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Dispositif Pinel : ces petits pièges que l’on découvre toujours trop tard.

Pinel : petits pièges à éviter

C’est fait, vous avez investi dans un bien immobilier neuf. Bravo ! Vous avez sans doute déjà évité quelques pièges, mais restez sur vos gardes, car rien n’est encore terminé. Détails de ces petits riens qui peuvent faire toute la différence.

Dispositif Pinel : ces petits pièges que l’on découvre toujours trop tard. © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Investir en Pinel, sans se faire harponner, c’est juste un chemin de croix... Les ventes explosent début 2017. Les investisseurs s’empressant d’acheter, voyant arriver la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2017. Mais justement, se précipiter pour acheter est juste le meilleur moyen de tomber dans quelques pièges, bien tendus.

un achat sur-évalué de 20 à 30%

Les biens immobiliers neufs sont vendus de l’ordre de 20% à 30% trop cher. Cela a toujours été ainsi, depuis que des dispositifs de réduction d’impôt existent. La morale de l’histoire est évidemment que la réduction d’impôt, ce sont les promoteurs qui l’empoche, pas les contribuables. Mais c’est normal, c’est le jeu de ces politiques de subventions, un marché totalement artificiel.

  • Comment acheter moins cher ?

Votre stratégie fiscale ne regarde en rien le vendeur. Mais le simple fait de savoir que vous souhaitez bénéficier du Pinel va réduire le champ des possibles dans votre négociation tarifaire. Les contribuables, friands de réduction d’impôt, achètent le plus souvent, les lots les moins avantageux au prix le plus fort. Evitez les programmes pinel, négociez comme si le bien était pour vous. Et surtout, pas de pression, il ne reste que quelques biens ? Ce sont les plus mauvais, passez votre chemin.

Un crédit immobilier pas toujours attractif à tous les points de vue

En cette période de taux vraiment bas, peu d’investisseurs se font véritablement harponner sur leu crédit. Heureusement. Néanmoins, certains s’embarquent encore sur des crédits à pénalité en cas de remboursement anticipé. C’est une erreur, en cas de revente du bien après les 6 ans, le crédit à solder coûtera encore un peu plus cher. Mais il y a pire encore. Des crédits in fine, en mettant un contrat d’assurance-vie en nantissement. Un montage financier des plus inopérants depuis plus d’une dizaine d’années, mais cela fait encore les bonnes affaires de quelques conseillers financiers peu scrupuleux. Ces derniers empochant des commissions sur le dos de l’investisseurs sur tous les tableaux.

L’emplacement vaut le placement !

En matière d’immobilier, le seul adage à connaître est celui-ci : l’emplacement vaut le placement. Même pour un bien d’habitation, investir dans une résidence mal située, c’est une garantie de réaliser une moins-value à la revente. En achetant 30% trop cher, et en revendant 10% plus bas, calculez alors le rendement de votre investissement... Evitez donc d’acheter un bien dans une ville que vous ne connaissez pas. Ce ne sont pas les programmes immobiliers qui manquent...

Des programmes immobiliers labellisés Pinel, c’est du pipo !

Le Pinel est un dispositif fiscal, point barre. Vous pouvez acheter n’importe quel bien immobilier neuf et bénéficier du dispositif pinel, du moment que vous respectez les conditions du dispositif. Les programmes indiquant donc "spécial pinel", "éligible pinel" sont à fuir, car cela va attirer les investisseurs peu avisés, des gogos, prêts à surpayer davantage leur bien pour obtenir une réduction d’impôt.

Vous pouvez même acheter sur Paris, si le bien excède les 5.500€ du m2, rien de grave, votre réduction d’impôt sera simplement basée sur ce montant max. Scrutez les plafonds de loyers imposés par le Pinel, mais ils sont larges. Un non sens de plus.

Simulations financières, prudence. L’algèbre est facile sous excel, mais dans la vraie vie, les factures sont réelles...

Les simulations financières que l’on vous a fournies pour vous convaincre d’investir sont erronées. Mais il faut reconnaître qu’elles bien moins fausses qu’il y a, ne serait-ce qu’une dizaine d’années. A l’époque certains promettaient encore de pouvoir faire de l’immobilier locatif sans avoir d’effort d’épargne à effectuer.

