Dispositif Pinel : ces petits pièges que l’on découvre toujours trop tard.
Pinel : petits pièges à éviter
C’est fait, vous avez investi dans un bien immobilier neuf. Bravo ! Vous avez sans doute déjà évité quelques pièges, mais restez sur vos gardes, car rien n’est encore terminé. Détails de ces petits riens qui peuvent faire toute la différence.
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Investir en Pinel, sans se faire harponner, c’est juste un chemin de croix... Les ventes explosent début 2017. Les investisseurs s’empressant d’acheter, voyant arriver la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2017. Mais justement, se précipiter pour acheter est juste le meilleur moyen de tomber dans quelques pièges, bien tendus.
un achat sur-évalué de 20 à 30%
Les biens immobiliers neufs sont vendus de l’ordre de 20% à 30% trop cher. Cela a toujours été ainsi, depuis que des dispositifs de réduction d’impôt existent. La morale de l’histoire est évidemment que la réduction d’impôt, ce sont les promoteurs qui l’empoche, pas les contribuables. Mais c’est normal, c’est le jeu de ces politiques de subventions, un marché totalement artificiel.
Comment acheter moins cher ?
Votre stratégie fiscale ne regarde en rien le vendeur. Mais le simple fait de savoir que vous souhaitez bénéficier du Pinel va réduire le champ des possibles dans votre négociation tarifaire. Les contribuables, friands de réduction d’impôt, achètent le plus souvent, les lots les moins avantageux au prix le plus fort. Evitez les programmes pinel, négociez comme si le bien était pour vous. Et surtout, pas de pression, il ne reste que quelques biens ? Ce sont les plus mauvais, passez votre chemin.
Un crédit immobilier pas toujours attractif à tous les points de vue
En cette période de taux vraiment bas, peu d’investisseurs se font véritablement harponner sur leu crédit. Heureusement. Néanmoins, certains s’embarquent encore sur des crédits à pénalité en cas de remboursement anticipé. C’est une erreur, en cas de revente du bien après les 6 ans, le crédit à solder coûtera encore un peu plus cher. Mais il y a pire encore. Des crédits in fine, en mettant un contrat d’assurance-vie en nantissement. Un montage financier des plus inopérants depuis plus d’une dizaine d’années, mais cela fait encore les bonnes affaires de quelques conseillers financiers peu scrupuleux. Ces derniers empochant des commissions sur le dos de l’investisseurs sur tous les tableaux.
L’emplacement vaut le placement !
En matière d’immobilier, le seul adage à connaître est celui-ci : l’emplacement vaut le placement. Même pour un bien d’habitation, investir dans une résidence mal située, c’est une garantie de réaliser une moins-value à la revente. En achetant 30% trop cher, et en revendant 10% plus bas, calculez alors le rendement de votre investissement... Evitez donc d’acheter un bien dans une ville que vous ne connaissez pas. Ce ne sont pas les programmes immobiliers qui manquent...
Des programmes immobiliers labellisés Pinel, c’est du pipo !
Le Pinel est un dispositif fiscal, point barre. Vous pouvez acheter n’importe quel bien immobilier neuf et bénéficier du dispositif pinel, du moment que vous respectez les conditions du dispositif. Les programmes indiquant donc "spécial pinel", "éligible pinel" sont à fuir, car cela va attirer les investisseurs peu avisés, des gogos, prêts à surpayer davantage leur bien pour obtenir une réduction d’impôt.
Vous pouvez même acheter sur Paris, si le bien excède les 5.500€ du m2, rien de grave, votre réduction d’impôt sera simplement basée sur ce montant max. Scrutez les plafonds de loyers imposés par le Pinel, mais ils sont larges. Un non sens de plus.
Simulations financières, prudence. L’algèbre est facile sous excel, mais dans la vraie vie, les factures sont réelles...
Les simulations financières que l’on vous a fournies pour vous convaincre d’investir sont erronées. Mais il faut reconnaître qu’elles bien moins fausses qu’il y a, ne serait-ce qu’une dizaine d’années. A l’époque certains promettaient encore de pouvoir faire de l’immobilier locatif sans avoir d’effort d’épargne à effectuer.
