Immobilier en France : tous les voyants sont passés au rouge !

Immobilier d’entreprise et immobilier résidentiel

Pour l’immobilier d’entreprise, la crise n’est pas encore là en ce début d’année 2023. Le dernier rapport IMMOSTAT pour 2022 est rassurant. Pour l’année 2022, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 2 108 300 m², soit une hausse de 10 % par rapport à 2021. Le 4ème trimestre 2022 totalise 602 300 m² s’inscrivant ainsi en baisse de 11 % par rapport au 4ème trimestre 2021. L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France au 31 décembre 2021 atteint 4 320 000 m², en hausse de 7% par rapport à son niveau il y a un an. Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du trimestre, le loyer facial des bureaux atteint en moyenne :

• 438 € HT HC/m²/an pour les biens de seconde main, soit une hausse de 6 % sur un an ;
• 424 € HT HC/m²/an pour les biens neufs ou restructurés, soit une hausse de 2 % sur un an.

Toutefois, le marché d’immobilier d’entreprise n’est cependant pas à l’abri d’un accident industriel. Certains gestionnaires d’actifs immobiliers conseillent tout de même d’attendre quelques mois avant de se lancer dans des investissements d’envergure. Concernant l’immobilier résidentiel, c’est une autre affaire. La baisse généralisée des prix est effective et la chute des crédits octroyés est un signe qui ne trompe pas.

Hausse des taux des crédits immobiliers

🔴 Pour les particuliers, la hausse des taux des crédits immobiliers est fulgurante. Et ce n’est pas tout. Les banques demandent désormais un apport conséquent, c’est terminé pour le temps des crédits immobiliers avec 20% d’apport. Désormais, il faut investir au-delà des 30% pour pouvoir embarquer une banque dans son projet. Pourquoi une telle frilosité ? Les banques gèrent les risques. Et le risque d’une crise immobilière à venir est au plus fort de ses 20 dernières années en France.

Hausse de 1% du taux des crédits = baisse de 8% des prix de l’immobilier

Une hausse de 100 points de base (1%), par exemple un passage d’un taux de 3,45% à 4,45% des crédits provoquerait, de façon théorique, une baisse des prix moyens de l’immobilier de l’ordre de 8%. C’est du moins l’échelle de correspondance que certains "experts" se sont amusés de dénicher sur les derniers mouvements de correction du marché de l’immobilier. Un rapport évidemment bien théorique. N’ayant jamais affronté une telle période, crise sanitaire majeure, et guerre à 1.500km de la France. Toutefois, il est certain que les prix de l’immobilier devraient décrocher avant la fin de l’année 2023.

Taux de crédit à 5% avant la fin 2023

Taux de crédit immobilier vers les 5% en fin 2023 ? Les taux de crédits immobiliers grimpent de 10 à 20 points de base par mois. Si la flambée continue, et rien ne permet de penser que cela ne sera pas le cas, avant la fin d’année, le taux moyen des crédits immobiliers aura été multiplié par 4 en l’espace de deux années. Certes, ces taux, partant de très bas, ne seront pas des taux records, loin de là, toutefois, avec les prix records de l’immobilier, et l’absence de l’envolée des revenus des Français, cela va coincer rapidement. Un juste retour au Tunnel de Mr Friggit, dont les projections indiquaient un délire dans le système depuis le début des années 2000.

Coût relatif du crédit record, un non-sens complet ?

🔴 C’est sans doute ce qui est le plus incroyable. Jamais, les Français n’auront payé aussi cher leur crédit immobilier. En effet, le coût relatif, c’est à dire le nombre d’années de revenus nécessaire pour payer le montant des intérêts du crédit n’a jamais été aussi élevé. Alors que tous les taux sont encore si bas, comment est-ce possible ? Les emprunteurs ne se rendent pas compte qu’ils empruntent sur des durées longues... Alors que quelques années passées emprunter sur 15 années paraissait déjà long, désormais, peu d’emprunteurs envisagent d’emprunter à moins de 20 ans. Forcément, plus la durée du crédit est longue, et plus le crédit est cher.

Coût du crédit : près de 5 années de revenus ! Le coût relatif atteint son niveau le plus élevé constaté à 4.8 années de revenus. En effet, le coût des opérations réalisées par les ménages depuis le début de l’année ne ralentit pas (+ 4.4 % sur les 11 premiers mois 2021), alors que les revenus des ménages sur ces opérations augmentent quatre fois moins vite (+ 1.1 % sur les 11 premiers mois 2021).

Prix de l’immobilier : baisse de 5 à 10% en 2023

🔴 Tandis que les experts débattent si la hausse des prix de l’immobilier doit être qualifiée du terme de bulle ou pas, selon leurs intérêts respectifs, les épargnants savent de leur côté que, ce qui compte, est que le marché de l’immobilier est totalement surcoté. D’ailleurs, même les banques commencent à l’indiquer à leurs clients... La baisse des prix de l’immobilier se généralise en ce début 2023. Si la baisse est encore ridicule, seulement 2% en 2 mois, les prix de l’immobilier devraient continuer de baisser de l’ordre de 5% à 10% en 2023.

Transactions immobilières : coup de frein

🔴 Les premiers chiffres de baisse de volumes des transactions sont évocateurs : ORPI annonce une baisse de 17% du volume, de son côté la FNAIM annonce une chute de 15%. Plus modérée le réseau LaForêt annonce une baisse sensible de 6% des transactions sur le début d’année. D’après les prévisions de Century 21, les prix pourraient chuter de 5 à 7 % au niveau national en 2023, et le nombre de transactions baisser de 3 à 5 %, par rapport à 2022, autour de 1 050 000 de ventes.