Dispositif Pinel : ces petits pièges que l’on découvre toujours trop tard.

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C’est fait, vous avez investi dans un bien immobilier neuf. Bravo ! Vous avez sans doute déjà évité quelques pièges, mais restez sur vos gardes, car rien n’est encore terminé. Détails de ces petits riens qui peuvent faire toute la différence.

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Investir en Pinel, sans se faire harponner, c’est juste un chemin de croix... Les ventes explosent début 2017. Les investisseurs s’empressant d’acheter, voyant arriver la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2017. Mais justement, se précipiter pour acheter est juste le meilleur moyen de tomber dans quelques pièges, bien tendus.

un achat sur-évalué de 20 à 30%

Les biens immobiliers neufs sont vendus de l’ordre de 20% à 30% trop cher. Cela a toujours été ainsi, depuis que des dispositifs de réduction d’impôt existent. La morale de l’histoire est évidemment que la réduction d’impôt, ce sont les promoteurs qui l’empoche, pas les contribuables. Mais c’est normal, c’est le jeu de ces politiques de subventions, un marché totalement artificiel.

  • Comment acheter moins cher ?

Votre stratégie fiscale ne regarde en rien le vendeur. Mais le simple fait de savoir que vous souhaitez bénéficier du Pinel va réduire le champ des possibles dans votre négociation tarifaire. Les contribuables, friands de réduction d’impôt, achètent le plus souvent, les lots les moins avantageux au prix le plus fort. Evitez les programmes pinel, négociez comme si le bien était pour vous. Et surtout, pas de pression, il ne reste que quelques biens ? Ce sont les plus mauvais, passez votre chemin.

Un crédit immobilier pas toujours attractif à tous les points de vue

En cette période de taux vraiment bas, peu d’investisseurs se font véritablement harponner sur leu crédit. Heureusement. Néanmoins, certains s’embarquent encore sur des crédits à pénalité en cas de remboursement anticipé. C’est une erreur, en cas de revente du bien après les 6 ans, le crédit à solder coûtera encore un peu plus cher. Mais il y a pire encore. Des crédits in fine, en mettant un contrat d’assurance-vie en nantissement. Un montage financier des plus inopérants depuis plus d’une dizaine d’années, mais cela fait encore les bonnes affaires de quelques conseillers financiers peu scrupuleux. Ces derniers empochant des commissions sur le dos de l’investisseurs sur tous les tableaux.

L’emplacement vaut le placement !

En matière d’immobilier, le seul adage à connaître est celui-ci : l’emplacement vaut le placement. Même pour un bien d’habitation, investir dans une résidence mal située, c’est une garantie de réaliser une moins-value à la revente. En achetant 30% trop cher, et en revendant 10% plus bas, calculez alors le rendement de votre investissement... Evitez donc d’acheter un bien dans une ville que vous ne connaissez pas. Ce ne sont pas les programmes immobiliers qui manquent...

Des programmes immobiliers labellisés Pinel, c’est du pipo !

Le Pinel est un dispositif fiscal, point barre. Vous pouvez acheter n’importe quel bien immobilier neuf et bénéficier du dispositif pinel, du moment que vous respectez les conditions du dispositif. Les programmes indiquant donc "spécial pinel", "éligible pinel" sont à fuir, car cela va attirer les investisseurs peu avisés, des gogos, prêts à surpayer davantage leur bien pour obtenir une réduction d’impôt.

Vous pouvez même acheter sur Paris, si le bien excède les 5.500€ du m2, rien de grave, votre réduction d’impôt sera simplement basée sur ce montant max. Scrutez les plafonds de loyers imposés par le Pinel, mais ils sont larges. Un non sens de plus.

Simulations financières, prudence. L’algèbre est facile sous excel, mais dans la vraie vie, les factures sont réelles...

Les simulations financières que l’on vous a fournies pour vous convaincre d’investir sont erronées. Mais il faut reconnaître qu’elles bien moins fausses qu’il y a, ne serait-ce qu’une dizaine d’années. A l’époque certains promettaient encore de pouvoir faire de l’immobilier locatif sans avoir d’effort d’épargne à effectuer.

