Crédit immobilier / les refus explosent : 45% des dossiers dépassent le taux d’endettement maximum
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Sans réelle surprise, la remontée des taux d’intérêts sort une majorité des candidats emprunteurs du marché. Après le taux d’usure, au tour du taux d’endettement d’être critiqué par les courtiers.
Sommaire de l'article
Taux d’endettement de 35 %
Les banques doivent s’assureur que dans 80% des crédits accordés, le taux d’endettement des emprunteurs respectent le taux maximal d’endettement de 35 %. Au-delà donc du taux de l’usure, cible de toutes les critiques des courtiers en crédits immobiliers, désormais, c’est ce taux d’endettement qui poserait souci.
45 % des dossiers de demandes de prêt sont non fianançables
Ainsi, le courtier MeilleurTaux affirme dans son dernier observatoire : "Entre janvier 2021 et mars 2023 la part des dossiers finançables (sans dérogation, soit avec un taux d’endettement inférieur à 35%, NDLR) reçus sur Meilleurtaux chute de 70% à 56% uniquement en raison de la hausse des taux". Autrement dit, "les dossiers non-finançables (toujours sans dérogation, NDLR) en mars 2023 représentent 45% des dossiers. C’était 30% il y a 2 ans et moins de 35% début 2022".
Coût d’un crédit immobilier, taux de 4% sur 25 ans :
Emprunter 220.000 € sur 25 ans à 4% (TAEG de 4%, donc assurance emprunteur incluse), c’est payer 128 372,31 € d’intérêts, soit 58.35% de la somme empruntée. La mensualité sera de 1161€, le taux d’endettement de 33.18% pour un revenu net de 3500 euros par mois.Estimez le coût réel de votre crédit immobilier via notre simulateur de crédit !.
Dans le détail, le courtier précise que les dossiers déposés par ses clients avec un taux d’endettement compris entre 35 et 40% représentent désormais 13,2% des dossiers, contre 8,1% en janvier 2021. Pour les dossiers avec un taux d’endettement supérieur à 40%, cette part passe sur la même période de 22,1% à 30,45% des dossiers.
Pour rappel, le 1er janvier 2022, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière sont devenues obligatoires. Dans le détail, ces règles limitent la durée des prêts immobiliers (à 25 ans sauf dans le neuf où la limite est fixée à 27 ans, en cas de différé d’amortissement) et l’endettement des ménages (à 35% assurance incluse). Les banques ont une marge de 20% de dossiers dérogatoires pour lesquels la banque peut prêter à plus de 35% (mais sous certaines conditions et principalement pour des primo-accédants achetant leur résidence principale).
Nouvelle vague de hausse de taux des crédits
Avec la remontée des taux directeurs de la BCE de 50 points de base hier, les taux des crédits immobiliers porposés aux particuliers devraient encore grimper, peu ou prou, de la même ampleur. Il n’existe aucun lien direct entre les taux directeurs de la BCE et les taux des crédits proposés aux particuliers. Toutefois, les taux d’intérêts de marché, ces taux qui comptent réellement pour les banques dans leurs offres de crédits, suivent l’évolution des taux directeurs.
| Durées de crédit | Taux élevés (15% apport) | Taux moyens (30% apport) | Taux faibles (50% apport) |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 4,15 %⚠️Taux supérieur au seuil de l'usure de 4.07% | 3,85 % | 3,55 % |
| 10 ans | 4,40 %⚠️Taux supérieur au seuil de l'usure de 4.07% | 4,05 % | 3,45 % |
| 15 ans | 4,60 % | 3,95 % | 3,40 % |
| 20 ans | 5,07 % | 4,07 % | 3,42 % |
| 25 ans | 5,05 % | 4,30 % | 3,60 % |
| (*) Mise à jour effectuée le 01/07/2026 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement. | |||
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