Dispositif Pinel : ces petits pièges que l’on découvre toujours trop tard.

Bonjour,
Voilà longtemps que je n’étais pas intervenu sur ce forum. Pour me présenter rapidement à ceux qui ne me connaissent pas, je dirige un cabinet de conseil indépendant (je ne suis donc influencé par personne, c’est moi seul qui décide ce que je vends à mes clients) et la loi Pinel, je refuse d’en vendre car, de la façon dont c’est présenté, c’est une arnaque (vous noterez que, en faisant ça, je me prive de commissions faciles à gagner, car le seul boulot des gens qui en vendent est de vous faire signer un contrat de réservation). Vous en avez ici même un exemple un peu plus bas dans les messages (ma réponse à Monsieur Denisard).

En confirmation de tout ce que j’ai raconté ici et ailleurs (forum de consommateurs Que Choir, LinkedIn, ma chaine YouTube), je viens de découvrir un rapport parfaitement officiel (Inspection Générale des Finances) qui démontre que les logements achetés en loi Pinel sont largement surpayés par rapport au marché. Je vais mettre le lien du rapport dans le message suivant et au cas où le lien ne serait pas autorisé par ce forum, voici le nom de ce rapport, qui date de Novembre 2019 : "Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel"

Je vous ai déjà beaucoup mis en garde contre les techniques redoutables des commerciaux qui vous vendent la loi Pinel (notamment l’illusion de la revente, encore plus maintenant que les taux de crédit remontent, donc que les prix pourraient baisser), mais j’ai un cadeau de fin d’année pour ceux qui s’intéressent à la défiscalisation en loi Pinel : je viens de mettre en ligne, sur ma chaine YouTube, une vidéo sur ce que j’ai appelé une nouvelle arnaque en loi Pinel. C’est facile à trouver, il faut juste taper mon nom (je ne me suis pas inventé un pseudo pour faire du buzz, j’assume mon nom et ma fonction de conseiller indépendant).

Cette fois, il s’agit d’un T2 en loi Pinel optimisée au déficit foncier, ce qui est complètement bidon et qui permet de masquer le fait que le prix dépasse les plafonds de la loi Pinel (5500 € le m² et 300 000 € par logement), puisque ce T2 très quelconque (je vous ai mis les photos des bâtiments et la photo de l’emplacement de ce joli T2 de 49 m² en rez de chaussée orienté au nord, super !) est vendu, avec les frais de notaire, 325 000 € (vous avez bien lu), ce qui nous fait donc du 6 600 € le m², très au-dessus du plafond des 5 500 (et aussi des 300 000). D’où l’astuce du Pinel optimisé au déficit foncier : on ne garde qu’une partie du prix pour le déclarer en Pinel, puis on passe le reste en travaux. Mais c’est un gros bluff commercial, car c’est toujours beaucoup trop cher.

Pour l’analyse de ce T2 de ma vidéo, c’est un monsieur qui avait lu mes analyses et qui voulait mon expertise pour éviter à son fils, qui paie beaucoup d’impôt (chirurgien-dentiste), de faire une bêtise. Et vous allez voir qu’il a bien fait : j’ai fait une analyse du quartier, une analyse de la revente (perte 30 000 € avec une hypothèse optimiste et perte du double, avec une hypothèse réaliste), et même une analyse s’il décidait de conserver le logement après la période de réduction d’impôt de la loi Pinel, un vrai cauchemar : le cout mensuel passerait de 620 € (vous ne rêvez pas, c’est bien un T2) à 900 € par mois.

Et je vous ai déjà expliqué que, si on vous propose un investissement en loi Pinel avec comme objectif une revente, vous avez toutes les chances de perdre de l’argent, sauf dans certains cas en outre-mer, mais à condition d’investir là où il faut, exemple : à Saint-Leu, je suis en train de revendre 291 000 € (paiement cash, pas de crédit) un T3 que mes clients avaient acheté 268 000 €, avec la réduction d’impôt beaucoup plus forte en DOM qu’en métropole (je vais aussi en faire une vidéo dès que j’ai le temps, avec la copie des actes notariés pour prouver ce que je raconte).

