Dispositif Pinel : ces petits pièges que l’on découvre toujours trop tard.

C’est fait, vous avez investi dans un bien immobilier neuf. Bravo ! Vous avez sans doute déjà évité quelques pièges, mais restez sur vos gardes, car rien n’est encore terminé. Détails de ces petits riens qui peuvent faire toute la différence.
Dispositif Pinel : ces petits pièges que l'on découvre toujours trop tard.
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Investir en Pinel, sans se faire harponner, c’est juste un chemin de croix... Les ventes explosent début 2017. Les investisseurs s’empressant d’acheter, voyant arriver la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2017. Mais justement, se précipiter pour acheter est juste le meilleur moyen de tomber dans quelques pièges, bien tendus.

un achat sur-évalué de 20 à 30%

Les biens immobiliers neufs sont vendus de l’ordre de 20% à 30% trop cher. Cela a toujours été ainsi, depuis que des dispositifs de réduction d’impôt existent. La morale de l’histoire est évidemment que la réduction d’impôt, ce sont les promoteurs qui l’empoche, pas les contribuables. Mais c’est normal, c’est le jeu de ces politiques de subventions, un marché totalement artificiel.

  • Comment acheter moins cher ?

Votre stratégie fiscale ne regarde en rien le vendeur. Mais le simple fait de savoir que vous souhaitez bénéficier du Pinel va réduire le champ des possibles dans votre négociation tarifaire. Les contribuables, friands de réduction d’impôt, achètent le plus souvent, les lots les moins avantageux au prix le plus fort. Evitez les programmes pinel, négociez comme si le bien était pour vous. Et surtout, pas de pression, il ne reste que quelques biens ? Ce sont les plus mauvais, passez votre chemin.

Un crédit immobilier pas toujours attractif à tous les points de vue

En cette période de taux vraiment bas, peu d’investisseurs se font véritablement harponner sur leu crédit. Heureusement. Néanmoins, certains s’embarquent encore sur des crédits à pénalité en cas de remboursement anticipé. C’est une erreur, en cas de revente du bien après les 6 ans, le crédit à solder coûtera encore un peu plus cher. Mais il y a pire encore. Des crédits in fine, en mettant un contrat d’assurance-vie en nantissement. Un montage financier des plus inopérants depuis plus d’une dizaine d’années, mais cela fait encore les bonnes affaires de quelques conseillers financiers peu scrupuleux. Ces derniers empochant des commissions sur le dos de l’investisseurs sur tous les tableaux.

L’emplacement vaut le placement !

En matière d’immobilier, le seul adage à connaître est celui-ci : l’emplacement vaut le placement. Même pour un bien d’habitation, investir dans une résidence mal située, c’est une garantie de réaliser une moins-value à la revente. En achetant 30% trop cher, et en revendant 10% plus bas, calculez alors le rendement de votre investissement... Evitez donc d’acheter un bien dans une ville que vous ne connaissez pas. Ce ne sont pas les programmes immobiliers qui manquent...

Des programmes immobiliers labellisés Pinel, c’est du pipo !

Le Pinel est un dispositif fiscal, point barre. Vous pouvez acheter n’importe quel bien immobilier neuf et bénéficier du dispositif pinel, du moment que vous respectez les conditions du dispositif. Les programmes indiquant donc "spécial pinel", "éligible pinel" sont à fuir, car cela va attirer les investisseurs peu avisés, des gogos, prêts à surpayer davantage leur bien pour obtenir une réduction d’impôt.

Vous pouvez même acheter sur Paris, si le bien excède les 5.500€ du m2, rien de grave, votre réduction d’impôt sera simplement basée sur ce montant max. Scrutez les plafonds de loyers imposés par le Pinel, mais ils sont larges. Un non sens de plus.

Simulations financières, prudence. L’algèbre est facile sous excel, mais dans la vraie vie, les factures sont réelles...

