Imposition des plus-values immobilières 2019

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Imposition des plus-values immobilières ©FranceTransactions.com/fotolia.fr
La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d’exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle. Conditions d’exonération, taxation par défaut des plus-values immobilières.

Plus-value immobilière

La plus-value immobilière c’est tout simplement la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier. C’est un paradoxe, car bien souvent, un bien immobilier est financé à crédit, et les intérêts payés ne viennent pas en déduction du prix de vente pour le calcul de la plus-value.

C’est pourquoi de nombreux propriétaires se retrouvent imposables sur des plus-values immobilières, alors que d’un point de vue strictement financier, aucune plus-value réelle n’est constatée.

impôt : exonération pour la résidence principale, ou au bout de 22 ans

La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Pour les résidences secondaires, tout comme pour tous biens immobiliers (bureaux, commerces, etc.) la plus-value calculée est soumise à l’impôt, après application d’abattements progressifs, en fonction de la durée de détention du bien.

Depuis février 2012, les plus-values des résidences secondaires ne seront totalement exonérées qu’à partir de 30 ans. Les nouveaux abattements s’établissent ainsi :

  • aucun abattement avant 5 ans,
  • 6% d’abattement par an entre 6 et 22 ans de détention (100% d’abattement au bout de 22 ans).

Une exonération de l’impôt si le montant de la cession est inférieur à 15.000 €. (Art 150A bis à 150VH Code général des impôts).

Exonération des plus-values sur la résidence secondaire

Les plus-values constatées lors de la vente d’une résidence secondaire peuvent être exonérées de la fiscalité si le produit de la vente du bien immobilier est utilisé pour le financement de l’achat de votre nouvelle résidence principale (clause de remploi). Afin de bénéficier de cette exonération, cela impose de ne pas être propriétaire de sa résidence principale. Cette exonération est temporaire, mais est reconduite depuis la loi de finances 2017.

Les autres cas d’exonération d’impôt sur la plus-value

Hormis donc la durée de détention du bien, la résidence principale, la résidence secondaire afin de financer la résidence principale, les autres clauses d’éxonération sont :

  • Le prix de vente du bien ne dépasse pas les 15.000€ (pour une personne seule, 30.000€ pour un couple),
  • Les retraités ou les personnes handicapées peuvent être exonérés de l’impôt sur la plus-value immobilière à condition de remplir certaines conditions,
  • Expropriation suite à une déclaration d’utilité publique et que l’exproprié réutilise intégralement l’indemnité reçue pour acheter, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans un délai d’un an à compter de la date du perception de l’indemnité.
  • Vente du bien immobilier, bâti ou non (y compris les terrains) à un organisme en charge du logement social qui s’engage à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la vente. Cette exonération temporaire concerne les ventes intervenant d’ici le 31 décembre 2020.

Imposition des plus-values immobilières

Depuis le 1er septembre 2014, la plus-value brute réalisée lors de la cession d’un immeuble, de droits relatifs à un immeuble, de terrains à bâtir ou de parts de société à prépondérance immobilière est réduite d’un abattement pour durée de détention dont le taux et la cadence diffèrent à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Fiscalité des plus-values immobilières, applicable au 1er janvier 2019.
Durées de détention
(abattements)
Fiscalité portant sur le montant après abattement Abattements des prélèvements sociaux
Immobilier (plus-values) (1)Moins de cinq ans19,00 %Taux plein : 17.20%
Entre six ans et vingt-et-un ans
(abattement de 6% par an)
19,00 %Abattement de 1.65% par an
La vingt-deux eme année
(abattement de 4%)
19,00 %Abattement de 1.60%
Après 22 ans0,00 %Abattement de 9% par an
30 ans ou plus0,00 %100% d'abattement
Application de la surtaxe sur les plus-values (2)
Montants des plus-valuesSurtaxePrélèvements sociauxFiscalité totale
Plus de 50 000 €2,00 %17,20 %38,20 %
Plus de 100 000 €3,00 %17,20 %39,20 %
Plus de 250 000 €6,00 %17,20 %42,20 %
(1) : Les prélèvements sociaux sont prélevés par le notaire sur les transactions. Ils sont dégressifs en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier.
(2) : La surtaxe sur les plus-values immobilières est applicable à partir du 1er janvier 2014.

Plus-values soumises à l’IR au taux de 19%

Les plus-values immobilières sont soumis à l’IR au taux de 19%, après application d’un éventuel abattement. Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Plus-values soumises aux prélèvements sociaux

Les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux au taux en vigueur l’année de la cession. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme suit :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux
Délai de détention du bien immobilierPourcentage d’abattement à appliquer sur le montant des plus-values
Jusqu’à 5 ans de détention
0%
6e année
1,65%
7e année
3,30%
8e année
4,95%
9e année
6,60%
10e année
8,25%
11e année
9,90%
12e année
11,55%
13e année
13,20%
14e année
14,85%
15e année
16,50%
16e année
18,15%
17e année
19,80%
18e année
21,45%
19e année
23,10%
20e année
24,75%
21e année
26,40%
22e année
28%
23e année
37%
24e année
46%
25e année
55%
26e année
64%
27e année
73%
28e année
82%
29e année
91%
30e année
100%

(Source : impots.gouv.fr)

L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Un abattement exceptionnel de 30 % est appliqué, pour la détermination de l’assiette nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, des plus‑values de cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, réalisées depuis le 1er septembre 2014.

