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SCPI/OPCI : La boulimie actuelle des épargnants pour la pierre-papier commence à inquiéter aussi les autorités de contrôle

Gare à l’overdose de pierre-papier ! Pour en mettre autant dans son portefeuille, il faut avoir un profil d’investisseur dynamique. Ames sensibles aux risques, s’abstenir. C’est en substance ce que les autorités de contrôle évoquent. Les rendements passés ne préjugent de rien, tout le monde connaît cette phrase, mais tout le monde passe outre...

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Après une année record de collecte sur les SCPI et OCPI, l’AMF et l’ACPR tentent de calmer le jeu afin d’éviter trop de drames. Les performances passées ne préjugent de rien. Les rendements alléchants affichés ne doivent pas être un critère de décision des investisseurs. Nombre d’entre eux n’ont d’ailleurs pas conscience des risques financiers pris en optant pour la pierre-papier.

Un bémol sur le marché de l’immobilier et la pierre-papier peut se froisser à n’en plus finir... N’oublions pas le passé.

SCPI/OPCI : un engouement trop marqué

L’année 2016 aura été marquée par une collecte record des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont le montant net s’élève à 5,56 milliards d’euros, tandis que les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) destinés aux investisseurs individuels ont enregistré une collecte de 4,08 milliards d’euros. Ces chiffres représentent respectivement des croissances de 30% et 66,4% par rapport à 2015(1).

Seuls les investisseurs acceptant une perte en capital doivent souscrire

Arbitrer son capital placé en fonds en euros pour des parts de SCPI est un non-sens absolu. Certains épargnants, bien peu avisés, pensent, à tort, que le marché de l’immobilier ne peut pas baisser.

Devant cette augmentation sensible, l’ACPR et l’AMF souhaitent rappeler aux distributeurs des produits financiers investis dans l’immobilier les règles suivantes :

  • Les prestataires de services d’investissement (y compris lorsqu’ils agissent à travers un agent lié), les conseillers en investissements financiers et les démarcheurs bancaires ou financiers, doivent réaliser un ciblage de la clientèle à laquelle ils entendent proposer ces produits au vu de l’analyse des avantages et inconvénients du produit. Ces distributeurs sont également appelés à la vigilance en matière de prévention des risques de mauvaise commercialisation de ces produits ;
  • Les intermédiaires en assurance qui assurent la commercialisation d’un contrat d’assurance-vie comprenant un investissement immobilier, sont tenus de respecter les obligations d’information et de conseil prévues par le code des assurances ;
  • Les autorités invitent en outre les prestataires de services d’investissement et autres professionnels impliqués dans la commercialisation des SCPI/OPCI à ne pas faire des performances passées l’unique ou le principal message de leur communication. Les performances passées ne peuvent être présentées qu’au même titre que les autres caractéristiques de l’OPCI /SCPI sans priorité sur ces dernières.
Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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