Vous allez comprendre pourquoi dans quelques années pourquoi ces simulations sont toujours erronées. Les frais de copropriétés, taxes foncières, frais de changement de locataire, de vacances locatives, de petites réparations, etc. ont été largement sous-estimées. Votre effort d’épargne sera plus important que celui annoncé, mais vous vous en doutiez. Ce n’est donc pas grave.
Durée d’engagement : le choix est permis, mais...
Ce qui est bien avec le Pinel c’est que le choix est permis, mais que personne n’a intérêt à partir pour des engagements de plus de 6 ans. En effet les réductions d’impôts sont strictement linéaires, 6 ans ou 9 ans, avantages identiques, aucun avantage à s’engager donc sur du long terme. Hormis peut-être pour éviter un souci potentiel lors du renouvellement... Voir plus bas.
Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel mis en place en 2023
Loi Pinel 2023
Durée de mise en location
Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans
1.75% par an, soit 10.5% au total sur 6 ans
pendant 9 ans
1.75 % pendant 6 ans puis 1.50% pendant 3 ans, soit 15% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés
0.75% par an, sur les 3 dernières années, soit 15% pour 9 ans, ou 17.25% pour 12 ans.
Louer à ses proches, oui, mais.. Aux conditions du marché !
Le gros avantage du Pinel est bien de pouvoir louer à ses proches, hors de son foyer fiscal évidemment. Mais certains contribuables subissent les foudres de Bercy, redressements fiscaux à la clé. Pourquoi ? Ils louent leur bien à des conditions préférentielles... Un loyer défiant toute concurrence. Un avantage en nature qui fait plaisir au Fisc, avec la reprise de l’historique des trois années passées, augmentées des intérêts. Un investissement locatif bien perdant...
Une fois le bien mis en location, les choses sérieuses commencent vraiment...
Cet investissement reste néanmoins une bonne chose, ne vous inquiétez pas. D’autant plus, que le pire peut encore se produire. Ce pire étant que le fisc au final vous demande de rembourser tous les impôts économisés. Quelques petits pièges arrivent en fin de parcours...
Engagement de location, formulaire à fournir impérativement
Le formulaire d’engagement de location n’est pas une option. Il doit être adressé au Fisc avant la mise en location. L’envoyer trop tard, en prétextant un oubli ne sera pas pardonné par le Fisc. Trop facile.
Cet engagement de location vous lie à cet investissement pendant une durée limitée qui est fonction du dispositif choisi. Ce formulaire est à remplir l’année au titre de laquelle vous demandez, pour la première fois, le bénéfice de cette réduction d’impôt c’est à dire l’année de l’acquisition ou de l’achèvement du bien si cette date est ultérieure.
Déclaration fiscale :
imprimé 2042-C
L’année de l’achèvement (ou d’acquisition) du bien, vous devrez y mentionner le montant de l’investissement locatif. Suite à cette déclaration, vous trouverez sur l’avis d’impôt relatif à cette déclaration un échéancier qui mentionnera les montants à reporter les années suivantes.
Les années suivantes, en fonction de votre situation, vous indiquerez la fraction du montant de la réduction d’impôt ou de l’investissement selon les indications portées sur l’avis de l’année d’achèvement (ou d’acquisition) de l’investissement.
Par ailleurs, dans la mesure où vous vous êtes engagé à donner le logement en location pour une durée minimale de 9 ans (par exception 5 ou 6 ans), vous devez déclarer au titre de chaque année où vous donnez le logement en location les revenus perçus dans la catégorie des revenus fonciers.
Renouvellement d’engagement de location, les embrouilles commencent !
Si vous escomptez renouveler votre durée d’engagement Pinel initiale de 6 ans, il faut effectuer l’engagement de location et la signature du 1er bail de location dans la même année civile, sans quoi, une année de réduction d’impôt passera à la trappe !
Lors du renouvellement de location, l’investisseur peut se retrouver sans réduction d’impôt pendant une année. En effet, le renouvellement d’engagement de location se base sur la date du bail du 1er locataire, alors que le déclenchement du dispositif Pinel sur une autre date : celle d’acquisition du bien (que ce soit en VEFA ou en achat direct).
