Crowdfunding immobilier : un risque potentiel de perte de capital supérieur au montant investi !

Participation aux opérations de financement participatif sur les projets immobiliers, attention, les risques peuvent être plus importants que vous ne le pensez !

L’AMF constate le développement d’offres d’investissement aux rendements annoncés flatteurs dans des secteurs aussi variés que le développement durable ou l’immobilier au travers de structures telles que des sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés civiles (ex : SCI) ou des sociétés en participation (SEP). Elle rappelle aux épargnants les conseils de vigilance qui s’imposent. Dans des sociétés telles que des SNC, des sociétés civiles et dans certaines SEP, l’investisseur est responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel au-delà des sommes investies.

Montage financier classique : levée de fonds de 2 à 500.000€ auprès des internautes, puis souscription d’un emprunt important de quelques millions d’euros

Le financement participatif sur ce type de projet se limite à quelques centaines de milliers d’euros. L’idée est de lever par la suite auprès d’une ou plusieurs banques des crédits d’un montant bien plus conséquent. C’est l’effet de levier. Mais, ce risque pris par la structure qui a émis cet emprunt repose sur ses actionnaires. Ces derniers ne sont, ni plus, ni moins, que ceux qui ont participé au financement participatif. En cas de difficultés financières de la structure, les internautes devront alors mettre la main à la poche pour rembourser le crédit octroyé, leurs biens peuvent être saisis.

Très concrètement, les créanciers de la société pourront saisir les biens personnels de l’investisseur si la société ne parvient pas à payer ses dettes et obligations. De plus, ces offres sont susceptibles d’être illégales et de nature à donner lieu à annulation.

Des projets immobiliers proposés via des plateformes ne respectant pas la loi

En outre, certaines de ces offres sont parfois proposées par l’intermédiaire de sites internet se revendiquant de la finance participative (crowdfunding) sans répondre aux exigences réglementaires des plates-formes de financement participatif régulées.

Par ailleurs, l’AMF rappelle que le label « plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises » permet aux internautes de reconnaître les sites internet soumis au respect des exigences fixées par la règlementation protectrice du financement participatif concernant notamment les règles de bonne information destinées à permettre aux investisseurs d’investir de manière éclairée en connaissance des risques.

Avant toute décision d’investir, l’AMF appelle donc les épargnants à vérifier que le site internet est géré par une personne régulée : www.regafi.fr pour les prestataires de services d’investissement (PSI) et www.orias.fr/web/guest/search pour les conseillers en investissements participatifs (CIP). Si la personne ne figure sur aucune de ces listes, nous vous invitons à la plus grande prudence notamment pour ne pas être engagé au-delà de votre investissement.

pavjL’AMF recommande par conséquent aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement :

• aucun discours commercial ne doit vous faire oublier qu’il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé ;
• les informations figurant sur le site internet doivent être claires et compréhensibles. L’adage « n’investissez pas dans ce que vous ne comprenez pas parfaitement » vous évitera bien des déconvenues ;
• obtenez un socle minimal d’informations sur les sociétés ou intermédiaires qui vous proposent le produit (identité sociale, pays d’établissement, responsabilité civile, règles d’organisation, etc.) ;
  interrogez la société ou l’intermédiaire sur l’étendue de votre responsabilité juridique en souscrivant à son offre ;
• posez-vous la question de savoir comment est réalisée la valorisation du produit proposé (prix d’achat ou prix de vente) et renseignez-vous précisément sur les modalités de revente du produit.pavj