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Impôts / immobilier locatif : comment déclarer ses revenus fonciers ? Micro-foncier, réel ?

Impôts : comment déclarer ses revenus fonciers ? Régime micro-foncier ou régime réel ? Ne confondez pas revenus fonciers et revenus BIC ! Les loyers perçus de locations meublées ne font pas partie de la catégorie des revenus fonciers. Détails.

Comment déclarer ses revenus fonciers ? © FranceTransactions.com

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Publié le vendredi 25 mars 2016 par FranceTransactions.com , mis à jour le mercredi 4 mai 2022 à 08 h 06

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Revenus fonciers : ne pas confondre avec les revenus locatifs

Les loyers perçus de locations en meublées, que ce soit d’un appartement à l’année ou d’une location touristique ne sont pas des revenus fonciers, mais sont des revenus de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ne confondez donc pas. Nombre de contribuables déclarant ces loyers dans la catégorie des revenus fonciers.

Revenus fonciers : le seuil des 15.000€

En dessous de 15 000 euros de revenus locatifs, vous êtes libre de choisir le régime qui vous convient, lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu. Il existe 2 solutions au choix : le régime micro-foncier, ou la déclaration au réel. Encore faut-il savoir lequel est le plus avantageux selon le profil du contribuable concerné.

Revenus fonciers : régime micro-foncier

Fonctionnement : Simplissime, ce régime est d’ailleurs appliqué de façon automatique si le bailleur n’a pas exprimé de choix concernant la déclaration de ses revenu foncier. Il suffit de reporter le montant annuel de ses revenus locatif sur la case prévue à cet effet dans la déclaration générale des revenus.

Avantage fiscal : les recettes foncières étant reportées sur votre déclaration générale vous n’avez pas besoin de remplir une déclaration de revenus fonciers supplémentaire.
De plus un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges sera appliqué et soumit au barème progressif 70% de ce revenu foncier brut.

Les contribuables bénéficient d’un abattement forfaitaire global, il n’est donc plus possible de soustraire aucunes charges supplémentaires. Néanmoins, le revenu net après abattement, peut être amputé des déficits fonciers d’années antérieures si cela n ’a pas déjà été fait au 1er janvier de la première année d’application du régime micro-foncier.

Attention ! certains logement locatifs sont exclus du régime micro-foncier :

si vous ou un membre de votre foyer fiscal êtes propriétaire
d’un logement neuf grâce aux dispositifs d’investissement]a] locatifs Périssol Besson ou Robien
si le logement ancien bénéficie de la réduction forfaitaire du dispositif Besson
si le bien est classé (monument historique ou assimilé)
si le bien est situé dans une zone protégée (loi malraux, protection du patrimoine...) ou zone franche urbaine.

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Revenus fonciers : régime réel

Obligatoire si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000€ par an. Optionnel si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an en lieu et place du régime micro-foncier (CGI, art. 32-4). La déclaration de revenus fonciers au réel devra être effectuée sur un formulaire indépendant de la déclaration de revenus générale, l’imprimé n°2044. Il concerne l’ensemble des revenus locatifs sans plafond de montant.

Avantage fiscal : Déduction des charges. Avec le régime réel, le revenu foncier taxable s’obtient en déduisant des loyers perçus, les frais et charges associés (frais de gestion, primes d’assurance, travaux, impôts et taxes déductibles, provisions de copropriété, intérêts d’emprunt...). Si vous choisissez ce régime, il s’appliquera sur une durée de 3 ans et sur la totalité de vos revenus locatifs. Il n’est pas possible d’en déclarer une partie en micro-foncier et une autre au réel.

Généralement, le régime réel convient aux contribuables qui se sont lourdement endettés pour financer le bien immobilier. Le montant des intérêts d’emprunt, ajoutés aux charges du bien, dépassant ainsi les 30% d’abattement consentis par le régime micro-foncier.

Si vous avez des charges importantes (+ de 30%) ce régime est fait pour vous sinon il vaut mieux conserver le micro-foncier.
Mais en règle générale, à moins d’avoir effectuer des travaux importants dans le logement, le cumul des charges annuelles ne dépassent pas 20 à 25% des loyers perçus.

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