Mais en cas de renouvellement, c’est bel et bien la date du 1er bail qui compte, d’où un possible décalage d’une année, si les deux dates (acquisition du bien et 1ère mise en location) ne se situent pas dans la même année. Dans un tel cas, le contribuable n’aura pas de réduction d’impôt cette année-là. L’entame du second engagement ne pouvant être effectué qu’après la fin du premier...
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Bonjour. Je suis très déçu. je me suis bien fait roulée
Jai demandée évaluer mon appartement que acheter avec la loi Pinel .Surprise acheter 130 000 € et il ne vaut plu que 85 000€.On m’a voler 45 000€
Quoi faire ? porte plein ! en parler au médias. je pence que je ne suis pas la seul dans ce cas.TOUJOUR DE BELLES PAROLS.Donnez moi une réponse valable a cette situation
Bonjour, malheureusement, ce n’est pas du vol. L’immobilier n’est pas un placement sans risque. Le prix des biens immobiliers peut varier à la hausse, comme à la baisse. Et en ce moment, c’est clairement à la baisse. De nombreux Français redécouvrent que l’immobilier n’a rien d’un placement refuge. L’attrait de la réduction d’impôt fait oublier ce risque à de nombreux contribuables. C’est pour cela également que le gouvernement souhaite mettre un terme à tous ces dispositifs. Bien à vous.
Bonjour. Depuis décembre 2019, j’ai mis en location 2 appartements acquis avec le dispositif loi pinel.Pour la defiscalisation, j ai coché 9 ans Aujourd’hui , je regrette, je voudrais récupérer un appartement le plus tôt possible pour en profiter. Est il possible de casser mon contrat loi pinel d un appartement, même s’il faut rembourser aux impôts ? MERCI
Bonjour, oui, bien-sûr, pas de souci. Il faut rembourser le montant des réductions d’impôt dont vous avez bénéficier. Il vous faut prendre contact avec les services fiscaux via votre espace contribuable sécurisé afin de préciser votre demande, un agent vous indiquera en détail la démarche administrative à effectuer. Bien à vous.
Il faut effectivement contacter le service des impôts.
Vous pouvez toujours essayer de leur demander de repasser à 6 ans en disant que vous avez fait une erreur, on ne sait jamais, ça peut marcher.
Bonjour,
J'aimerais acquérir un appartement construit récemment mais déjà en vente par son propriétaire.
Pensez-vous que je pourrai bénéficier de la défiscalisation Pinel en le louant à un locataire durant 6 ans s'il n'a que 6 ans aujourd'hui ?
Je me pose la question car j'ai un locataire potentiel qui cherche un bien à louer et que je peux investir sur un logement déjà sorti de terre depuis plus de 3 ans..
Je vous remercie pour vos réponses.
Bonjour, pour le renouvellement d un pinel de 6 ans si l année de la première reduction d’impots et celle du 1er bail n est la même quand faut il faire le renouvellement au niveau des impôts svp ? Plus précisément dans mon cas l acquisition de mon bien est en dec 2015 et le 1er bail en mars 2016. Du coup j’ai deja bénéficié de mes 6 ans de reduction. Puis je faire la prolongation dans la déclaration de cette année avec le nouvel engagement de location de 3 ans dès à présent (même si je ne bénéficie pas de reduction cette année) ou dois je attendre la prochaine déclaration donc en 2023 pour faire ce renouvellement ? Merci d’avance pour votre retour.
Comment éviter le piège de la situation évoquée :chantier construction achevé en décembre 2016 : 1ére location en 2017.avec engagement de 6 ans -
Quand opter pour la première prorogation triennale - quelle solution pour éviter la suppression de la réduction impots 2022
Cette annotation de report possible pour 2022 est notifiée sur mon avis d’impôts des revenus 2016.
S’agit-il d’un droit acquis ?????
En tant que petit contribuable (grain de poussière) face à la DGI dois-je me soumettre à perdre cette réduction ? Merci de me dire comment je peux éviter cette pénalité ?
J’ai investi dans un appartement en Pinel et mon locataire est passé en surendettement, ce qui a effacé 3000€ de loyers impayés sur l’année 2019, information qui n’a pas été mentionnée sur la déclaration des loyers de cette année.
Est-ce que je peux demander une correction de ma déclaration de revenus 2019 et donc obtenir une réduction d’impôts pour ces loyers non perçus et définitivement perdus sans risquer une remise en cause du Pinel et de l’avantage fiscal correspondant ?