Les simulations financières que l’on vous a fournies pour vous convaincre d’investir sont erronées. Mais il faut reconnaître qu’elles bien moins fausses qu’il y a, ne serait-ce qu’une dizaine d’années. A l’époque certains promettaient encore de pouvoir faire de l’immobilier locatif sans avoir d’effort d’épargne à effectuer.

Vous allez comprendre pourquoi dans quelques années pourquoi ces simulations sont toujours erronées. Les frais de copropriétés, taxes foncières, frais de changement de locataire, de vacances locatives, de petites réparations, etc. ont été largement sous-estimées. Votre effort d’épargne sera plus important que celui annoncé, mais vous vous en doutiez. Ce n’est donc pas grave.

Durée d’engagement : le choix est permis, mais...

Ce qui est bien avec le Pinel c’est que le choix est permis, mais que personne n’a intérêt à partir pour des engagements de plus de 6 ans. En effet les réductions d’impôts sont strictement linéaires, 6 ans ou 9 ans, avantages identiques, aucun avantage à s’engager donc sur du long terme. Hormis peut-être pour éviter un souci potentiel lors du renouvellement... Voir plus bas.

Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel
Loi Pinel
Durée de mise en location Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans2% par an, soit 12% au total sur 6 ans
pendant 9 ans2 % par an, soit 18% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés1% par an, sur les 3 dernières années, soit 15% pour 9 ans, ou 21% pour 12 ans.

Louer à ses proches, oui, mais.. Aux conditions du marché !

Le gros avantage du Pinel est bien de pouvoir louer à ses proches, hors de son foyer fiscal évidemment. Mais certains contribuables subissent les foudres de Bercy, redressements fiscaux à la clé. Pourquoi ? Ils louent leur bien à des conditions préférentielles... Un loyer défiant toute concurrence. Un avantage en nature qui fait plaisir au Fisc, avec la reprise de l’historique des trois années passées, augmentées des intérêts. Un investissement locatif bien perdant...

Une fois le bien mis en location, les choses sérieuses commencent vraiment...

Cet investissement reste néanmoins une bonne chose, ne vous inquiétez pas. D’autant plus, que le pire peut encore se produire. Ce pire étant que le fisc au final vous demande de rembourser tous les impôts économisés. Quelques petits pièges arrivent en fin de parcours...

Engagement de location, formulaire à fournir impérativement

Le formulaire d’engagement de location n’est pas une option. Il doit être adressé au Fisc avant la mise en location. L’envoyer trop tard, en prétextant un oubli ne sera pas pardonné par le Fisc. Trop facile.

Imprimé 2044-EB : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2044/2016/2044_323.pdf

Cet engagement de location vous lie à cet investissement pendant une durée limitée qui est fonction du dispositif choisi. Ce formulaire est à remplir l’année au titre de laquelle vous demandez, pour la première fois, le bénéfice de cette réduction d’impôt c’est à dire l’année de l’acquisition ou de l’achèvement du bien si cette date est ultérieure.

Déclaration fiscale :

imprimé 2042-C

L’année de l’achèvement (ou d’acquisition) du bien, vous devrez y mentionner le montant de l’investissement locatif. Suite à cette déclaration, vous trouverez sur l’avis d’impôt relatif à cette déclaration un échéancier qui mentionnera les montants à reporter les années suivantes.

Les années suivantes, en fonction de votre situation, vous indiquerez la fraction du montant de la réduction d’impôt ou de l’investissement selon les indications portées sur l’avis de l’année d’achèvement (ou d’acquisition) de l’investissement.

Par ailleurs, dans la mesure où vous vous êtes engagé à donner le logement en location pour une durée minimale de 9 ans (par exception 5 ou 6 ans), vous devez déclarer au titre de chaque année où vous donnez le logement en location les revenus perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

Renouvellement d’engagement de location, les embrouilles commencent !

Si vous escomptez renouveler votre durée d’engagement Pinel initiale de 6 ans, il faut effectuer l’engagement de location et la signature du 1er bail de location dans la même année civile, sans quoi, une année de réduction d’impôt passera à la trappe !