Vous allez comprendre pourquoi dans quelques années pourquoi ces simulations sont toujours erronées. Les frais de copropriétés, taxes foncières, frais de changement de locataire, de vacances locatives, de petites réparations, etc. ont été largement sous-estimées. Votre effort d’épargne sera plus important que celui annoncé, mais vous vous en doutiez. Ce n’est donc pas grave.

Durée d’engagement : le choix est permis, mais...

Ce qui est bien avec le Pinel c’est que le choix est permis, mais que personne n’a intérêt à partir pour des engagements de plus de 6 ans. En effet les réductions d’impôts sont strictement linéaires, 6 ans ou 9 ans, avantages identiques, aucun avantage à s’engager donc sur du long terme. Hormis peut-être pour éviter un souci potentiel lors du renouvellement... Voir plus bas.

Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel
Loi Pinel
Durée de mise en location Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans2% par an, soit 12% au total sur 6 ans
pendant 9 ans2 % par an, soit 18% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés1% par an, sur les 3 dernières années, soit 15% pour 9 ans, ou 21% pour 12 ans.

Louer à ses proches, oui, mais.. Aux conditions du marché !

Le gros avantage du Pinel est bien de pouvoir louer à ses proches, hors de son foyer fiscal évidemment. Mais certains contribuables subissent les foudres de Bercy, redressements fiscaux à la clé. Pourquoi ? Ils louent leur bien à des conditions préférentielles... Un loyer défiant toute concurrence. Un avantage en nature qui fait plaisir au Fisc, avec la reprise de l’historique des trois années passées, augmentées des intérêts. Un investissement locatif bien perdant...

Une fois le bien mis en location, les choses sérieuses commencent vraiment...

Cet investissement reste néanmoins une bonne chose, ne vous inquiétez pas. D’autant plus, que le pire peut encore se produire. Ce pire étant que le fisc au final vous demande de rembourser tous les impôts économisés. Quelques petits pièges arrivent en fin de parcours...

Engagement de location, formulaire à fournir impérativement

Le formulaire d’engagement de location n’est pas une option. Il doit être adressé au Fisc avant la mise en location. L’envoyer trop tard, en prétextant un oubli ne sera pas pardonné par le Fisc. Trop facile.

Imprimé 2044-EB : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2044/2016/2044_323.pdf

Cet engagement de location vous lie à cet investissement pendant une durée limitée qui est fonction du dispositif choisi. Ce formulaire est à remplir l’année au titre de laquelle vous demandez, pour la première fois, le bénéfice de cette réduction d’impôt c’est à dire l’année de l’acquisition ou de l’achèvement du bien si cette date est ultérieure.

Déclaration fiscale :

imprimé 2042-C

L’année de l’achèvement (ou d’acquisition) du bien, vous devrez y mentionner le montant de l’investissement locatif. Suite à cette déclaration, vous trouverez sur l’avis d’impôt relatif à cette déclaration un échéancier qui mentionnera les montants à reporter les années suivantes.

Les années suivantes, en fonction de votre situation, vous indiquerez la fraction du montant de la réduction d’impôt ou de l’investissement selon les indications portées sur l’avis de l’année d’achèvement (ou d’acquisition) de l’investissement.

Par ailleurs, dans la mesure où vous vous êtes engagé à donner le logement en location pour une durée minimale de 9 ans (par exception 5 ou 6 ans), vous devez déclarer au titre de chaque année où vous donnez le logement en location les revenus perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

Renouvellement d’engagement de location, les embrouilles commencent !

Si vous escomptez renouveler votre durée d’engagement Pinel initiale de 6 ans, il faut effectuer l’engagement de location et la signature du 1er bail de location dans la même année civile, sans quoi, une année de réduction d’impôt passera à la trappe !

Lors du renouvellement de location, l’investisseur peut se retrouver sans réduction d’impôt pendant une année. En effet, le renouvellement d’engagement de location se base sur la date du bail du 1er locataire, alors que le déclenchement du dispositif Pinel sur une autre date : celle d’acquisition du bien (que ce soit en VEFA ou en achat direct).