Je précise que le locataire n’a jamais quitté l’appartement et que j’ai touché pendant ces périodes les aides au loyer auxquelles il avait droit. Le non paiement a correspondu à une partie du loyer seulement.
J’ai acheter un bien en VEFA dans le but de faire de la location loi PINEL.
Aujourd’hui je souhaite le revendre pour raisons personnelles.
Un acheteur me demande si il était destiné a location et voir si il peut prétendre au PTZ.
Un bien acheter dans un but PINEL est forcement a cette destination si on ne fait aucune démarche ? Ou j’aurai pu aussi bien habiter ce bien en le déclarant en résidence principal ( et bien sur ne pas bénéficier des avantages fiscaux Pinel)
Bonjour, le pinel est uniquement un dispositif fiscal. Un bien n’est pas pinel ou non pinel. Ce sont des arguments de promoteurs immobiliers, rien de plus. Vous pouvez faire ce que vous souhaitez de votre bien immobilier. La seule contrainte étant qu’une fois que vous vous êtes engagé à louer afin de bénéficier de la réduction d’impôt, vous ne pouvez pas changer d’avis sans avoir à rembourser au fisc le montant de réduction d’impôt dont vous avez bénéficié. Bien à vous
si je comprends bien, j’achète un bien T2 sur Toulouse pas exemple en loi Pinel, je ne commencerais à payer mon prêt qu’à la livraison, en admettant que je trouve un locataire de suite, je devrais la première année payer à ma charge en plus de l’épargne injecté l’équivalent de la déduction fiscale que je ne percevrais qu’à partir de n+1 ?
Bonjour, vous commencerez à rembourser votre crédit dès lors que vous l’aurez souscrit. Le plus souvent, c’est bien avant de prendre possession des clés du bien immobilier, acheté en VEFA. Oui, la première réduction d’impôt sur le revenu ne sera appliquée que l’année fiscale N+1, de façon logique, car nous déclarons nos revenus et nos dispositifs fiscaux applicables en année N+1 (déclaration des revenus de 2021 effectuée en 2022). Afin d’investir en Pinel, il faut impérativement avoir des ressources financières disponibles pour faire face au remboursement du crédit sans perception du loyer. Bien à vous
J’interviens rarement sur ce forum et du coup je n’avais pas vu le message de Monsieur DENISARD, que je connais puisqu’il m’a contacté pour avoir mon analyse sur l’investissement qu’on lui proposait en Pinel, et que je salue au passage s’il me lit ici (en espérant que vous ayez bien fait ce que je vous ai dit de faire). Le témoignage que vous allez lire ici est loin d’être un cas isolé, et je pense que certains d’entre vous vont retrouver une aventure qu’ils ont vécue.
Je vais vous relater ici mes échanges avec Monsieur DENISARD, qui m’avait demandé de lui faire une analyse, mais sans entrer dans les détails de ses objectifs qui ne regardent que lui. Il a trouvé mes coordonnées sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir, sur lequel je suis très abondamment intervenu au sujet de la loi Pinel, y compris avec des exemples et des analyses chiffrées (vous pouvez facilement les trouver en tapant sur Google, par exemple, « loi Pinel avis »). Si vous n’êtes pas encore assis, je vous conseille de vous asseoir, car tout ce que vous allez lire ici est malheureusement vrai, et certains utilisent des méthodes commerciales qui me mettent en colère, car elles abîment l’image de mon métier. Et dans cet exemple vécu que je vais vous relater ici, c’était l’avenir financier de Monsieur DENISARD qui était en jeu si je n’étais pas intervenu (je n’ai pas la grosse tête quand je dis ça, j’aime juste mon métier de conseil, et je ne supporte pas que l’on puisse gagner de l’argent de manière malhonnête au point de ruiner les gens). Ses projets futurs, dont je ne vais pas vous parler ici car ce sont des sujets personnels qui le regardent, seraient devenus complètement impossibles à réaliser, tout ça parce qu’un cabinet de conseil peu scrupuleux avait une grosse commission à toucher sur cette vente (Monsieur DENISARD m’a envoyé tout le dossier, y compris le contrat de réservation, dans lequel est indiquée une commission de 26 992 € HT, soit 32 390 € TTC, vous avouerez qu’il y a de quoi être motivé pour des gens sans scrupules).
