Donation de SCPI : comment faire une donation de parts de SCPI sans notaire ?

Transmettre son patrimoine peut s’effectuer, par anticipation, sans avoir recours à un notaire. C’est notamment le cas pour les parts de SCPI. La transmission des parts peut s’effectuer, en pleine propriété, ou via le démembrement.

Donation de parts de SCPI sans notaire © stock.adobe.com

Biens démembrés Répartition usufruit / nue-propriété

Publié le mardi 16 avril 2024 par Denis Lapalus

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Transmettre un bien sans recours à un notaire est un don manuel. Aucun bien immobilier ne peut être transmis de son vivant via un don manuel, il s’agit obligatoirement dans ce cas d’un acte notarié. En revanche, la transmission de son vivant de parts de SCPI est possible via un don manuel, puisqu’il ne s’agit pas d’un bien immobilier, mais de parts de sociétés. Avoir recours à un notaire permet toutefois de s’assureur que tout soit en règle, notamment pour la préservation de la part réservée aux héritiers ne soit pas impactée. La donation pouvant être effectuée auprès de la personne de son choix (héritier ou pas), mais en France, l’on ne peut pas aller à l’encontre de la dévolution successorale (code Civile). Ainsi, si une donation de parts de SCPI ne respecte pas les droits des héritiers, lors du décès du donateur, ce don pourra être revu et réintégré dans la succession, amenant des situations complexes à gérer. C’est pourquoi il est fortement recommandé d’avoir recours à un notaire dès lors que les droits transmis sont importants.

Donation de parts de SCPI, démembrées ou pas

De nombreux investisseurs souhaitent transmettre tout ou partie de leur patrimoine en pierre-papier à leurs enfants ou petits-enfants. Cette transmission est, le plus souvent, possible sans avoir recours à un notaire. En revanche, des frais peuvent être à régler si les abattements des dons manuels sont dépassés, et ce, dans tous les cas, qu’un recours à un notaire ait eu lieu ou pas.

👉 Donations 2024, abattements, barème de taxation, calcul des droits

Don manuel sans notaire : toutes les sociétés de gestion ne l’autorisent pas

Certaines sociétés de gestion, dans un souci de protection de leurs investisseurs, refusent de procéder aux démembrements de parts via des dons manuels. Avant donc de vous lancer dans cette procédure, il est important de contacter la ou les sociétés de gestion des SCPI dont vous souhaitez transmettre manuellement les parts afin que cela soit réellement possible.

En cas de transmission avec démembrement (par exemple transmission uniquement de la nue-propriété à un enfant), ce sera la société de gestion qui vous indiquera la répartition entre les différents droits (usufruit / nue-propriété) pour le calcul du montant des droits transmis (à ne pas confondre avec la répartition usufruit/nue-propriété au niveau du barème fiscal). Ces taux de répartition varient selon les SCPI, en fonction du rendement de cette première. Le but du jeu étant de préserver les intérêts des deux parties. Pour rappel, lors d’un démembrement, il n’existe aucun gagnant ni perdant.

Ne pas dépasser le montant des abattements des dons manuels

Il est important de noter que pour réaliser une donation de parts de SCPI sans l’intervention d’un notaire, certaines conditions doivent être remplies. Il s’agit notamment de donations de faible valeur ou de donations entre époux ou partenaires de PACS sous le régime de la communauté. Toutefois, même si la loi permet dans certains cas de faire une donation sans notaire, ceci ne doit pas faire oublier l’importance de bien s’informer et de prendre des précautions. Une donation mal effectuée pourrait entraîner des conséquences juridiques et fiscales non négligeables pour le donateur et le bénéficiaire.

Formalisation obligatoire auprès des services fiscaux

La donation doit obligatoirement être formalisée de manière formelle par une déclaration à l’administration fiscale (formulaire n°2735). En cas de non déclaration, le donataire pourra avoir des soucis lors du regroupement des droits en cas de demande de justification.

Rappels :

Donateur : Personne qui fait une donation.
Donataire : personne à qui une donation est faite.

Abattements applicables

Actuellement, chaque parent peut donner 100 000 euros de parts de SCPI à chacun de ses enfants tous les 15 ans afin de profiter des abattements fiscaux. Si vous avez deux enfants et que vous êtes mariés, vous pouvez donc donner 400 000 euros de parts de SCPI à vos enfants tous les 15 ans.

Donations : abattements applicables selon le lien de parenté

Donations : abattements 2024

Les abattements sont déterminés par le lien de parenté existant entre le donateur et le donataire. Qu’il s’agisse de don manuel, ou d’un don patrimonial avec réserve d’usufruit, d’un don de bien immobilier, ou encore de don d’argent, ces abattements s’appliquent.