Mais en cas de renouvellement, c’est bel et bien la date du 1er bail qui compte, d’où un possible décalage d’une année, si les deux dates (acquisition du bien et 1ère mise en location) ne se situent pas dans la même année. Dans un tel cas, le contribuable n’aura pas de réduction d’impôt cette année-là. L’entame du second engagement ne pouvant être effectué qu’après la fin du premier...

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32 commentaires

  • Bonjour, j’ai acheté un logement neuf BBC en Pinel mais je n’ai pas rempli la déclaration sur le document CEFA6650 dans les 90 jours après la réception du logement pour obtenir la suppression de la taxe foncière pour 5 ans supplémentaires. Puis-je corriger la situation en envoyant ce document à l’administration fiscale maintenant (2 ans après la fin des travaux ?) Merci de votre aide

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  • j’aimerais acheter un appartement libre qui était en dispositif pinel avec l’ancien propritaire. j’aimerais monter le loyer qui est de 207 euros pour un studio sur Montpellier alors que les loyers sont supèrieurs à 400€ pour un studio ai je le droit ?

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    • Bonjour,Oui, si les loyers ne sont pas plafonnés sur Montpellier, comme sur Paris ou Lille. Mais cela n’a rien à voir avec le Pinel du précédent propriétaire. Le Pinel n’est qu’un dispositif fiscal, lié au foyer fiscal du propriétaire, mais pas au bien en lui-même. Comme le bien n’est plus neuf, vous ne pouvez pas de votre côté bénéficier du Pinel, évidemment.Bien à vous

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    • Bonjour, Bravo pour votre achat, concernant le montant du loyer, on ne peut pas l’augmenter comme on veut, sachant que Montpellier est en plus en zone tendue. Ma recommandation avec les informations actuelles pour maximiser votre rendement : mettre le bien en location meublée (vous pouvez dans ce cas mettre le loyer que vous voulez) et passer votre bien au régime micro bic ( pour être au régime fiscal plus avantageux de meuble) Bonne journée Joffrey Joffrey@apparente.fr

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  • Bonjour,Nous sommes en 2020,Puis-je béneficier de la réduction d’impots si j’achete un appartement achévé en 2016, l’appartement n’a jamais été habité, ni vendu en VEFA, car il s’agit du departement "témoin", Est-ce consideré comme du neuf ? Puis-je béneficier du dispositif de défiscalisation ? si oui, comment le déclarer aux impots ? Merci par avance, de votre retour et ou tout informaiton pouvant être utile.

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  • Bonjour, J’ai acheté un appartement en VEFA qui est en cours de construction, livraison prévue pour fin 2020. Ma stratégie initiale était de louer le bien en PINEL afin de bénéficier de la réduction d’impôt, cependant je vais déménager et travailler à l’étranger fin 2020 (pour plusieurs années). De ce fait, je ne serai plus résident fiscal français et la réduction d’impôt ne sera plus envisageable. Que me conseillerez-vous dans cette situation ? Revente, location non-meublée, location meublée (BIC) ? Merci de votre aide !

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  • Bonjour, J’ai un PINEL depuis quelques années et je souhaiterais solder mon prêt (remboursement en anticipé).Est-ce possible pour continuer à profiter de la défiscalisation ? D’avance merci de vos retours.

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    • Bonjour, Bien-sûr, le dispositif pinel (réduction d’impôt) n’a rien à voir avec le mode de financement pour l’acquisition du bien immobilier. Du reste, certains investissent en Pinel sans avoir recours à un crédit immobilier, faute de trouver des placements sécurisés ayant des rendements plus élevés que le taux de crédit immobilier. Les revenus perçus sont alors un complément de revenus au lieu de retourner à la banque pour régler les mensualités. Bien à vous

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  • Bonjour,J’ai acheté un appartement neuf en 2018 en région parisienne. Pour des raisons professionnelles j’ai du déménager sur Marseille et je dois me résoudre à louer mon appartement parisien. Puis-je bénéficier des avantages de la loi Pinel pour cet appartement ? Merci Daniel

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    • L’avantage fiscal du dispositif pinel comme à la date d achèvement des travaux. L’investisseur doit mettre son appartement en location dans la limite des 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’achat. Si cette date est dépassée, on ne peut plus profiter du dispositif de défiscalisation sur ce bien.

