Immobilier locatif : top 5 des erreurs que vous effectuez lors du calcul du rendement de votre investissement

Calcul de rendement immobilier : top 5 des erreurs des particuliers © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
De nombreux particuliers investisseurs surestiment largement le rendement de leur investissement immobilier locatif. Diviser le montant des loyers par le prix d’achat ne donne aucune indication quant au rendement réel de l’investissement. Décryptage.

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Il existe de nombreux calcul de rendement. Rendement brut, rendement locatif brut, etc. Les professionnels peuvent vous embrouiller avec tous ces différents rendements. Un seul compte pour un investisseur particulier : le rendement réel net, brut de fiscalité. Calcul le rendement brut d’un bien immobilier ne sert à rien. Ce rendement théorique ne doit pas être une indication pour les particuliers. Les investisseurs particuliers oubliant, la plupart du temps, de considérer le coût de leur crédit immobilier, pensant que les loyers perçus couvrent le remboursement des mensualités, ce premier ne serait alors pas réellement un coût. Une erreur de taille.

 Calcul du rendement réel d’un bien immobilier

Il ne s’agit pas là de calculer un rendement brut ou net d’un investissement immobilier locatif, mais de calculer un rendement réel. Nul besoin de feuille de tableurs ou d’outils complexes pour y parvenir. Additions, soustractions et divisions suffisent. Il convient donc de tenir compte de la totalité des recettes et des dépenses liés au bien immobilier, à une seule exception près : la fiscalité. Nous reviendrons sur ce point plus tard.

Rendement réel annuel d’un bien pour une année donnée = ((Total des loyers effectivement perçus (nets) - sommes des charges annuelles payées - coûts annuels de financement) * 100) /prix total d’achat du bien.

Calculer un rendement réel avec une projection sur les 10 prochaines années n’a aucun sens. Vous ne pouvez savoir quel sera le montant de vos charges dans les 10 années à venir, si vous aurez effectivement un locataire, etc. Si vous prenez des hypothèses, vous calculer donc un rendement hypothétique, mais rien de réel. Le rendement réel de l’année N ne peut se calculer qu’en année N+1.

 Le rendement de votre investissement locatif est plus faible que vous ne pensez...

Lors de mes activités de conseiller en gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de rencontre de nombreux investisseurs, satisfaits de leur investissement immobilier locatif. Sans évoquer de potentielles plus-values immobilières à la revente, dont personne ne peut présager, ces investisseurs évoquent, selon eux des rendements de l’ordre de 3, 4, voire 7% ! Diable, des rendements bien élevés pour des biens d’habitation. Effectivement, tout dépend comment est estimé ce rendement, pour celles et ceux qui prennent la peine de le faire. Les autres se contentant de percevoir les loyers, de rembourser le crédit, et de régler charges et imposition sur les revenus fonciers.

Exemple chiffré de raccourcis sur le calcul de rendement d’un bien immobilier. Un T3 de 60 mètres carrés, acheté 165.000 euros, financé à 100% à crédit, 2.53%, loué 870 euros (hors charges) à Noisy le Grand (93). Taxe foncière 995 euros. Charges annuelles 845 euros. Frais d’agence 1.250 euros (assurances incluses). Frais de financement annuel : 2.325 euros. Rendement estimé à la volée par le propriétaire : 6.32% (12 x 870 / 165.000),Rendement réel calculé : 2.92% (12 x 870 - 2325 - 845 - 995 -1250 ) / 172.000). L’écart de rendement est du simple au double ! L’investisseur surestime du double le rendement de son bien immobilier.

 TOP - Erreur n° 1 : Ne pas tenir compte du coût du crédit immobilier

Emprunter vous a permis d’acquérir votre bien immobilier locatif, mais cela a un coût. Le fait de percevoir des loyers peut vous faire oublier que c’est vous qui remboursez les mensualités du crédit. Pourtant si vous n’aviez pas emprunté pour cette acquisition, le rendement de votre investissement aurait été bien meilleur ! Et non, oubliez cette notion d’effet de levier, cela n’existe pas ! Un euro emprunté est un euro à rembourser. Aucun effet de levier. L’effet de levier n’existe pas dans l’immobilier.

Exemple chiffré : Mr Martin achète un T3 d’une valeur de 235.000 euros qu’il finance à hauteur de 35.000 sur ses fonds propres. Il emprunte donc 210.000 euros, afin de finaliser l’opération, en tenant compte des frais de mutation (mal nommés frais de notaire). Il déniche un crédit immobilier sur 15 ans au taux canon de 1,5% avec assurances obligatoires incluses, sans frais de dossier. Le coût total de ce crédit est de 24.640 euros. Le coût annuel de financement du bien immobilier sera donc de 1.642 euros par an, et ce, pendant 15 ans. Un montant annuel bien supérieur à celui d’un loyer. Le prix de revient réel du bien immobilier sera donc au total de 235.000 + 10.000 + 24.640 soit 269.640 euros. Si au terme des 15 années, Mr Martin se frotte les mains lors de la revente de son bien au prix de 255.000 euros, pensant avoir réalisé une plus-value de 20.000 euros, il ne réalise donc pas qu’il vient de perdre, en fait, pas moins de 14.640 euros.

