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Acheter sur Paris reviendrait à perdre 11 mètres carrés de surface habitable par rapport à la location.
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D’après l’indice diffusé ce 17 février par Virgil, un célibataire gagnant 40.000 euros par an doit renoncer à 11 mètres carrés dans Paris intra-muros en devenant propriétaires et à 10 mètres carrés dans les communes périphériques. Rien d’une surprise et pas forcément une mauvaise nouvelle non plus.
Comme toutes les études, ce baromètre publié est évidemment orienté. Virgil est une "proptech" aidant les jeunes actifs à devenir propriétaire. Virgil co-investit jusqu’à 20% du prix du bien, dans la limite de 100 000 € d’apport. Ce montant s’ajoute directement à votre capacité d’emprunt de l’emprunteur. Ainsi, il peut obtenir son crédit, en cédant 20% de sa propriété à Virgil. Virgil est par ailleurs courtier en crédit immobilier et est donc rémunéré pour ce service.
C’est toujours une bonne question, et la réponse est toujours la même : acheter ! Mais la vraie bonne question à se poser est acheter quand ? Et là, bien trop souvent, les primo-accédants souhaitent vouloir acheter trop tôt. Trop impatients, ils souhaitent devenir propriétaire au plus vite, ce qui est évidemment pas toujours une bonne solution financière. Si devenir propriétaire est le meilleur moyen pour les primo-accédants de se créer une indépendance financière sur le long terme, encore faut-il le devenir dans de bonnes conditions.
Il faudra pour cela concéder une perte de superficie moyenne de 38% - soit en moyenne pour un jeune actif : 11m2 - par rapport au bien que les mêmes revenus leur permettraient de louer. Cette perte de superficie était de 26%, soit 7m2 en 2022 : une perte critique de 4m2 d’une année sur l’autre. En cause, la hausse des taux d’emprunt, passé de 1,5% à 3,04% dégradant le budget primo-accédants et leur chance d’obtenir un prêt.
Lors de leurs recherches d’appartement, les primo-accédants se projettent dans une surface équivalente à ce qu’ils louent. En effet, la superficie au mètre carré est l’un des premiers critères d’achat pour les primo-accédants. Malgré le début de baisse des prix à l’achat en région parisienne, la différence entre les prix à l’achat et à la location à Paris transforme cette réalité en un fantasme. En effet, à effort financier égal, il n’est plus possible de devenir propriétaire à Paris sans sacrifier des mètres carrés conséquents par rapport à la location : l’équivalent d’une pièce en moins.
D’après CAFPI, le profil de l’emprunteur ayant réussi à obtenir son crédit immobilier sont les suivants :
| Caractéristiques | Moyenne |
|---|---|
| Âge | 34 ans |
| Contrat de travail | CDI (75% des cas) |
| CSP | Cadres (31% des cas) |
| Revenus annuels | 49 087 € |
| Achat bien immobilier ancien | 82% des cas |
| Achat d’une maison | 56% des cas |
| Coût projet immobilier | 302.421 € |
| Caractéristiques | Moyenne |
|---|---|
| Montant emprunté en Avril 2024 | 242 393 € |
| Apport | 60 028 € |
| Taux apport (vs montant emprunté) | 18.40 % |
| Durée du crédit | 24 ans |
| Taux d’usure en vigueur en Avril 2024 | 6,39 % |
| Taux TAEG (assurances obligatoires incluses (*)) | 5,24 % |
| Mensualité | 1 480,59 € |
| Taux endettement (revenus de 49 087 €) | 36,20 % |
| Coût total crédit en € | 184 016,13 € |
| Coût total crédit en % du capital emprunté | 75,92 % |
| (*) : coût de l’assurance emprunteur moyenne pour un emprunteur sans souci de santé, non fumeur, ne pratiquant pas de sports à risques identifiés comme tels par les assureurs. Source des données chiffrées pour le profil : CAFPI. Calculs et actualisation des données (taux) pour le crédit immobilier : FranceTransactions.com | |
En moyenne, à Paris, un primo-accédant devra sacrifier 38% de superficie s’il veut devenir propriétaire, contre 26% en 2022 - soit une perte de surface supplémentaire de 12%. Un jeune actif qui gagne par exemple 40 000€ brut annuel et qui vit dans le 19ème peut louer un appartement de 31m2. Pour transformer son loyer en mensualité, il doit sacrifier 11m2 - contre 7m2 en 2022 - soit 4m2 perdus d’une année sur l’autre pour ce même quartier. La cause ? L’accès à l’emprunt : les taux d’emprunt ont doublé en seulement un an (1,5% en 2022 contre 3,04% en 2023 pour un prêt immobilier sur 25 ans en Ile-de-France) et les banques se montrent plus frileuses à prêter de l’argent.
Pour calculer cet indice, Virgil a utilisé les prix de location au m2 de la base seloger et les prix au m2 à l’achat dans l’ancien de la base des Notaires de Paris. sur la base d’un salaire à 40 000€ brut annuel. Également pris en compte, la hausse du loyer estimée à 3,5% et le taux d’intérêt moyen de 3,04% sur les prêts immobiliers à 25 ans.
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