Cet abattement s’applique à la double condition que la cession :

  • soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  • soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur la plus-value nette imposable, calculée après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Il est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

Comment préserver ses plus-values immobilières ?

En cas de fortes plus-values immobilières, il est possible d’étudier des opportunités afin de limiter leur imposition tout en remplissant des objectifs de gestion patrimoniale.

  • la donation

En ligne directe, c’est à dire des parents à leurs enfants, la loi autorise les donations à hauteur de 159.325€ par enfants et par périodes de 6 ans.

Cette donation-partage permet de répartir de son vivant un bien immobilier à plusieurs bénéficiaires dont les enfants, les petits-enfants, et même aux enfants issus de familles recomposées.

Afin de conserver jouissance du biens il convient d’effectuer cette donation avec réserve d’usufruit. Ainsi, le donateur conserve le droit d’habiter une maison ou d’en percevoir les loyers dans le cas de location jusqu’au décès.

Donner son bien immobilier à ses enfants présente des avantages certains :

  • La donation bénéficie d’un abattement fiscal qui réduit sensiblement les droits de succession que les héritiers auront à payer lors du décès du donateur.
  • L’impôt sur les plus-values ne s’applique pas lors de donations du bien immobilier.
  • Si les enfants souhaitent revendre immédiatement le bien , il ne paieront pratiquement pas d’impôt sur les plus-values puisqu’il n’en réaliseront pas.
  • la société civile immobilière familiale

sci, société civile immobilière : un bien immobilier est intégré dans le patrimoine d’une société et peut être répartie sous formes de parts entre parents et enfants. La création d’une société civile est un outil efficace pour faciliter la gestion d’un patrimoine, notamment immobilier, et par la même occasion d’en préparer la transmission.

Les biens immobiliers sont exonérés d’impôt sur les plus-values après quinze ans de détention.

Les cessions de parts de sci sont soumises au même régime fiscal, sauf que la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition ou de souscription de ces parts, et non de la date d’entrée du bien immobilier dans le patrimoine de la SCI. Le compteur son remis à zéro, la SCI peut ensuite revendre le bien sans plus values immobilières.

Attention , tout de même, le montage d’une SCI est soumise à des règles qu’il convient de suivre à la lettre pour éviter tout redressement fiscal.

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4 commentaires

  • Je suis propriétaire de ma résidence principale. J’ai également un corps de ferme avec 9 300 m2 de terrain en indivision avec mon oncle. 3/4 pour moi, 1/4 pour lui. Mon père est décédé le 28/11/2014. J’avais déclaré ma part, 52 500 euros. Si je vends aujourd’hui, je vais réaliser une plus value.Quelle sera mon imposition ? Comment faire pour avoir un peu d’exonération ?

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    • Imposition des plus-values immobilières 2019

      Bonjour,

      Comme indiqué dans l’article, pour un bien détenu durant moins de 5 ans, c’est une imposition totale des plus-values à l’IR (19%, sans abattement) et soumissions aux prélèvements sociaux (17.2%, sans abattement). A moins que les plus-values soient d’un montant important, mais à priori, compte-tenu du prix de départ, ce n’est pas le cas, envisager un montage afin de réduire la fiscalité ne semble pas justifié.

      Cdt

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  • Imposition des plus-values immobilières 2019

    17 septembre 16:50, par nicole

    Bonjour je revends les murs de mon affaire commercial que j’ai acheté en 1997 combien aurais-je de plus valu ?merci de m’éclaire a ce sujetMerci Cordialement mme Fraisse

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    • Imposition des plus-values immobilières 2019

      Bonjour,

      Comme indiqué dans l’article, après 22 ans (donc en 2020 pour votre cas), les plus-values immobilières ne seront pas imposables sur le revenu. Par contre, des prélèvements sociaux sont à payer, en partie, après application de l’abattement indiqué en fonction de la durée de détention du bien. En 2020, vous bénéficiez ainsi d’un abattement de 37% sur le montant des prélèvements sociaux applicables sur votre plus-value.

      Exemple : vous constatez une plus-value de 50.000€ sur votre bien immobilier (prix de vente - prix achat). Comme cela fait plus de 22 ans, pas d’IR à payer sur ces 50 K€, par contre, les prélèvements sociaux seront de (50K€ * 0.172 * (1-0.37)), soit 5.418€.

      A noter qu’après 22 années, le taux de l’abattement des prélèvements sociaux augmente de 9% chaque année...

      Bien à vous

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