 TOP - Erreur n° 2 : Tenir compte de la fiscalité et/ou de réductions fiscales

La règle d’or en gestion patrimoniale est de ne jamais tenir compte de la fiscalité. Hormis investissements spécifiquement fiscaux (à fonds perdus, comme le girardin industriel par exemple), les réductions ou crédits d’impôts ne sont jamais à inclure dans le calcul de rendement d’un placement Pourquoi ?
Tout simplement parce que les potentielles ristournes fiscales peuvent être éphémères, comme c’est souvent le cas en France. Elles peuvent être soumises à des conditions dont vous n’êtes pas certain qu’elles soient réunies durant l’intégralité de votre investissement. Par ailleurs, les réductions d’imposition peuvent être liées à vos revenus et varier en fonction. Si ces derniers grimpent ou baissent, cela induirait une variation de rendement de votre bien immobilier, ce qui n’est pas logique. Enfin, point le plus important, cela permet d’éviter que les contribuables les plus imposées se fassent harponner par des promesses de réductions fiscales, alors que ces dernières ne sont jamais actées d’avance. Rappelez-vous par exemple, via le Pinel, que si vous ne louez pas au moins 72 mois (6 années) votre bien immobilier, les services fiscaux peuvent vous demander de rembourser l’intégralité des crédits d’impôts dont vous avez bénéficiés. Si vous considérez alors que le rendement de votre bien change en fonction des services fiscaux, c’est que vous confondez rendement du bien immobilier et niveau d’imposition fiscal. Il faut toujours se rappeler que l’optimisation fiscale est un sujet à part entière qui se traite indépendamment des placements/investissements effectués. Il existe toujours une solution pour réduire sa facture fiscale, ce n’est pas pour autant que le rendement de son bien immobilier loué grimpe.

 TOP - Erreur n° 3 : Omettre certaines charges

Des oublis qui peuvent tout fausser. Certains passent outre la taxe foncière, pourtant le premier point de réduction du rendement, d’autres omettent les charges de copropriété revenant à la charge du propriétaire, enfin certains ignorent les frais d’agence immobilière ayant en charge le bien, l’assurance loyers impayés, ou comme nous l’avons déjà vu, les frais de financement, etc. Bref, chaque oubli conduit à une surestimation du rendement réel du bien immobilier.

 TOP - Erreur n° 4 : Ne pas considérer le vrai prix de revient du bien immobilier

Souvent, les propriétaires se souviennent du prix d’acquisition du bien, celui demandé par le vendeur, mais ne se souviennent pas du prix réel d’achat de leur bien. En effet, le prix de revient d’un bien immobilier est bien supérieur à celui demandé par le vendeur. Et nous ne parlons pas ici du prix de revient réel d’un bien immobilier, encore bien supérieur, de l’ordre de 20% du prix d’achat. Dans le cadre du calcul du rendement réel, les frais de mutation (ces pseudos frais de notaire), que ce soit un bien neuf ou ancien, sont à régler, lors de la signature devant notaire. Entre 4 et 8% du prix d’achat, ce n’est pas neutre et cela peut évidemment fausser le calcul du rendement si le prix d’achat du bien est amputé de son coût réel. Certaines fois, des frais d’agence ou de recherche de biens à acheter peuvent avoir été également facturés. Ces frais doivent être inclus dans votre calcul de rendement réel.

 TOP - Erreur n° 5 : Tenir compte d’une potentielle plus-values à la revente

C’est assez surprenant, mais nombre de professionnels évoquent un rendement locatif en incluant une potentielle hausse du prix du bien immobilier à la revente. C’est de la pure divination, de la lecture dans le marc de café. Premier constat, cela n’a rien à voir avec le fait de louer le bien. Secundo, bien malin qui peut prédire de combien sera cette plus-value, sans avoir vendu le bien. Pouvez-vous également envisager une moins-value ? Vous devriez pourtant. En clair, se baser sur des espérances de prix de revente pour calcul un rendement est une vaste escroquerie. Autant dire que le rendement de ma SCPI sera de 12% si toutefois l’immobilier continue de délirer sur les 15 années à venir, personne n’en sait rien. Donc autant ne pas compter dessus.

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7 commentaires

  • Aneries...