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  • Bonjour,Il faut savoir que la Loi Pinel est intéressante mais il faut bien se documenter. Pour ma part, j’ai utilisé le site pour trouver un guide et une simulation sur cette Loi (gratuit bien sûr). Après, le plus important, c’est de bien regarder l’emplacement du programme. C’est le point principal.Aussi, il faut souscrire à toutes les assurances pour éviter les problèmes par la suite et elles sont déductibles du revenu foncier. Ce n’est donc pas un problème lorsqu’on fait de la défiscalisation. Merci pour ce forum, il m’a bien aidé dans mes recherches d’informations !

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  • Bonjour,Cet article, comme pas mal d’autres que j’ai consultés sur d’autres sites, recommandent de partir sur un engagement 6ans quitte à le prolonger après. J’ai toutefois une question, le dispositif Pinel est en vigueur jusqu’à fin 2021 et il peut être reconduit ou non. Dans l’éventualité d’un arrêt du dispositif, savez-vous si la prolongation de 3ans sera toujours possible pour les engagements 6 ou 9ans qui seront en cours après 2021 ?

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  • Bonjour, Dans le cas d’un achat d’un terrain en zone A Bis disposant déjà d’un permis de construire (pour une habitation individuelle), le dispositif PINEL est il applicable ?-Le permis de construire est déposé avant le 31/12/2020-La construction sera effectuée sous 30 mois mais en 2021 ou 2022-Le bénéficiaire de l’avantage fiscal n’est pas celui qui a posé le permis de construire. Est ce problématique ? Il est bénéficiaire du permis de construire par le biais de l’acquisition du terrain.-Quelle est l’assiette de bénéfice (prix d’acquisition terrain + prix de la construction maison individuelle) ou seulement prix terrain ?Par ailleurs quelles sont les règles du bénéfice fiscal dans le cas d’une expatriation au cours de ce processus (Y a t il des réponses différentes en fonction de l’année de changement de domicile fiscale, avant acquisition ? avant location ?...)Merci pour ces réponses.

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  • Interrogation concernant un projet pinel : achat terrain et construction. J’achète un terrain (150 000€) en 2020 depuis une collectivité d’outre mer (COM) pour un terrain en France en zone B1 et je souhaite déposer un permis de construire pour mon projet (140 000€) fin 2021 ,année de mon retour en métropole. Le calcul du montant de ma réduction s’effectuera-t-elle sur la globalité de mon projet (290 000€) ou bien uniquement sur les 140 000€ de la construction ?

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    • Bonjour,Oui, le prix d’acquisition du terrain rentre bien dans le calcul du coût de revient du bien immobilier pour le dispositif Pinel. Toutefois, au regard de votre projet, vous devriez vous méfier de la loi qui entrera en vigueur le 1er janvier 2021, réduisant le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel aux seuls logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (ie, pas de maison individuelle). Cette mesure supprime également la possibilité d’appliquer ce dispositif à un logement que le contribuable fait construire et qui fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire.Référence : Article 58 octies (nouveau), (Art. 199 novovicies du code général des impôts)Bien à vous

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  • Bonjour,Je souhaite effectuer un investissement Pinel. Par contre pour que le crédit puisse passer il faut que je demande un crédit en résidence principale (afin de supprimer notre loyer des charges) car ma femme est toujours en période d’essai et que nous sommes locataires.Je souhaite savoir s’il est possible de passer le bien en pinel à la livraison ? Ou est ce que ca doit être spécifié dans le contrat de vente / notaire ?je précise qu’on achète le bien en TVA 20% et sans aucun crédit à taux 0. Merci

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    • Bonjour,

      Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal et uniquement fiscal. Aucune mention fiscale ne figure sur les documents officiels. Vous pouvez acheter un bien immobilier et décider de le passer en Pinel, ou pas, lors de votre déclaration de revenus (un engagement de location est toutefois à établir en amont lors de la mise en location).

