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Pinel dans l’ancien avec travaux : un bon plan à venir dès 2019 ?

Le dispositif Pinel dans l’ancien existe déjà en 2018, mais pour en profiter, il faut transformer un bien qui n’est pas considéré comme habitable. Autrement dit, juste un enfer. L’amendement Denormandie, du nom de notre nouveau ministre du logement, est de son côté, bien plus prometteur, car il permettra d’étendre le dispositif Pinel à l’immobilier ancien, sous des conditions plus facilement applicables.

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Loi Pinel : des biens neufs trop chers

La Loi Pinel est en partie responsable de la flambée des prix de l’immobilier neuf. Près de 50% des biens neufs étant achetés dans le but d’accéder au dispositif fiscal Pinel, poussant ainsi le marché vers le haut. Au final, le rendement de ce type d’investissement est faible, voire négligeable, compte-tenu des risques pris. Pis encore, en cas de retournement du marché de l’immobilier, les investisseurs resteront "collés" à leurs logements, bien plus longtemps que l’impose le Pinel.

Immobilier ancien dans les villes du plan action cœur de ville, des prix bas, des rendements plus élevés

La liste des 222 villes du plan action "Cœur de Ville" contient toutes ces villes à redynamiser, dont le parc immobilier du centre-ville s’est détérioré au fil des années. Le prix des biens est en forte baisse, une aubaine donc si une défiscalisation est à la clé. Les investisseurs ne devraient pas manquer dès 2019. Une précaution évidente sera de faire le bon choix, toutes les villes de cette liste ne connaissent évidemment pas la même vigueur du marché locatif.

Avec un prix d’acquisition bas, encore amoindri de part la nécessité de réaliser des travaux, le rendement locatif devrait attirer plus d’un investisseur. La ristourne fiscale aura un effet booster.

Loi pinel dans l’ancien avec un minimum de 25% de travaux

C’est une petite révolution autour de la loi Pinel. Le dispositif, avec sa ristourne fiscale, sera étendu au 1er janvier 2019, à l’immobilier locatif dans l’ancien, sous réserves de deux conditions :
  • travaux effectués à hauteur de 25% du prix d’acquisition du bien,
  • bien immobilier situé dans l’une des 222 villes du plan action Cœur de ville.

La réduction d’impôt portera sur l’ensemble des sommes investies (acquisition + travaux). Ce Denormandie sera applicable jusqu’en 2021, date de fin de proposition du dispositif pinel. Évidemment, il conviendra d’attendre le décret d’application, et éviter ainsi toute précipitation.

Pas de double réduction fiscale

Mais attention, avec cet amendement Denormandie, il ne sera pas possible de jouer le déficit foncier, afin d’obtenir l’abattement portant sur les 10.700€ de revenus. Le montant de ces travaux n’ouvriront pas droit au déficit foncier, comme habituellement. En pratique, un calcul devra donc s’effectuer afin de savoir si l’application du déficit foncier est plus attractive que le Pinel Denormandie. Dans la majorité des cas, la réduction directe d’impôt sera toujours plus appréciable que la pratique du déficit foncier... Sauf pour des montants de travaux très élevés par rapport au prix d’achat du bien, et de la présence de revenus fonciers par ailleurs.

Choisir la ville avec soin est primordial

Comme avec le Pinel dans le neuf, et comme pour tout projet immobilier, l’emplacement vaut le placement. Parmi cette liste de 222 villes sélectionnées, certaines sont des pépites, où le risque de carence locative est faible, et d’autres sont des vrais pièges. Ainsi, si Fontainebleau, en Seine et Marne, semblent être favorables, Autun, ou encore Vesoul, sont des paris plus risqués.

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