Pour être précis, il m’a contacté par mail le 24 décembre pour m’indiquer qu'on devait lui faire une proposition d’investissement en loi Pinel début janvier, et le 6 janvier, il m’a envoyé le dossier complet avec son téléphone pour que l’on puisse se parler (et il a bien fait, vous allez voir pourquoi juste après). Dans le dossier il y a la plaquette commerciale du promoteur, qui nous parle d’un quartier résidentiel parmi les plus prisés à Toulouse, alors qu’il s’agit juste d’un quartier quelconque, excentré du centre-ville, avec très peu de commerces, et plutôt calme, bref un quartier d’habitation correct mais sans charme particulier.
Dans le dossier il y a également une étude, qui pour moi est une caricature (si je faisais des études comme cela, j’aurais honte), car sur les 24 pages de l’étude, il n’y a que du baratin et des schémas dans tous les sens, sans aucune analyse. C’est tellement caricatural, que j’ai décidé d’en faire une vidéo, dès que j’en ai le temps car une vidéo ça prend du temps (vous pouvez vous abonner à ma chaîne pour en être prévenus).
Comme l’objectif de Monsieur DENISARD était de récupérer un capital, cette étude s’arrête au bout de 9 ans en supposant une revente, avec deux hypothèses : la première suppose une revente au prix d’achat, ce qui ne tient pas debout comme vous allez le voir juste après, et la 2e hypothèse va même jusqu’à supposer une revente 30 000 € au-dessus du prix d’achat (quand il y a 30 000 € de commissions en jeu, certains sont prêts à raconter n’importe quoi, quitte à ruiner leurs clients). Mais cet exemple n’est pas un pas isolé puisque, toutes les études que l’on m’a fait passer pour analyse depuis 6 ans j’interviens sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir, toutes ces études supposent une revente au prix d’achat, ce qui n’est pas réaliste, puisque vous revendrez au prix du marché, c’est à dire le marché de l’ancien. Mais ces pseudo études sont tellement bien faites, qu’elles vous emmènent là où on veut vous emmener, et il faut les réflexes d’un spécialiste pour déjouer les pièges et surtout faire une vraie analyse.
Je vais recopier ici celle que j’ai faite à Monsieur DENISARD en analysant le marché immobilier dans ce quartier précis (périmètre de 500 mètres autour de l’investissement qu’on lui proposait) :
J’ai cherché des ventes dans l’ancien pour des T3 de surface similaire et j’en ai trouvé 28 (j’ajoute ici que quasiment toutes les ventes, sont ce que l’on appelle des sorties de défiscalisation, donc tout le monde revend en même temp). La plupart des ventes ont lieu à moins de 3 000 € le m², et il y en a seulement 8 qui sont au-dessus. Et celles-ci sont toutes aux alentours de 3 200 (remarque : le marché est très structuré puisque toutes les ventes sont dans le même périmètre de prix, preuve que le quartier n’a rien d’exceptionnel, sinon il y aurait des biens d’exception vendus au-dessus de la moyenne).
Si je suis optimiste et que je cale le prix de revente du T3 que l’on vous propose à 3 500 € le m², cela nous donne 226 520. Je vais être encore très optimiste en arrondissant à 230 000.
Analyse de votre étude (si on peut appeler ça une étude) :
Vous avez un capital restant dû sur le crédit de 215 357 €.
Vous avez un effort de trésorerie de 400 € par mois sur 9 ans, soit un total de 43 200 €.
Le prix limite de revente pour ne pas être perdant est donc de 258 557 (215 357 + 43 200).
Si je garde mon hypothèse de revente optimiste à 230 000, vous aurez perdu 28 557 €, pour une opération qui vous aura coûté 400 € par mois.
J’ajoute ici une remarque que je lui avais faite à l’oral : imaginez ce qui se passerait si entre-temps, les taux de crédit se mettaient à remonter, ce qui ferait chuter le marché.