    18 juin 09:39, par DG

    Comment peut-on écrire des âneries pareilles ?L’effet de levier n’existe pas dans l’immobilier. Mais vous n’y connaissez rien monsieur, ce n’est pas possible.Ou alors, vous n’êtes pas matheux pour un sou.Par contre, je suis d’accord avec vous sur le fait qu’il faut tout compter. Et quand on compte tout, qu’on le compare à un placement financier (l’argent que me coûte mon immobilier chaque mois serait placé sur un compte...), à combien devrait être le placement financier au bout de 10 15ans en gain moyen annuel. Il est tout à fait possible d’avoir des rendements supérieur à 4% en considérant la revente sans plus value. Bref, afficher 3,4 ou même 7, c’est faisable et en comptant tout et en finançant à 100%.Bref, cet article ne représente que votre point de vue et est très loin de la réalité.

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    • Aneries...
      Bonjour, merci pour votre message. Evidemment que cet article est le reflet de mon avis, je l’ai écrit :) Je savais que cela n’allait pas plaire :) Ces idées sont bien ancrées sur l’immobilier en France. Tout comme lors de la mise en place du prélèvement à la source. Que de débats passés... Bref. Bien-sûr, des rendements de 5, 6 ou 7% bruts sont possibles, je n’ai pas écrit le contraire. J’ai simplement écrit que beaucoup pensent détenir des investissements immobiliers avec des rendements bien plus élevés qu’ils ne le sont réellement. C’est tout. Concernant l’effet de levier auquel font référence les investisseurs dans l’immobilier, il repose sur le crédit. J’ai 10.000 euros, je peux en emprunter 100.000 euros et je calcule mon rendement sur les bases de cet investissement. Mais cela n’est pas véritablement un effet de levier au sens financier. Quel est votre levier, x10 ? Non, vous allez rembourser tous les euros empruntés, 1 pour 1. À la différence d’un effet de levier : j’investis 1000, j’ai une position équivalente de 10000 euros, l’effet de levier est alors de 10, et je n’ai pas une dette de 90000 euros qui court par ailleurs. Cela est un réel effet de levier. Bien à vous

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      • Aneries...
        Lorsqu’on calcule en prenant tous les frais et bénéfices, le revenus n’est pas brut mais net...Pour finir, l’effet de levier consiste à ne pas investir son argent disponible mais à l’emprunter. J’ai 200k€ en poche, dois-je les investir dans l’immobilier ou emprunter ces 200k€ (en gardant les 200k€ sur un autre investissement).C’est dans ce cadre là qu’est interessant l’effet de levier. Avec les taux immobiliers actuels et sans avoir une assurance trop couteuse (être en bonne santé en fait), il vaut largement mieux emprunter.La limite reste toutefois les 33% d’endettement qui tempère les amateurs de risques.

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        • Aneries...
          Bonjour, nous en sommes en fait d’accord, c’est juste sur les termes que nous faisons une différence. Le recours à un crédit procure un levier, l’on évoque souvent alors le "levier du crédit". Ce n’est pas propre à l’immobilier, mais à tous recours au crédit. Ai-je avantage à souscrire un crédit pour acheter ma voiture ou à utiliser mon cash ? Cela n’est pas lié à un investissement en particulier, mais il s’agit là d’un arbitrage entre deux sources de financement. L’effet de levier, indiqué dans l’article comme n’existant pas dans l’immobilier, est quand à lui toute autre chose. Il induit un facteur multiplicateur, à l’instar de ce que l’on peut trouver sur les marchés financiers. L’investisseur peut détenir une position équivalente à 10000 en ayant mobilisé seulement 1000, un effet de levier existe dans ce cas :), d’où ma remarque avec le 1 pour 1. J’emprunte 1, je rembourse 1 : aucun effet de levier. Tandis que j’utilise le crédit comme levier pour acquérir un bien que je n’aurai pas pu, ou pas voulu, acquérir en cash. La différence porte sur les termes. Bien à vous.

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  • Dans l exemple ou Mr Martin perd plus de14 000 euro à la revente.Les loyers perçus pendant 15 ans sont quoi ? une perte, un benefice ?

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  • rendement de l’investissement

    17 juin 15:30, par Nelmico

    Le calcul qui me parait le plus intéressant est celui du taux de rendement interne du capital investi dans l’achat d’un bien. Le capital investi est le décaissement initial, on lui ajoute ensuite l’ensemble des décaissements et encaissements de chaque année (loyers, charges, impôts, capital et intérêts du prêt, etc) Cela donne un cash flow annuel (positif ou négatif suivant les cas) On poursuit jusqu’à la date projetée de revente du bien, sans compter de plus value à la revente. Le cash-flow final est forcément très positif (sinon il y a un problème)Il suffit de calculer le Taux de rendement interne (somme de l’actualisation de chaque cash-flow annuel ramenée à l’investissement initial) Excel le fait très bien avec la formule appelée T.R.I.Cette méthode permet de comparer des investissements entre eux, sur la base du capital qu’on y consacre.

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