Vous allez comprendre pourquoi dans quelques années pourquoi ces simulations sont toujours erronées. Les frais de copropriétés, taxes foncières, frais de changement de locataire, de vacances locatives, de petites réparations, etc. ont été largement sous-estimées. Votre effort d’épargne sera plus important que celui annoncé, mais vous vous en doutiez. Ce n’est donc pas grave.

Durée d’engagement : le choix est permis, mais...

Ce qui est bien avec le Pinel c’est que le choix est permis, mais que personne n’a intérêt à partir pour des engagements de plus de 6 ans. En effet les réductions d’impôts sont strictement linéaires, 6 ans ou 9 ans, avantages identiques, aucun avantage à s’engager donc sur du long terme. Hormis peut-être pour éviter un souci potentiel lors du renouvellement... Voir plus bas.

Réduction d'impôts accordées par le dispositif Pinel mis en place en 2024
Loi Pinel 2024
Durée de mise en location Réduction directe d'impôt
pendant 6 ans 1.5% par an, soit 9% au total sur 6 ans
pendant 9 ans 1.5% par an pendant 6 ans, puis 1% par an, soit 12% au total sur 9 ans
prorogation de 3 annés 0.5% par an, sur les 3 dernières années, soit 12% pour 9 ans, ou 13.5% pour 12 ans.

Louer à ses proches, oui, mais.. Aux conditions du marché !

Le gros avantage du Pinel est bien de pouvoir louer à ses proches, hors de son foyer fiscal évidemment. Mais certains contribuables subissent les foudres de Bercy, redressements fiscaux à la clé. Pourquoi ? Ils louent leur bien à des conditions préférentielles... Un loyer défiant toute concurrence. Un avantage en nature qui fait plaisir au Fisc, avec la reprise de l’historique des trois années passées, augmentées des intérêts. Un investissement locatif bien perdant...

Une fois le bien mis en location, les choses sérieuses commencent vraiment...

Cet investissement reste néanmoins une bonne chose, ne vous inquiétez pas. D’autant plus, que le pire peut encore se produire. Ce pire étant que le fisc au final vous demande de rembourser tous les impôts économisés. Quelques petits pièges arrivent en fin de parcours...

Engagement de location, formulaire à fournir impérativement

Le formulaire d’engagement de location n’est pas une option. Il doit être adressé au Fisc avant la mise en location. L’envoyer trop tard, en prétextant un oubli ne sera pas pardonné par le Fisc. Trop facile.

Imprimé 2044-EB : https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2044/2016/2044_323.pdf

Cet engagement de location vous lie à cet investissement pendant une durée limitée qui est fonction du dispositif choisi. Ce formulaire est à remplir l’année au titre de laquelle vous demandez, pour la première fois, le bénéfice de cette réduction d’impôt c’est à dire l’année de l’acquisition ou de l’achèvement du bien si cette date est ultérieure.

Déclaration fiscale :

imprimé 2042-C

L’année de l’achèvement (ou d’acquisition) du bien, vous devrez y mentionner le montant de l’investissement locatif. Suite à cette déclaration, vous trouverez sur l’avis d’impôt relatif à cette déclaration un échéancier qui mentionnera les montants à reporter les années suivantes.

Les années suivantes, en fonction de votre situation, vous indiquerez la fraction du montant de la réduction d’impôt ou de l’investissement selon les indications portées sur l’avis de l’année d’achèvement (ou d’acquisition) de l’investissement.

Par ailleurs, dans la mesure où vous vous êtes engagé à donner le logement en location pour une durée minimale de 9 ans (par exception 5 ou 6 ans), vous devez déclarer au titre de chaque année où vous donnez le logement en location les revenus perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

Renouvellement d’engagement de location, les embrouilles commencent !

Si vous escomptez renouveler votre durée d’engagement Pinel initiale de 6 ans, il faut effectuer l’engagement de location et la signature du 1er bail de location dans la même année civile, sans quoi, une année de réduction d’impôt passera à la trappe !

Lors du renouvellement de location, l’investisseur peut se retrouver sans réduction d’impôt pendant une année. En effet, le renouvellement d’engagement de location se base sur la date du bail du 1er locataire, alors que le déclenchement du dispositif Pinel sur une autre date : celle d’acquisition du bien (que ce soit en VEFA ou en achat direct).