Lors du renouvellement de location, l’investisseur peut se retrouver sans réduction d’impôt pendant une année. En effet, le renouvellement d’engagement de location se base sur la date du bail du 1er locataire, alors que le déclenchement du dispositif Pinel sur une autre date : celle d’acquisition du bien (que ce soit en VEFA ou en achat direct).

Mais en cas de renouvellement, c’est bel et bien la date du 1er bail qui compte, d’où un possible décalage d’une année, si les deux dates (acquisition du bien et 1ère mise en location) ne se situent pas dans la même année. Dans un tel cas, le contribuable n’aura pas de réduction d’impôt cette année-là. L’entame du second engagement ne pouvant être effectué qu’après la fin du premier...

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16 commentaires

  • au cours des 6 ans d’engagement locatif de la loi Pinel, des difficultés surgissent 2, 3 ans après la signature du 1er bail et que l’investisseur décide de vendre son bien, que se passera-t-il et ou quelles sont les pénalités fiscales ?

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  • bonjour

    En cas de prorogation du bail, si la date d’acquisition est au moins antérieure d’une année à la date du bail :
    vous dites que la réduction d’impôts passe à la trappe. Pouvez vous préciser : en réalité elle ne disparaît pas, elle est décalée dans le temps c’est bien cela ?

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  • BjrJe n’étais pas au courant de l’obligation de remplir le formulaire 2044EB d’engagement de location de mon bien mis en location depuis fin 2016.Que faire ?Puis-je faire un courrier à l’administration en signalant mon erreur ?Merci pour vos commentaires

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  • bonjour, J’a acheté dans le cadre d’un Pinel en 2016.J’ai pris une agence pour gérer mon bien.Aujourd’hui les impôts m’apprennent que je dois sortir du Pinel car le loyer de mes locataires est trop élevé.Ce loyer a été calculé par mon agence.on me de mande de rembourser les crédits d’impôtsEst-ce que je peux me retourner contre l’agence.Merci

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  • Bonjour !

    Alors justement, pour déjà éviter un maximum de pièges, j’ai passé beaucoup de temps à comprendre comment fonctionne le dispositif, et à faire mon propre simulateur, pour vérifier qu’aucun paramètre n’étais "oublié" par les offres alléchantes... Or il se trouve que les offres commerciales mettent souvent en avant la "réduction d’impôts", alors que ce qui compte vraiment c’est "combien on à a la fin" : c’est à dire le patrimoine otbenu en fin d’opération, comparée à un épargnant classique. C’est ce que j’ai fait dans mon simulateur, et au final, on s’aperçoit qu’il y a bien des cas ou un dispositif Pinel n’est pas si avantageux, par rapport au temps qu’on doit y consacrer !

    Si vous voulez jeter un oeil au simulateur que j’ai réalisé et aux explications qui vont avec :

    Bonne lecture !

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    • Bonjour,

      Je suis dans une periode de comparaison sur des programmes Pinel et je souhaiterais savoir si vooute simulateur est public ou l’on peut le faire tourner sur excel ou autre

      Merci pour votre retour,

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    • Bonjour,
      Je vois beaucoup de personnes s’intéresser au dispositif Pinel, cherchant sur internet des informations. Mais sur internet on trouve de tout et son contraire.
      Concernant le prix du neuf oui il est un peu plus cher que l’ancien. C’est normal, les matériaux utilisés ne sont pas les mêmes (isolation phonique, thermique...), sans compter la main d’œuvre, les charges patronales qui augmentent etc... dans 10 ans ces coûts seront encore plus cher.
      On ne peut pas comparer un bien de 1890 à un bien de 2020. Par contre on peut comparer un bien de 2020 au prix du marché dans le neuf dans le Guide des Valeurs Vénales qui est le guide officiel édité chaque année. Là on peut voir si le promoteur vend plus cher que le prix du marché dans le neuf.
      Le plus important est l’emplacement, nous étudions toutes les résidences en cours de construction en France avec 70 critères (transport, commerces, taux de logement vide, prix, qualité des matériaux utilisé, projets futures...), cette étude de marché est remise à l’investisseur. Les points positifs et les points négatifs sont données car il n’y a pas de logement parfait (l’homme ou la femme parfaite n’existe pas ;) )

      Le mieux est de se faire accompagner par un spécialiste.
      5 ans que je fais ce magnifique et enrichissant métier de conseillère en gestion de patrimoine.

