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Immobilier en France : Tous les voyants devraient passer au rouge avant même la fin d’année 2022 !

Immobilier en France : Tous les voyants devraient passer au rouge avant même la fin d'année 2022 !
Marché de l’immobilier en France : tous les voyants ne sont pas encore au rouge... © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Le marché de l’immobilier est mal embarqué en 2022. La crise immobilière couve, car les taux d’intérêts des crédits immobiliers grimpent de mois en mois et d’un autre côté, les seuils des taux de l’usure baissent, les acheteurs négocient de nouveau les prix, et les volumes de transactions sont en forte baisse. Le coût relatif du crédit ne fait que battre record sur record. Cela ne sent pas bon...

Publié le , mis à jour le

Immobilier d’entreprise et immobilier résidentiel

Pour l’immobilier d’entreprise, tout se passe encore très bien. Le dernier rapport IMMOSTAT pour le premier trimestre 2022 est de bon augure. Toutefois, le marché d’immobilier d’entreprise n’est cependant pas à l’abri d’un accident industriel. Certains gestionnaires d’actifs immobiliers conseillent tout de même d’attendre quelques mois avant de se lancer dans des investissements d’envergure. N’oublions pas l’impact d’une élection présidentielle en France.
Concernant l’immobilier résidentiel, c’est une autre affaire. La flambée des prix des maisons n’est liée qu’à une forte contraction de offres de mises en vente.

Hausse des taux des crédits immobiliers

🔴 La hausse des taux des crédits immobiliers est fulgurante. Et ce n’est pas tout. Les banques demandent désormais un apports conséquent, c’est terminé pour le temps des crédits immobiliers avec 10% d’apport. Désormais, il faut investir au-delà des 20% pour pouvoir embarquer une banque dans son projet. Pourquoi une telle frilosité ? Les banques gèrent les risques. Et le risque d’une crise immobilière à venir est au plus fort de ses 20 dernières années en France.

Hausse de 1% du taux des crédits = baisse de 8% des prix de l’immobilier

Une hausse de 100 points de base (1%), par exemple un passage d’un taux de 1,45% à 2,45% des crédits provoquerait, de façon théorique, une baisse des prix moyens de l’immobilier de l’ordre de 8%. C’est du moins l’échelle de correspondance que certains "experts" se sont amusés de dénicher sur les derniers mouvements de correction du marché de l’immobilier. Un rapport évidemment bien théorique. N’ayant jamais affronté une telle période, crise sanitaire majeure, et guerre à 1.500km de la France. Toutefois, il est certain que les prix de l’immobilier devraient décrocher avant la fin de l’année 2022.

Evoultion du taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans, hors assurance © FranceTransactions.com

Taux de crédit immobilier vers les 3% en fin 2022 ? Les taux de crédits immobiliers grimpent de 10 à 20 points de base par mois. La courbe présentée ci-dessus présente un retard de l’ordre de 3 mois par rapport à la réalité du marché. Si la flambée continue, et rien ne permet de penser que cela ne sera pas le cas, avant la fin d’année, le taux moyen des crédits immobiliers aura doublé en une année. Certes, ces taux, partant de très bas, ne seront pas des taux records, loin de là, toutefois, avec les prix records de l’immobilier, et l’absence de l’envolée des revenus des Français, cela va coincer rapidement. Un juste retour au Tunnel de Mr Friggit, dont les projections indiquaient un délire dans le système depuis le début des années 2000.

Coût relatif du crédit record, un non-sens complet ?

🔴 C’est sans doute ce qui est le plus incroyable. Jamais, les Français n’auront payé aussi cher leur crédit immobilier. En effet, le coût relatif, c’est à dire le nombre d’années de revenus nécessaire pour payer le montant des intérêts du crédit n’a jamais été aussi élevé. Alors que tous les taux sont encore si bas, comment est-ce possible ? Les emprunteurs ne se rendent pas compte qu’ils empruntent sur des durées longues... Alors que quelques années passées emprunter sur 15 années paraissait déjà long, désormais, peu d’emprunteurs envisagent d’emprunter à moins de 20 ans. Forcément, plus la durée du crédit est longue, et plus le crédit est cher.

Coût d’un crédit immobilier sur 20 ans

Le saviez-vous ? Emprunter 200.000 € sur 20 ans (240 mois), au taux très attractif de 1.11%, en souscrivant une assurance emprunteur obligatoire de 0.3% revient à payer 23.832 euros d’intérêts, soit 11.91% de la somme empruntée. Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.

Coût du crédit : près de 5 années de revenus ! Le coût relatif atteint son niveau le plus élevé constaté à 4.8 années de revenus en novembre 2021. En effet, le coût des opérations réalisées par les ménages depuis le début de l’année ne ralentit pas (+ 4.4 % sur les 11 premiers mois 2021), alors que les revenus des ménages sur ces opérations augmentent quatre fois moins vite (+ 1.1 % sur les 11 premiers mois 2021).

Prix de l’immobilier : bulle ou pas, les prix sont fous

🔴 Tandis que les experts débattent si la hausse des prix de l’immobilier doit être qualifiée du terme de bulle ou pas, selon leurs intérêts respectifs, les épargnants savent de leur côté que, ce qui compte, est que le marché de l’immobilier est totalement surcoté. D’ailleurs, même les banques commencent à l’indiquer à leurs clients...

Transactions immobilières : coup de frein

🟠 Oui, une élection présidentielle est un risque pour le marché de l’immobilier. En cas de victoire d’un parti radicalement opposé à celui encore en place au début de l’année, cela pourrait bien bloquer tous les pans du pays, dont celui de l’immobilier. Même sans cela, après deux années totalement folles sur le marché immobilier, un retour au calme avec cette remontée des taux est logique. Les premiers chiffres de baisse de volumes des transactions sont évocateurs : ORPI annonce une baisse de 17% du volume, de son côté la FNAIM annonce une chute de 15%. Plus modérée le réseau LaForêt annonce une baisse sensible de 6% des transactions sur le début d’année.

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