Bonnes fêtes de fin d’année, et soyez prudents, ne croyez pas les commerciaux sur parole (ces gens parlent très bien pour vous endormir).

Bonjour,
J’aimerais bien vous faire une analyse et revenir ici pour en commenter les détails (je pense que l’on passerait un grand moment de rigolade, avec une vraie analyse, pas une étude "bidon", comme par exemple, celle de la vidéo que j’ai faite sur le cas de Monsieur DENISARD, dont vous avez le message sur ce forum).

Mais comme je pense que je n’ai pas le droit d’indiquer mon adresse mail sur ce forum, soit vous allez sur ma chaine YouTube et vous m’adressez un message auquel je répondrai, soit vous nous donnez le détail de l’investissement par retour ici.

Bonjour,
Comme je l’ai abondamment dénoncé depuis plusieurs années sur un autre forum (Que Choisir, association de consommateurs), la revente en loi Pinel est une technique commerciale pour vous le vendre plus rapidement, et souvent, vous n’y voyez que du feu, mais ça ne marche pas (sauf dans certains cas, par exemple en DOM, mais je ne développe pas, je ne suis pas ici pour ça).

Au cas où il y aurait une autre solution, pouvez-vous nous donner l’adresse exacte de la résidence, le type de logement (T1, T2, T3...) et sa surface ?

J’ai une anecdote très amusante à vous raconter, suite à ma dernière vidéo, sur l’arnaque organisée dont je vous ai parlé au sujet de la loi Pinel.

Voici cette anecdote amusante et très révélatrice de l’univers des vendeurs de loi Pinel (je soupçonne fortement les 2 commentatrices d’en faire partie). Sur cette dernière vidéo qui s’appelle « Une grosse arnaque en loi Pinel », dans laquelle je prends un exemple pour démonter les arguments des commerciaux, j’ai eu récemment 2 commentaires très curieux. Je vous les recopie ici :

Valerie Papillon me dit : « Bonjour, votre analyse est intéressante cependant je ne vois pas l’économie d’impôts dans vos calculs (19 % sur 9 ans) ? ».

J’aurais pu lui répondre un truc du style, prenez-moi pour un amateur au point d’oublier la réduction d’impôts, ici sur YouTube, en public. J’ai même eu la délicatesse de ne pas lui faire la remarque que la réduction d’impôt sur 9 ans n’était pas de 19 % mais de 18% (et attention, elle baisse l’année prochaine, alors que les taux de crédit sont en train de monter).

Le même jour, celine LB me dit en commentaire :
« Bonjour pour avoir testé, tout à fait d’accord avec votre propos en ce qui concerne la rentabilité. En revanche, vous prenez comme base les 400€ de trésorerie mensuelle mais vous ne déduisez pas la réduction fiscale. Il aurait tout de même économisé plus de 57 000€ d’impôts sur 9 ans. En terme de rentabilité, il est intéressant de comparer ce que pourrait rapporter 400€ de versement mensuel dans une assurance vie par exemple, avec un rendement compris entre 4 et 5%….Mais encore une fois, tout à fait d’accord avec votre raisonnement. Il faut raisonner rentabilité avant réduction/déduction fiscale. »

Ça c’est typiquement le genre de discours des vendeurs de Pinel, qui passent leur temps à faire des calculs théoriques pour vous perdre en route, et qui comparent un investissement immobilier à un produit financier. Mais surtout, ce qu’il faut noter, c’est que cette personne, comme l’autre, laisse supposer que je n’ai pas pris en compte la réduction d’impôt, ce qui est ridicule pour ceux qui me connaissent. Je lui ai donc répondu en détail (vous pouvez aller voir, je suis resté courtois).

Ce qui m’a mis la puce à l’oreille, c’est que, sur une vidéo plus ancienne (4 novembre 2020) appelée « Comparatif revente immobilière : Un Pinel face à un meublé rentable », j’avais déjà vu ce genre de commentaire, déguisé en commentaire anodin, mais qui ne l’était pas du tout, je m’explique : à l’époque, un personnage nommé Olivier DELPORTE avait mis plusieurs commentaires assez longs (et truffés de fautes), laissant supposer un doute. J’avais bien sûr répondu à tous ces commentaires mais, le plus drôle, c’est que à un moment, Olivier DELPORTE est devenu INCOME MARKETING (je vous laisse faire la conclusion vous-même).