      Par contre, il est fortement déconseillé de d’indiquer à une banque qu’il s’agit d’une résidence principale afin de fausser le calcul de votre capacité d’emprunt. Ces règles et limites d’endettement sont mises en place pour vous protéger. La location n’est pas forcément un long fleuve tranquille, entre loyers impayés, défauts de construction et autres logements vacants... Les risques ne manquent pas. Sans même prendre en compte la baisse des prix...

      Bien à vous

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  • Bonjour,

    Est-il possible de demander le droit au bénéfice de la défisc 2020 pour un bien qui devait être livré en 2020 mais qui au final à une DAT de 2021 ?

    Merci par avance de votre réponse.

    Cordialement,
    Alexandra

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  • Bonjour,
    Je pense qu’il y a une erreur dans le tableau au chapitre "Durée d’engagement : le choix est permis, mais...".
    En effet, l’article indique à juste titre que : "aucun avantage à s’engager donc sur du long terme". Cependant, le tableau indique d’une part :
    "2 % par an, soit 18% au total sur 9 ans" à la 2ème ligne, et :
    "soit 15% pour 9 ans", à la 3ème.

    Selon le tableau, il y a un impact important à s’engager sur 6 ans. La première prorogation ne serait récompensée qu’à hauteur de 1% par an.
    Ceci est erroné : au bout de 9 ans l’avantage est toujours de 18%, que l’engagement ait été de 6 ou 9 ans.
    Cordialement,
    Jean

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  • Bonjour, j’ai investi en loi pinel dans un programme Bouygues immobilier (75 logements) dans un T3 situé à Montfavet dans le Vaucluse. l’appartement a été livré en temps et en heure fin septembre 2019, puis j’ai installé une cuisine et confié la gestion de la location à Foncia. Depuis je n’ai toujours pas de locataire et je règle la mensualité du prêt (865 euros) et les charges mensuelles de 85 euros. Tout ceci bien sûr en plus de mon prêt principal que j’ai pour ma maison (1280 euros). A ce jour toutes mes économies y sont passées, j’ai demandé à ma banque un découvert car je suis à 65% d’endettement. mes vacances d’été sont à oublier. Le commercial de Bouygues s’est bien gardé de nous informer de cette possible situation au moment de la fameuse simulation et de prendre une assurance pour ce type de situation au moment de contracter le prêt. C’est actuellement un cauchemar, j’en suis à demander de l’argent à mes parents. Je ne sais pas quels sont les recours que j’ai auprès de Foncia ou Bouygues. Merci de votre aide.

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    • Bonjour,

      Votre cas n’est pas isolé. Il convient de vous renseigner afin de savoir si les autres logements de cette résidence restent également vacants. Si oui, le mieux sera sans doute de vous regrouper afin d’obtenir réparation du préjudice financier subit, notamment si vous avez souscrit dans le cadre d’un package (achat du bien et gestion locative liée).

      Prendre contact avec Foncia afin de demander ce qui ne va pas, comment est le marché locatif ? Le loyer demandé est-il trop élevé ou inexistant ?

      Les assurances ne sont pas une solution, uniquement temporaire et ne permettent pas de palier un programme qui n’aurait pas du être construit si la demande locative n’est pas présente.

      Envisagez la vente du bien si ce dernier n’a pas déjà perdu trop de valeur.

      Bien à vous

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      • Bonjour,

        A ce jour, la moitié des logements ont été loués sur ce programme. Je pense que les T2 sont plus faciles à louer sur ce secteur. Les T3 ou T4 sont mal localisés, du côté du garage Peugeot qui génère beaucoup de nuisances sonores. Apparemment Avignon fait parti des 60 villes à éviter pour le Pinel. Moi, j’ai un T2 dans cette résidence et je l’ai loué en direct et non via une agence car cela engendre trop de frais pour le(s) locataire(s) sachant que c’est un secteur pauvre !
        Si je peux me permettre, si vous habitez à proximité, louez le en direct avec une annonce sur un site bien connu et 2/3 photos et ca devrait partir rapidement. N’hésitez pas à rajouter une porte de douche, un placard… ca peut changer la donne !

