création d’un fonds d’investissement dédié à l’acquisition de terres agricoles accessible sous la forme d’une unité de compte en assurance vie.

Les terres agricoles, un marché très encadré

« Le foncier agricole comporte de fortes barrières à l’entrée, notamment parce qu’il est très régulé (géré par les Safer [1]), et profite d’une profondeur de marché très importante, l’an passé, ce sont un peu plus de 106.000 transactions pour plus de 7,5 milliards d’euros qui ont été échangés », explique Matthieu Lambert, directeur général délégué de Vatel Capital.

Ce support qui prend la forme d’une société civile à capital variable, investira 70% à 90% de son actif net dans des terres agricoles principalement en France. L’investissement, du foncier uniquement, recouvrira l’acquisition du terrain, sa prise à bail, la propriété, la gestion, l’exploitation par bail ou encore la location de tous bien et droits mobiliers ou immobiliers « en vue de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, et de restructurer et agrandir les exploitations existantes en recherchant de meilleures performances environnementales ».

« Dans 90% des cas, ce sont les Safer elles-mêmes qui nous présentent des dossiers », détaille M. Lambert, sur la base de l’expérience du premier fonds agricole de Vatel Capital. « Très souvent, le projet est déjà ficelé : il peut s’agir d’un jeune agriculteur désirant s’installer, d’un projet de reparcellisation de terres déjà exploitables, ou encore d’une transmission intergénérationnelle. Avant de nous positionner, nous effectuons plusieurs visites sur site pour jauger du potentiel agronomique et du potentiel financier du projet. Ce sont donc des temps longs : un dossier d’investissement se boucle entre trois et six mois minimum », précise-t-il.

Pour assurer la liquidité du fonds (prévue à un rythme bimensuel), les 10% à 30% restants du portefeuille seront placés sur des valeurs mobilières (supports diversifiés, de type obligations d’entreprises, OPCVM ou FIA monétaires et obligataires, certificats de dépôt, et des bons du Trésor).

Rendement

Le taux de rendement correspondant aux loyers perçus avoisinera 2,5% par an, auquel s’ajoute la revalorisation du bien, précise Vatel Capital. « C’est un produit capitalisant, qui n’a pas vocation à générer de revenus. Avec la valorisation des terres, aux alentours de 3% par an sur les 20 dernières années, il est donc possible d’envisager un rendement brut d’environ 5% par an à un horizon de huit ans, en posture défensive », avance Matthieu Lambert.

Terres Invest sera proposé sans frais d’entrée, mais il faudra compter 1,5% de frais de gestion HT... On est donc loin d’une UC spéculative mais plutôt d’un placement de "conviction" – noté 2 sur l’échelle risque AMF - à envisager en diversification de portefeuille. Le ticket d’entrée, variable selon les distributeurs, devrait être compris entre 1.000€ et 5.000€.