Liens de parenté	Abattements
Ligne directe (enfants vivants ou représentés ou ascendants)	100.000 €
Petit enfant	31.865 €
Arrière petit enfant	5.310 €
Personne handicapée	159.325 €
Conjoint ou partenaire de PACS	80.724 €
Frère ou sœur	15.932 €
Neveu ou nièce	7.967 €

(source :impots.gouv.fr, calcul des droits de donation)

Les donations entre concubins ne font l’objet d’aucun abattement.
Ces abattements concernent les donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans. Cet abattement est ainsi dit rechargeable, dans le sens où la période d’observation du montant de l’abattement s’étale sur les 15 dernières années.

Exemple : un enfant peut recevoir 200 000 € (100 000 x 2) de ses parents et 127 460 € (31 865 x 4) de ses quatre grands-parents tous les 15 ans sans droits de donation à régler (sans tenir compte du don familial de sommes d’argent exonéré). La donation peut s’effectuer en une ou plusieurs fois.

Droits de donation : barèmes de taxation

Donations : barème de taxation

Droits de donation : barèmes de taxation

Si le montant de la donation en ligne directe (aux parents, grands parents, enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants...) ou si le montant de la donation entre époux ou partenaires de PACS, est supérieur aux abattements dont ils peuvent bénéficier, le surplus est imposé selon le barème suivant :

Barèmes de taxation / Taux applicables pour une donation en ligne directe

Tranches de taxation	Taux
jusqu’à 8.072€	5%
Entre 8.072€ et 12.109€	10%
Entre 12.109€€ et 15.932€	15%
Entre 15.932€ et 552.324€	20%
Entre 552.324€ et 902.838€	30%
Entre 902.839€et 1.805.677€	40%
Au-delà de 1.805.677€	45%

Donations en nue-propriété de SCPI

Il faut savoir que toutes les sociétés de gestion n’acceptent pas le démembrement de leurs parts de SCPI. Le plus souvent, les investisseurs effectuent des donations en nue-propriété et se réservent l’usufruit. Le donateur se réserve durant une durée temporaire, dans l’immense majorité des cas, jusqu’à sa mort, la perception des dividendes versés par la SCPI en question. Le donataire devient nu-propriétaire. Les clés de répartition des droits entre nue-propriété et usufruit sont propres à chacune des SCPI. Cette répartition n’est pas à confondre avec la valeur fiscale pour le calcul de l’abattement et/ou des droits de donations. L’intérêt de la donation en nue-propriété de parts de SCPI est notamment de profiter des abattements fiscaux en matière de donation précisés ci-dessus.

Quels sont les coûts d’une donation ?

Dans le cadre d’une donation en don manuel, si cela est possible, vous aurez à vous acquitter de frais de dossiers auprès des sociétés de gestion, et potentiellement également auprès des services fiscaux (dépassement de l’abattement).

SCPI : exemples de frais pour un don manuel
Société de Gestion / SCPI	Frais de dossiers
ADVENIS / Eurovalys	77,50 €
ATLAND VOISIN / Epargne Pierre	120,00 €
Corum l’Epargne / Corum Origin	240,00 €
Corum l’Epargne / Autres SCPI	0,00 €
La Française AM / Pierval Santé	240,00 €
PAREF / Toutes SCPI	90,00 €
Perial AM / Toutes SCPI	91,20 €

Donation de SCPI via un notaire

Avant donc de s’engager dans un don manuel, compte-tenu des dangers d’une donation mal formulée, il convient de prendre connaissance des frais de notaire. Ces derniers ne sont pas si élevés, compte-tenu des impacts d’une donation revue lors de la dévolution successorale.

Frais de notaire pour les dons d’argent ou de biens immatériels

En cas de donation effectuée via le recours à un notaire, un acte notarié sera rédigé, vous devrez payer alors des frais de notaire.

Frais de notaire pour une donation d’argent ou de biens immatériels
Tranches de valeur du don effectué	Émoluments
De 0 € à 6 500 €	2,322 % HT, soit 2,786 % TTC
De 6 500 € à 17 000 €	0,958 % HT, soit 1,149 % TTC
De 17 000 € à 60 000 €	0,639 % HT, soit 0,767 % TTC
Plus de 60 000 €	0,479 % HT, soit 0,575 % TTC

Conclusion

Les dons de parts de SCPI peuvent être effectuées sans recours à un notaire. Il s’agit d’un don manuel. Un abattement conséquent est applicable, jusqu’à 100.000 € par parent et par enfant. La mise en place d’un don manuel permet d’éviter les frais de notaire. La déclaration fiscale du don, même en bénéficiant de l’abattement, est à effectuer auprès des services fiscaux ainsi qu’évidemment auprès des sociétés de gestion concernées par la donation de parts de SCPI. Toutes les sociétés de gestion n’acceptent pas les dons manuels. Des frais peuvent être facturés par les sociétés de gestion, selon les SCPI. De même, toutes les parts de SCPI ne sont démembrables (nue-propriété/usufruit). Pour un don manuel à une personne ne faisant pas partie des héritiers du donateur, il est fortement recommandé d’avoir recours à un notaire, afin de respecter la réserve héréditaire.

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