Mais en cas de renouvellement, c’est bel et bien la date du 1er bail qui compte, d’où un possible décalage d’une année, si les deux dates (acquisition du bien et 1ère mise en location) ne se situent pas dans la même année. Dans un tel cas, le contribuable n’aura pas de réduction d’impôt cette année-là. L’entame du second engagement ne pouvant être effectué qu’après la fin du premier...

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24  commentaires (les commentaires anciens de plus de 2 ans ne sont plus considérés)

  • Bonjour. Je suis très déçu. je me suis bien fait roulée Jai demandée évaluer mon appartement que acheter avec la loi Pinel .Surprise acheter 130 000 € et il ne vaut plu que 85 000€.On m’a voler 45 000€ Quoi faire ? porte plein ! en parler au médias. je pence que je ne suis pas la seul dans ce cas.TOUJOUR DE BELLES PAROLS.Donnez moi une réponse valable a cette situation

    👉 Répondre à ce message

    • Bonjour, malheureusement, ce n’est pas du vol. L’immobilier n’est pas un placement sans risque. Le prix des biens immobiliers peut varier à la hausse, comme à la baisse. Et en ce moment, c’est clairement à la baisse. De nombreux Français redécouvrent que l’immobilier n’a rien d’un placement refuge. L’attrait de la réduction d’impôt fait oublier ce risque à de nombreux contribuables. C’est pour cela également que le gouvernement souhaite mettre un terme à tous ces dispositifs. Bien à vous.

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      • Bonjour,
        Voilà longtemps que je n’étais pas intervenu sur ce forum. Pour me présenter rapidement à ceux qui ne me connaissent pas, je dirige un cabinet de conseil indépendant (je ne suis donc influencé par personne, c’est moi seul qui décide ce que je vends à mes clients) et la loi Pinel, je refuse d’en vendre car, de la façon dont c’est présenté, c’est une arnaque (vous noterez que, en faisant ça, je me prive de commissions faciles à gagner, car le seul boulot des gens qui en vendent est de vous faire signer un contrat de réservation). Vous en avez ici même un exemple un peu plus bas dans les messages (ma réponse à Monsieur Denisard).

        En confirmation de tout ce que j’ai raconté ici et ailleurs (forum de consommateurs Que Choir, LinkedIn, ma chaine YouTube), je viens de découvrir un rapport parfaitement officiel (Inspection Générale des Finances) qui démontre que les logements achetés en loi Pinel sont largement surpayés par rapport au marché. Je vais mettre le lien du rapport dans le message suivant et au cas où le lien ne serait pas autorisé par ce forum, voici le nom de ce rapport, qui date de Novembre 2019 : "Évaluation du dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel"

        👉 Répondre à ce message

  • Bonjour. Depuis décembre 2019, j’ai mis en location 2 appartements acquis avec le dispositif loi pinel.Pour la defiscalisation, j ai coché 9 ans Aujourd’hui , je regrette, je voudrais récupérer un appartement le plus tôt possible pour en profiter. Est il possible de casser mon contrat loi pinel d un appartement, même s’il faut rembourser aux impôts ? MERCI

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  • Bonjour, J'aimerais acquérir un appartement construit récemment mais déjà en vente par son propriétaire. Pensez-vous que je pourrai bénéficier de la défiscalisation Pinel en le louant à un locataire durant 6 ans s'il n'a que 6 ans aujourd'hui ? Je me pose la question car j'ai un locataire potentiel qui cherche un bien à louer et que je peux investir sur un logement déjà sorti de terre depuis plus de 3 ans.. Je vous remercie pour vos réponses.

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  • Bonjour, pour le renouvellement d un pinel de 6 ans si l année de la première reduction d’impots et celle du 1er bail n est la même quand faut il faire le renouvellement au niveau des impôts svp ? Plus précisément dans mon cas l acquisition de mon bien est en dec 2015 et le 1er bail en mars 2016. Du coup j’ai deja bénéficié de mes 6 ans de reduction. Puis je faire la prolongation dans la déclaration de cette année avec le nouvel engagement de location de 3 ans dès à présent (même si je ne bénéficie pas de reduction cette année) ou dois je attendre la prochaine déclaration donc en 2023 pour faire ce renouvellement ? Merci d’avance pour votre retour.

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