Si Monsieur DENISARD nous lit ici, il pourra vous confirmer qu’il m’a demandé si j’avais un investissement immobilier à lui proposer pour qu’il puisse récupérer un capital dans une dizaine d’années, et j’ai refusé, en lui expliquant que, même si j’utilise des supports beaucoup plus rentables, comme je ne suis pas devin et que je ne connais pas le marché dans 10 ans, je ne peux pas lui faire faire un tel pari, l’immobilier étant pour moi toujours un investissement de long terme (mais vous remarquerez que tous les gens qui vous vendent du Pinel, vous font une étude avec une hypothèse de revente au bout de 9 ans).
Le plus gros dans cette histoire, et qui me met réellement en colère, c’est que pendant le rendez-vous en visio avec le cabinet, on lui a demandé le code qu’il venait de recevoir par SMS. Si vous n’avez pas compris pourquoi je vais vous l’expliquer : ils se sont permis, sans le lui expliquer, de signer le contrat de réservation à sa place (signature électronique), et j’espère juste qu’il a suivi mon conseil, en envoyant sur le champ un formulaire de rétractation en recommandé au promoteur (je ne sais pas encore si, dans la vidéo que je vais faire sur ce dossier, je vais citer ou pas le nom du cabinet, mais je vous avoue que ça me démange).
Bonjour,
Dans le prolongement de mon message précédent concernant la mésaventure de Monsieur DENISARD, pour ceux que ça intéresse de voir cette aventure "en vrai", je viens de mettre en ligne la vidéo qui vous explique tout en détail (j’ai commenté certaines pages de cette pseudo étude et fait une analyse complète qui peut vous servir de base de réflexion afin d’éviter les pièges).
J’ai une anecdote très amusante à vous raconter, suite à ma dernière vidéo, sur l'arnaque organisée dont je vous ai parlé au sujet de la loi Pinel.
Voici cette anecdote amusante et très révélatrice de l’univers des vendeurs de loi Pinel (je soupçonne fortement les 2 commentatrices d'en faire partie). Sur cette dernière vidéo qui s’appelle « Une grosse arnaque en loi Pinel », dans laquelle je prends un exemple pour démonter les arguments des commerciaux, j’ai eu récemment 2 commentaires très curieux. Je vous les recopie ici :
Valerie Papillon me dit : « Bonjour, votre analyse est intéressante cependant je ne vois pas l’économie d’impôts dans vos calculs (19 % sur 9 ans) ? ».
J’aurais pu lui répondre un truc du style, prenez-moi pour un amateur au point d’oublier la réduction d’impôts, ici sur YouTube, en public. J’ai même eu la délicatesse de ne pas lui faire la remarque que la réduction d’impôt sur 9 ans n’était pas de 19 % mais de 18% (et attention, elle baisse l’année prochaine, alors que les taux de crédit sont en train de monter).
Le même jour, celine LB me dit en commentaire :
« Bonjour pour avoir testé, tout à fait d'accord avec votre propos en ce qui concerne la rentabilité. En revanche, vous prenez comme base les 400€ de trésorerie mensuelle mais vous ne déduisez pas la réduction fiscale. Il aurait tout de même économisé plus de 57 000€ d'impôts sur 9 ans. En terme de rentabilité, il est intéressant de comparer ce que pourrait rapporter 400€ de versement mensuel dans une assurance vie par exemple, avec un rendement compris entre 4 et 5%….Mais encore une fois, tout à fait d'accord avec votre raisonnement. Il faut raisonner rentabilité avant réduction/déduction fiscale. »
Ça c’est typiquement le genre de discours des vendeurs de Pinel, qui passent leur temps à faire des calculs théoriques pour vous perdre en route, et qui comparent un investissement immobilier à un produit financier. Mais surtout, ce qu’il faut noter, c’est que cette personne, comme l’autre, laisse supposer que je n’ai pas pris en compte la réduction d’impôt, ce qui est ridicule pour ceux qui me connaissent. Je lui ai donc répondu en détail (vous pouvez aller voir, je suis resté courtois).
Ce qui m'a mis la puce à l'oreille, c'est que, sur une vidéo plus ancienne (4 novembre 2020) appelée « Comparatif revente immobilière : Un Pinel face à un meublé rentable », j'avais déjà vu ce genre de commentaire, déguisé en commentaire anodin, mais qui ne l'était pas du tout, je m'explique : à l’époque, un personnage nommé Olivier DELPORTE avait mis plusieurs commentaires assez longs (et truffés de fautes), laissant supposer un doute. J’avais bien sûr répondu à tous ces commentaires mais, le plus drôle, c’est que à un moment, Olivier DELPORTE est devenu INCOME MARKETING (je vous laisse faire la conclusion vous-même).