Bonjour,
La DAT, c’est la date qui fixe l’année de début de la réduction d’impôt, ce qui signifie que, si vous avez une DAT en novembre 2022, vous aurez une réduction d’impôt sur vos revenus de 2022 (donc déclaration en 2023).

Mais, en réalité, quand l’architecte du programme obtient la DAT, l’immeuble n’est pas terminé. De mémoire, il me semble qu’il faut qu’il soit clos (portes et fenêtres posées) et qu’il reste au maximum 5 % à réaliser au niveau des appels de fonds (c’est un ami, promoteur réunionnais qui me l’avait dit, je le cite ici de mémoire, mais je pense que j’ai bon).

En général, l’immeuble est livré définitivement 2 à 3 mois après, ce qui signifie que vous n’aurez des loyers que sur 2023, à déclarer en 2024.

J’interviens rarement sur ce forum et du coup je n’avais pas vu le message de Monsieur DENISARD, que je connais puisqu’il m’a contacté pour avoir mon analyse sur l’investissement qu’on lui proposait en Pinel, et que je salue au passage s’il me lit ici (en espérant que vous ayez bien fait ce que je vous ai dit de faire). Le témoignage que vous allez lire ici est loin d’être un cas isolé, et je pense que certains d’entre vous vont retrouver une aventure qu’ils ont vécue.

Je vais vous relater ici mes échanges avec Monsieur DENISARD, qui m’avait demandé de lui faire une analyse, mais sans entrer dans les détails de ses objectifs qui ne regardent que lui. Il a trouvé mes coordonnées sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir, sur lequel je suis très abondamment intervenu au sujet de la loi Pinel, y compris avec des exemples et des analyses chiffrées (vous pouvez facilement les trouver en tapant sur Google, par exemple, « loi Pinel avis »). Si vous n’êtes pas encore assis, je vous conseille de vous asseoir, car tout ce que vous allez lire ici est malheureusement vrai, et certains utilisent des méthodes commerciales qui me mettent en colère, car elles abîment l’image de mon métier. Et dans cet exemple vécu que je vais vous relater ici, c’était l’avenir financier de Monsieur DENISARD qui était en jeu si je n’étais pas intervenu (je n’ai pas la grosse tête quand je dis ça, j’aime juste mon métier de conseil, et je ne supporte pas que l’on puisse gagner de l’argent de manière malhonnête au point de ruiner les gens). Ses projets futurs, dont je ne vais pas vous parler ici car ce sont des sujets personnels qui le regardent, seraient devenus complètement impossibles à réaliser, tout ça parce qu’un cabinet de conseil peu scrupuleux avait une grosse commission à toucher sur cette vente (Monsieur DENISARD m’a envoyé tout le dossier, y compris le contrat de réservation, dans lequel est indiquée une commission de 26 992 € HT, soit 32 390 € TTC, vous avouerez qu’il y a de quoi être motivé pour des gens sans scrupules).

Pour être précis, il m’a contacté par mail le 24 décembre pour m’indiquer qu’on devait lui faire une proposition d’investissement en loi Pinel début janvier, et le 6 janvier, il m’a envoyé le dossier complet avec son téléphone pour que l’on puisse se parler (et il a bien fait, vous allez voir pourquoi juste après). Dans le dossier il y a la plaquette commerciale du promoteur, qui nous parle d’un quartier résidentiel parmi les plus prisés à Toulouse, alors qu’il s’agit juste d’un quartier quelconque, excentré du centre-ville, avec très peu de commerces, et plutôt calme, bref un quartier d’habitation correct mais sans charme particulier.