        Cordialement

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    • Avec un peu de retard, je lis votre message et j’ai 2 conseils à vous donner : changez d’agence, prenez une petite agence locale, et acceptez de baisser le loyer. Il y a forcément un plafond où vous intéresserez un candidat locataire, la demande autour d’Avignon est présente.

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  • Bonjour,

    Mon bien est en location actuellement et il me reste 2 ans pour faire mes 6 ans. Je veux sortir de cette loi dans 2 ans. Comment je fais ? Sachant que je veux garder mon appartement et que je veux continuer a le louer au même locataire mais avec mon loyer adapte au marché.(le locataire est au courant de mon choix)
    Impossible de trouver des renseignements sur mon cas, (garder l’appartement et continuer la louer)
    Si vous pouvez m’aider ça serais top !

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    • Bonjour,

      Ce qui est sympa c’est que vous n’avez rien à faire de spécial ! C’est simplement déclaratif au niveau de la déclaration de vos revenus fonciers. Passé les 6 ans, vous déclarerez vos revenus fonciers sans indiquer avoir recours à un dispositif d’incitation fiscal (Pinel en l’occurrence). Rien à faire côté locataire ou autre. Vous pouvez conserver le bien ou le vendre, comme bon vous semble. Ces dispositifs n’ont que des impacts fiscaux.

      Cdt

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  • Bonjour !

    Alors justement, pour déjà éviter un maximum de pièges, j’ai passé beaucoup de temps à comprendre comment fonctionne le dispositif, et à faire mon propre simulateur, pour vérifier qu’aucun paramètre n’étais "oublié" par les offres alléchantes... Or il se trouve que les offres commerciales mettent souvent en avant la "réduction d’impôts", alors que ce qui compte vraiment c’est "combien on à a la fin" : c’est à dire le patrimoine otbenu en fin d’opération, comparée à un épargnant classique. C’est ce que j’ai fait dans mon simulateur, et au final, on s’aperçoit qu’il y a bien des cas ou un dispositif Pinel n’est pas si avantageux, par rapport au temps qu’on doit y consacrer !

    Si vous voulez jeter un oeil au simulateur que j’ai réalisé et aux explications qui vont avec :

    Bonne lecture !

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    • Bonjour,

      Je suis dans une periode de comparaison sur des programmes Pinel et je souhaiterais savoir si vooute simulateur est public ou l’on peut le faire tourner sur excel ou autre

      Merci pour votre retour,

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    • Bonjour,
      Je vois beaucoup de personnes s’intéresser au dispositif Pinel, cherchant sur internet des informations. Mais sur internet on trouve de tout et son contraire.
      Concernant le prix du neuf oui il est un peu plus cher que l’ancien. C’est normal, les matériaux utilisés ne sont pas les mêmes (isolation phonique, thermique...), sans compter la main d’œuvre, les charges patronales qui augmentent etc... dans 10 ans ces coûts seront encore plus cher.
      On ne peut pas comparer un bien de 1890 à un bien de 2020. Par contre on peut comparer un bien de 2020 au prix du marché dans le neuf dans le Guide des Valeurs Vénales qui est le guide officiel édité chaque année. Là on peut voir si le promoteur vend plus cher que le prix du marché dans le neuf.
      Le plus important est l’emplacement, nous étudions toutes les résidences en cours de construction en France avec 70 critères (transport, commerces, taux de logement vide, prix, qualité des matériaux utilisé, projets futures...), cette étude de marché est remise à l’investisseur. Les points positifs et les points négatifs sont données car il n’y a pas de logement parfait (l’homme ou la femme parfaite n’existe pas ;) )

      Le mieux est de se faire accompagner par un spécialiste.
      5 ans que je fais ce magnifique et enrichissant métier de conseillère en gestion de patrimoine.

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  • bonjour, J’a acheté dans le cadre d’un Pinel en 2016.J’ai pris une agence pour gérer mon bien.Aujourd’hui les impôts m’apprennent que je dois sortir du Pinel car le loyer de mes locataires est trop élevé.Ce loyer a été calculé par mon agence.on me de mande de rembourser les crédits d’impôtsEst-ce que je peux me retourner contre l’agence.Merci

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