Je vous ai déjà beaucoup mis en garde contre les techniques redoutables des commerciaux qui vous vendent la loi Pinel (notamment l'illusion de la revente, encore plus maintenant que les taux de crédit remontent, donc que les prix pourraient baisser), mais j'ai un cadeau de fin d'année pour ceux qui s'intéressent à la défiscalisation en loi Pinel : je viens de mettre en ligne, sur ma chaine YouTube, une vidéo sur ce que j'ai appelé une nouvelle arnaque en loi Pinel. C'est facile à trouver, il faut juste taper mon nom (je ne me suis pas inventé un pseudo pour faire du buzz, j'assume mon nom et ma fonction de conseiller indépendant).
Cette fois, il s'agit d'un T2 en loi Pinel optimisée au déficit foncier, ce qui est complètement bidon et qui permet de masquer le fait que le prix dépasse les plafonds de la loi Pinel (5500 € le m² et 300 000 € par logement), puisque ce T2 très quelconque (je vous ai mis les photos des bâtiments et la photo de l'emplacement de ce joli T2 de 49 m² en rez de chaussée orienté au nord, super !) est vendu, avec les frais de notaire, 325 000 € (vous avez bien lu), ce qui nous fait donc du 6 600 € le m², très au-dessus du plafond des 5 500 (et aussi des 300 000). D'où l'astuce du Pinel optimisé au déficit foncier : on ne garde qu'une partie du prix pour le déclarer en Pinel, puis on passe le reste en travaux. Mais c'est un gros bluff commercial, car c'est toujours beaucoup trop cher.
Pour l'analyse de ce T2 de ma vidéo, c'est un monsieur qui avait lu mes analyses et qui voulait mon expertise pour éviter à son fils, qui paie beaucoup d'impôt (chirurgien-dentiste), de faire une bêtise. Et vous allez voir qu'il a bien fait : j'ai fait une analyse du quartier, une analyse de la revente (perte 30 000 € avec une hypothèse optimiste et perte du double, avec une hypothèse réaliste), et même une analyse s'il décidait de conserver le logement après la période de réduction d'impôt de la loi Pinel, un vrai cauchemar : le cout mensuel passerait de 620 € (vous ne rêvez pas, c'est bien un T2) à 900 € par mois.
Et je vous ai déjà expliqué que, si on vous propose un investissement en loi Pinel avec comme objectif une revente, vous avez toutes les chances de perdre de l'argent, sauf dans certains cas en outre-mer, mais à condition d'investir là où il faut, exemple : à Saint-Leu, je suis en train de revendre 291 000 € (paiement cash, pas de crédit) un T3 que mes clients avaient acheté 268 000 €, avec la réduction d'impôt beaucoup plus forte en DOM qu'en métropole (je vais aussi en faire une vidéo dès que j'ai le temps, avec la copie des actes notariés pour prouver ce que je raconte).
Bonnes fêtes de fin d’année, et soyez prudents, ne croyez pas les commerciaux sur parole (ces gens parlent très bien pour vous endormir).
j’ai fais les frais de 2R patrimoine qui m’a fait miroitée des gains exceptionnels alors que l’appartement perd de la valeur à cause de sa vétusté.
je ne suis pas sûr de pouvoir le vendre pour rembourser mon crédit
Bonjour,
Comme je l’ai abondamment dénoncé depuis plusieurs années sur un autre forum (Que Choisir, association de consommateurs), la revente en loi Pinel est une technique commerciale pour vous le vendre plus rapidement, et souvent, vous n’y voyez que du feu, mais ça ne marche pas (sauf dans certains cas, par exemple en DOM, mais je ne développe pas, je ne suis pas ici pour ça).
Au cas où il y aurait une autre solution, pouvez-vous nous donner l’adresse exacte de la résidence, le type de logement (T1, T2, T3...) et sa surface ?
bonsoir
je viens de lire certains de vos articles et malheureusement je n’ai pas eu tous ces conseils avant d’investir en Pinel.