Dans le dossier il y a également une étude, qui pour moi est une caricature (si je faisais des études comme cela, j’aurais honte), car sur les 24 pages de l’étude, il n’y a que du baratin et des schémas dans tous les sens, sans aucune analyse. C’est tellement caricatural, que j’ai décidé d’en faire une vidéo, dès que j’en ai le temps car une vidéo ça prend du temps (vous pouvez vous abonner à ma chaîne pour en être prévenus).

Comme l’objectif de Monsieur DENISARD était de récupérer un capital, cette étude s’arrête au bout de 9 ans en supposant une revente, avec deux hypothèses : la première suppose une revente au prix d’achat, ce qui ne tient pas debout comme vous allez le voir juste après, et la 2e hypothèse va même jusqu’à supposer une revente 30 000 € au-dessus du prix d’achat (quand il y a 30 000 € de commissions en jeu, certains sont prêts à raconter n’importe quoi, quitte à ruiner leurs clients). Mais cet exemple n’est pas un pas isolé puisque, toutes les études que l’on m’a fait passer pour analyse depuis 6 ans j’interviens sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir, toutes ces études supposent une revente au prix d’achat, ce qui n’est pas réaliste, puisque vous revendrez au prix du marché, c’est à dire le marché de l’ancien. Mais ces pseudo études sont tellement bien faites, qu’elles vous emmènent là où on veut vous emmener, et il faut les réflexes d’un spécialiste pour déjouer les pièges et surtout faire une vraie analyse.
Je vais recopier ici celle que j’ai faite à Monsieur DENISARD en analysant le marché immobilier dans ce quartier précis (périmètre de 500 mètres autour de l’investissement qu’on lui proposait) :

J’ai cherché des ventes dans l’ancien pour des T3 de surface similaire et j’en ai trouvé 28 (j’ajoute ici que quasiment toutes les ventes, sont ce que l’on appelle des sorties de défiscalisation, donc tout le monde revend en même temp). La plupart des ventes ont lieu à moins de 3 000 € le m², et il y en a seulement 8 qui sont au-dessus. Et celles-ci sont toutes aux alentours de 3 200 (remarque : le marché est très structuré puisque toutes les ventes sont dans le même périmètre de prix, preuve que le quartier n’a rien d’exceptionnel, sinon il y aurait des biens d’exception vendus au-dessus de la moyenne).
Si je suis optimiste et que je cale le prix de revente du T3 que l’on vous propose à 3 500 € le m², cela nous donne 226 520. Je vais être encore très optimiste en arrondissant à 230 000.

Analyse de votre étude (si on peut appeler ça une étude) :
Vous avez un capital restant dû sur le crédit de 215 357 €.
Vous avez un effort de trésorerie de 400 € par mois sur 9 ans, soit un total de 43 200 €.
Le prix limite de revente pour ne pas être perdant est donc de 258 557 (215 357 + 43 200).

Si je garde mon hypothèse de revente optimiste à 230 000, vous aurez perdu 28 557 €, pour une opération qui vous aura coûté 400 € par mois.
J’ajoute ici une remarque que je lui avais faite à l’oral : imaginez ce qui se passerait si entre-temps, les taux de crédit se mettaient à remonter, ce qui ferait chuter le marché.

Si Monsieur DENISARD nous lit ici, il pourra vous confirmer qu’il m’a demandé si j’avais un investissement immobilier à lui proposer pour qu’il puisse récupérer un capital dans une dizaine d’années, et j’ai refusé, en lui expliquant que, même si j’utilise des supports beaucoup plus rentables, comme je ne suis pas devin et que je ne connais pas le marché dans 10 ans, je ne peux pas lui faire faire un tel pari, l’immobilier étant pour moi toujours un investissement de long terme (mais vous remarquerez que tous les gens qui vous vendent du Pinel, vous font une étude avec une hypothèse de revente au bout de 9 ans).

Le plus gros dans cette histoire, et qui me met réellement en colère, c’est que pendant le rendez-vous en visio avec le cabinet, on lui a demandé le code qu’il venait de recevoir par SMS. Si vous n’avez pas compris pourquoi je vais vous l’expliquer : ils se sont permis, sans le lui expliquer, de signer le contrat de réservation à sa place (signature électronique), et j’espère juste qu’il a suivi mon conseil, en envoyant sur le champ un formulaire de rétractation en recommandé au promoteur (je ne sais pas encore si, dans la vidéo que je vais faire sur ce dossier, je vais citer ou pas le nom du cabinet, mais je vous avoue que ça me démange).