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  • Bonjour,

    Mon bien est en location actuellement et il me reste 2 ans pour faire mes 6 ans. Je veux sortir de cette loi dans 2 ans. Comment je fais ? Sachant que je veux garder mon appartement et que je veux continuer a le louer au même locataire mais avec mon loyer adapte au marché.(le locataire est au courant de mon choix)
    Impossible de trouver des renseignements sur mon cas, (garder l’appartement et continuer la louer)
    Si vous pouvez m’aider ça serais top !

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    • Bonjour,

      Ce qui est sympa c’est que vous n’avez rien à faire de spécial ! C’est simplement déclaratif au niveau de la déclaration de vos revenus fonciers. Passé les 6 ans, vous déclarerez vos revenus fonciers sans indiquer avoir recours à un dispositif d’incitation fiscal (Pinel en l’occurrence). Rien à faire côté locataire ou autre. Vous pouvez conserver le bien ou le vendre, comme bon vous semble. Ces dispositifs n’ont que des impacts fiscaux.

      Cdt

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  • Bonjour, j’ai investi en loi pinel dans un programme Bouygues immobilier (75 logements) dans un T3 situé à Montfavet dans le Vaucluse. l’appartement a été livré en temps et en heure fin septembre 2019, puis j’ai installé une cuisine et confié la gestion de la location à Foncia. Depuis je n’ai toujours pas de locataire et je règle la mensualité du prêt (865 euros) et les charges mensuelles de 85 euros. Tout ceci bien sûr en plus de mon prêt principal que j’ai pour ma maison (1280 euros). A ce jour toutes mes économies y sont passées, j’ai demandé à ma banque un découvert car je suis à 65% d’endettement. mes vacances d’été sont à oublier. Le commercial de Bouygues s’est bien gardé de nous informer de cette possible situation au moment de la fameuse simulation et de prendre une assurance pour ce type de situation au moment de contracter le prêt. C’est actuellement un cauchemar, j’en suis à demander de l’argent à mes parents. Je ne sais pas quels sont les recours que j’ai auprès de Foncia ou Bouygues. Merci de votre aide.

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    • Bonjour,

      Votre cas n’est pas isolé. Il convient de vous renseigner afin de savoir si les autres logements de cette résidence restent également vacants. Si oui, le mieux sera sans doute de vous regrouper afin d’obtenir réparation du préjudice financier subit, notamment si vous avez souscrit dans le cadre d’un package (achat du bien et gestion locative liée).

      Prendre contact avec Foncia afin de demander ce qui ne va pas, comment est le marché locatif ? Le loyer demandé est-il trop élevé ou inexistant ?

      Les assurances ne sont pas une solution, uniquement temporaire et ne permettent pas de palier un programme qui n’aurait pas du être construit si la demande locative n’est pas présente.

      Envisagez la vente du bien si ce dernier n’a pas déjà perdu trop de valeur.

      Bien à vous

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      • Bonjour,

        A ce jour, la moitié des logements ont été loués sur ce programme. Je pense que les T2 sont plus faciles à louer sur ce secteur. Les T3 ou T4 sont mal localisés, du côté du garage Peugeot qui génère beaucoup de nuisances sonores. Apparemment Avignon fait parti des 60 villes à éviter pour le Pinel. Moi, j’ai un T2 dans cette résidence et je l’ai loué en direct et non via une agence car cela engendre trop de frais pour le(s) locataire(s) sachant que c’est un secteur pauvre !
        Si je peux me permettre, si vous habitez à proximité, louez le en direct avec une annonce sur un site bien connu et 2/3 photos et ca devrait partir rapidement. N’hésitez pas à rajouter une porte de douche, un placard… ca peut changer la donne !

        Cordialement

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