J ai acheté en Pinel et commencé à louer en Décembre 2020 , mon crédit a commencé en Septembre 2022 , taux d’effort prévisionnel 100€/mois.
Malheureusement , les frais de copro ont explosés , la taxe foncière (mon prise en compte dans mon taux d’effort ) à augmentée de 30% , j en suis à 350€ de taux d’effort par mois .
Que puis je faire ?
est ce que j’annule la Loi Pinel et je rembourse la défiscalisation ( j'arrête l’hémorragie ) en espérant de vendre l’appartement au moins au prix d’achat ?
est ce que je continue et j'attends encore 3 ans ?
merci de votre aide
Fabrice D.
💬 3 décembre 2021 16:10, par Strasbourg-Immobilier.Fr
Plusieurs villes sont à retenir pour optimiser la réduction fiscale. Le prix au m² ne doit pas excéder les 5 500 €/m² :
Strasbourg en 1ère place (capitale européenne)
Lyon
Marseille
Bordeaux
Il est curieux ce message, car un bon investissement ne dépend pas de la ville, enfin, en tout cas, pas en premier lieu, mais plutôt du prix, du quartier, de l’environnement de l’immeuble (par exemple, le quartier du Zénith - Cartoucherie à Toulouse est labellisé "écoquartier" et c’est juste une blague tellement c’est le royaume du béton, avec des vis-à-vis de tous les côtés, mais des exemples, j’en ai plein), mais aussi, et c’est essentiel, du type de copropriété , je m’explique : voyez-vous une différence entre un immeuble de 80 logements qui ressemble à un bloc et occupé principalement par des locataires, par rapport à un immeuble un peu joli, d’une trentaine de logements (27 exactement), avec un T2, deux T3, un T4 et un T5 vendus à des primo-accédants, mais surtout, sur les 27 logements, uniquement 4 T2, 11 T3, 9 T4 et 3 T5... et avec une fiscalité avantageuse (les 29% du Pinel Outre-mer au lieu des 18 % du métropole) ? Vous vous demandez d’où je sors une telle info et si ça n’est pas une blague ? Je le sais car j’en ai vendu 2 à des clients (un T2 et un T3) et c’est à la Réunion (un petit peu mon "terrain de jeu" depuis pas mal d’année).
Je ne suis pas d’accord avec votre analyse : si vous voulez réellement optimiser l’aspect fiscal de la loi Pinel, c’est dans les DOM qu’il faut investir et je suis bien placé pour le savoir car cela fait plus de 15 ans que j’y fais investir certains de mes clients, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas les aprioris classiques (allez expliquer aux Réunionnais qu’ils ne sont pas français et revenez ensuite me dire ce qui s’est passé) et qui ont une fiscalité suffisante (car la réduction d’impôt y est de 29 % au lieu des 18 % en métropole).
Effectivement, toutes les villes ne sont pas à retenir.
L’arrivée des nouvelles stations de métro et du Grand Paris express offrent de grandes possibilités.
Je conseille en particulier les villes du Grand Paris profitant des nouvelles arrivées de transports.
Pleins de bons conseils sur ce site : [URL éditée par le modérateur]
Bonjour, on a acheté en vefa un appartement pour le louer en pinel. La date d achèvement est début novembre. Est il vital de trouver un locataire avant 2022 et quand commencer la déclaration d impôts ?
Cdt,
SB
Bonjour,
La DAT, c'est la date qui fixe l'année de début de la réduction d'impôt, ce qui signifie que, si vous avez une DAT en novembre 2022, vous aurez une réduction d'impôt sur vos revenus de 2022 (donc déclaration en 2023).
Mais, en réalité, quand l'architecte du programme obtient la DAT, l'immeuble n'est pas terminé. De mémoire, il me semble qu'il faut qu'il soit clos (portes et fenêtres posées) et qu'il reste au maximum 5 % à réaliser au niveau des appels de fonds (c'est un ami, promoteur réunionnais qui me l'avait dit, je le cite ici de mémoire, mais je pense que j'ai bon).
En général, l'immeuble est livré définitivement 2 à 3 mois après, ce qui signifie que vous n'aurez des loyers que sur 2023, à déclarer en 2024.
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