Bonjour,

J’ai investi dans un appartement en Pinel et mon locataire est passé en surendettement, ce qui a effacé 3000€ de loyers impayés sur l’année 2019, information qui n’a pas été mentionnée sur la déclaration des loyers de cette année.

Est-ce que je peux demander une correction de ma déclaration de revenus 2019 et donc obtenir une réduction d’impôts pour ces loyers non perçus et définitivement perdus sans risquer une remise en cause du Pinel et de l’avantage fiscal correspondant ?

Je précise que le locataire n’a jamais quitté l’appartement et que j’ai touché pendant ces périodes les aides au loyer auxquelles il avait droit. Le non paiement a correspondu à une partie du loyer seulement.

Merci d’avance pour vos réponses

Cordialement

Bonjour,

J’ai acheter un bien en VEFA dans le but de faire de la location loi PINEL.
Aujourd’hui je souhaite le revendre pour raisons personnelles.
Un acheteur me demande si il était destiné a location et voir si il peut prétendre au PTZ.

Un bien acheter dans un but PINEL est forcement a cette destination si on ne fait aucune démarche ? Ou j’aurai pu aussi bien habiter ce bien en le déclarant en résidence principal ( et bien sur ne pas bénéficier des avantages fiscaux Pinel)

Merci de vos retours
Bonne journée
Guillaume

Bonjour,

si je comprends bien, j’achète un bien T2 sur Toulouse pas exemple en loi Pinel, je ne commencerais à payer mon prêt qu’à la livraison, en admettant que je trouve un locataire de suite, je devrais la première année payer à ma charge en plus de l’épargne injecté l’équivalent de la déduction fiscale que je ne percevrais qu’à partir de n+1 ?

merci d’avance.

Christophe

Bonjour,

Votre question et réponses me confortent dans ma décision de ne pas avoir investi en Pinel dans un 2 Pieces neuf à Toulouse ou j’avais presque signé.
Mais bon ça n’empêche pas que je veuille investir quelque-part pour préparer ma retraite et celle de mon épouse qui n’est pas employée , mais je n’ai toujours pas trouvé

Bonjour,

Merci pour cet article, vous abordez en partie un sujet qui m’intéresse à travers le sujet du renouvellement de l’engagement.
Quid de la sortie du Pinel lorsque les 2 dates, acquisition et mise en location ne sont pas sur la même année ?
Avec un exemple, ça sera plus simple. Cas d’une sortie du dispositif Pinel au bout de 6 ans :
Date d’acquisition en déc 2019, donc premiere reduction d’impôts accordée sur les impôts de 2019. Mais 1ere mise en location en février 2020.
Faudra t’il que je loue jusqu’en 2025, décembre dans ce cas j’imagine ?
Ou bien février 2026 ? Tout en ayant alors plus la réduction en 2026, puisque celle-ci aura démarrée en 2019.
En d’autre terme, est ce que le début de prise en compte de l’engagement est bien la date de 1ère mise en location, et donc la dernière année peut être une année sans réduction.
Et est ce que c’est 6 annee de 365 jours ou 6 année sans tenir compte des mois de début et fin ?

En espérant que ma question soit claire,
Merci pour votre aide !

Bonjour,

Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal et uniquement fiscal. Aucune mention fiscale ne figure sur les documents officiels. Vous pouvez acheter un bien immobilier et décider de le passer en Pinel, ou pas, lors de votre déclaration de revenus (un engagement de location est toutefois à établir en amont lors de la mise en location).

Par contre, il est fortement déconseillé de d’indiquer à une banque qu’il s’agit d’une résidence principale afin de fausser le calcul de votre capacité d’emprunt. Ces règles et limites d’endettement sont mises en place pour vous protéger. La location n’est pas forcément un long fleuve tranquille, entre loyers impayés, défauts de construction et autres logements vacants... Les risques ne manquent pas. Sans même prendre en compte la baisse des prix...

Bien à vous

Bonjour,

Est-il possible de demander le droit au bénéfice de la défisc 2020 pour un bien qui devait être livré en 2020 mais qui au final à une DAT de 2021 ?

Merci par avance de votre réponse.

Cordialement,
Alexandra

Bonjour,
Je pense qu’il y a une erreur dans le tableau au chapitre "Durée d’engagement : le choix est permis, mais...".
En effet, l’article indique à juste titre que : "aucun avantage à s’engager donc sur du long terme". Cependant, le tableau indique d’une part :
"2 % par an, soit 18% au total sur 9 ans" à la 2ème ligne, et :
"soit 15% pour 9 ans", à la 3ème.

Selon le tableau, il y a un impact important à s’engager sur 6 ans. La première prorogation ne serait récompensée qu’à hauteur de 1% par an.
Ceci est erroné : au bout de 9 ans l’avantage est toujours de 18%, que l’engagement ait été de 6 ou 9 ans.
Cordialement,
Jean

Bonjour,
Je vois beaucoup de personnes s’intéresser au dispositif Pinel, cherchant sur internet des informations. Mais sur internet on trouve de tout et son contraire.
Concernant le prix du neuf oui il est un peu plus cher que l’ancien. C’est normal, les matériaux utilisés ne sont pas les mêmes (isolation phonique, thermique...), sans compter la main d’œuvre, les charges patronales qui augmentent etc... dans 10 ans ces coûts seront encore plus cher.
On ne peut pas comparer un bien de 1890 à un bien de 2020. Par contre on peut comparer un bien de 2020 au prix du marché dans le neuf dans le Guide des Valeurs Vénales qui est le guide officiel édité chaque année. Là on peut voir si le promoteur vend plus cher que le prix du marché dans le neuf.
Le plus important est l’emplacement, nous étudions toutes les résidences en cours de construction en France avec 70 critères (transport, commerces, taux de logement vide, prix, qualité des matériaux utilisé, projets futures...), cette étude de marché est remise à l’investisseur. Les points positifs et les points négatifs sont données car il n’y a pas de logement parfait (l’homme ou la femme parfaite n’existe pas ;) )

Le mieux est de se faire accompagner par un spécialiste.
5 ans que je fais ce magnifique et enrichissant métier de conseillère en gestion de patrimoine.

Bonjour,

A ce jour, la moitié des logements ont été loués sur ce programme. Je pense que les T2 sont plus faciles à louer sur ce secteur. Les T3 ou T4 sont mal localisés, du cà´té du garage Peugeot qui génère beaucoup de nuisances sonores. Apparemment Avignon fait parti des 60 villes à éviter pour le Pinel. Moi, j’ai un T2 dans cette résidence et je l’ai loué en direct et non via une agence car cela engendre trop de frais pour le(s) locataire(s) sachant que c’est un secteur pauvre !
Si je peux me permettre, si vous habitez à proximité, louez le en direct avec une annonce sur un site bien connu et 2/3 photos et ca devrait partir rapidement. N’hésitez pas à rajouter une porte de douche, un placard… ca peut changer la donne !

Cordialement

Bonjour,

Je suis dans une periode de comparaison sur des programmes Pinel et je souhaiterais savoir si vooute simulateur est public ou l’on peut le faire tourner sur excel ou autre

Merci pour votre retour,

Bonjour,

Votre cas n’est pas isolé. Il convient de vous renseigner afin de savoir si les autres logements de cette résidence restent également vacants. Si oui, le mieux sera sans doute de vous regrouper afin d’obtenir réparation du préjudice financier subit, notamment si vous avez souscrit dans le cadre d’un package (achat du bien et gestion locative liée).

Prendre contact avec Foncia afin de demander ce qui ne va pas, comment est le marché locatif ? Le loyer demandé est-il trop élevé ou inexistant ?

Les assurances ne sont pas une solution, uniquement temporaire et ne permettent pas de palier un programme qui n’aurait pas du être construit si la demande locative n’est pas présente.

Envisagez la vente du bien si ce dernier n’a pas déjà perdu trop de valeur.

Bien à vous

Bonjour,

Ce qui est sympa c’est que vous n’avez rien à faire de spécial ! C’est simplement déclaratif au niveau de la déclaration de vos revenus fonciers. Passé les 6 ans, vous déclarerez vos revenus fonciers sans indiquer avoir recours à un dispositif d’incitation fiscal (Pinel en l’occurrence). Rien à faire côté locataire ou autre. Vous pouvez conserver le bien ou le vendre, comme bon vous semble. Ces dispositifs n’ont que des impacts fiscaux.

Cdt

Bonjour,

Mon bien est en location actuellement et il me reste 2 ans pour faire mes 6 ans. Je veux sortir de cette loi dans 2 ans. Comment je fais ? Sachant que je veux garder mon appartement et que je veux continuer a le louer au màªme locataire mais avec mon loyer adapte au marché.(le locataire est au courant de mon choix)
Impossible de trouver des renseignements sur mon cas, (garder l’appartement et continuer la louer)
Si vous pouvez m’aider à§a serais top !

Bonjour !

Alors justement, pour déjà éviter un maximum de pièges, j’ai passé beaucoup de temps à comprendre comment fonctionne le dispositif, et à faire mon propre simulateur, pour vérifier qu’aucun paramètre n’étais "oublié" par les offres alléchantes... Or il se trouve que les offres commerciales mettent souvent en avant la "réduction d’impà´ts", alors que ce qui compte vraiment c’est "combien on à a la fin" : c’est à dire le patrimoine otbenu en fin d’opération, comparée à un épargnant classique. C’est ce que j’ai fait dans mon simulateur, et au final, on s’aperà§oit qu’il y a bien des cas ou un dispositif Pinel n’est pas si avantageux, par rapport au temps qu’on doit y consacrer !

Si vous voulez jeter un oeil au simulateur que j’ai réalisé et aux explications qui vont avec :

Bonne lecture !

Bonjour,

Oui, comme le veut l’adage, il n’est jamais trop tard pour bien faire. Le pire serait de ne rien faire ou indiquer à l’administration fiscale.

Cdt

Dans le cadre du dispositif PINEL, vous signer un "engagement de location" ce qui porte bien son nom ENGAGEMENT.

Donc si vous dédidez de vendre au bout de 2 à 3 ans et bien il est normal que l’état vous demande de rembourser l’économie d’impot car vous n’avez pas remplie votre part du contrat !

A savoir que certains cas, sont prévu par la loi pour vous exonéré de rembourser l’économie fiscale, à savoir : le décès d’un des membres du foyer, la perte d’emploi et chomage de plus d’1 an, et l’invalidité.

BREF l’état veux que vous respectier votre engagement sauf grosse tuile dans votre vie. C’est louable et entendable.

bonjour

En cas de prorogation du bail, si la date d’acquisition est au moins antérieure d’une année à la date du bail :
vous dites que la réduction d’impôts passe à la trappe. Pouvez vous préciser : en réalité elle ne disparaît pas, elle est décalée dans le temps c’est bien cela ?

Bonjour,

Si l’engagement initial n’est pas respecté, aucune pénalité, mais remboursement en totalité des avantages fiscaux obtenus via le pinel.

Cdt

Bonjour,

Effectivement, entre tous ces dispositifs fiscaux il convient de ne pas tout mélanger. Cette contrainte de 3 années de location supplémentaires à effectuer n’est applicable que pour valider un déficit foncier portant sur les revenus globaux. En clair, le fisc ne laisse pas les contribuables partir avec une ristourne fiscale, il s’assure ainsi que l’investisseur va au moins payer des impôts...

Mais ce cas ne concerne pas spécifiquement le Pinel, puisque ce dispositif donne droit à une réduction directe d’impôt, et non un déficit foncier. Donc le contribuable qui n’impute pas un déficit foncier sur ses revenus globaux peut stopper dès la fin de son engagement (6,9 ou 12 ans).

Bien à vous