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Les investisseurs en quête de rendement n’ont pas pu passer à côté de ces publicités sur les plateformes de crowdfunding, avec à la clé des rendements surprenants, supérieurs à 8%, dépassant parfois les 10%. Le nouvel eldorado des placements, ou un nouveau miroir aux alouettes ?
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Publié le par Denis Lapalus , mis à jour leLe fonds en euros EURO+ proposé par Swiss Life a publié une performance annualisée de + 4.10 % en 2023, sans bonus de rendement ni autre artifice marketing. Accessible via le contrat d’assurance-vie monosupport Placement-direct EURO+. Sans frais sur les versements, seulement 0.60% de frais de gestion, ce contrat EURO+ peut être considéré comme étant un des meilleurs plans épargne sans risque. Le portefeuille obligataire du fonds EURO+ affichait un rendement actuariel de 5.56% à fin 2023 !.
Les épargnants ouverts aux placements à risques sont des investisseurs. Ces derniers sont donc enclins à rechercher des rendements supérieurs aux placements sans risques en connaissance de cause. Pour un rendement de 8% annuel brut, ils acceptent évidemment de mettre en jeu la totalité de leur capital. C’est bien ce que proposent les plateformes de crowdfunding immobiliers, des rendements élevés, pour une prise de risques certaine.
Lancées récemment, plusieurs plateformes se disputent ce juteux marché. Avec des commissions allant de 5 à 10% des sommes collectées pour chaque projet, compte-tenu de l’engouement actuel des investisseurs pour ce type de placement, ce marché est en plein boum. Anaxago, WiSeed ou encore Lymo, l’idée proposée est peu ou prou à chaque fois la même : les particuliers apportent leur mise, elle sert de fonds propres pour lever des crédits bancaires pour financer une opération de promotion immobilière. Une fois le projet totalement commercialisé, le remboursement sera lors effectué.
Les promoteurs immobiliers ont besoin de beaucoup de cash pour le lancement d’un programme immobilier. Après avoir pré-commercialisé la moitié de leur programme, entre l’achat du terrain et le lancement des travaux, le besoin de fonds de roulement est important. Avant, en utilisant leurs fonds propres, les promoteurs faisaient appel en grande partie aux banques. Mais voilà, les conditions de marché se durcissent, le marché de l’immobilier neuf ralentit, et les acheteurs désertent les bulles de vente. Les banques ré-évaluent les risques à la hausse. Tous les lots des programmes ne trouvent pas preneur, autant de foyer de pertes potentielles pour le promoteur.
Face à l’engouement des Français pour les plateformes de crowdfunding, l’idée n’a pas été difficile à trouver. Les Français adorent l’immobilier. Il suffit donc aux promoteurs d’ouvrir leur projet aux particuliers et le tour est joué ! Et ça cartonne ! Les sommes récoltées viennent créer les fonds propres dans une structure juridique ad-hoc pour lever le crédit bancaire, et le projet peut démarrer.
Cerise sur la gâteau pour le promoteur : la mise en avant de leurs projets sur les plateformes de financement participatif donne un écho médiatique supplémentaire à leur commercialisation. Un effet publicitaire indirect, toujours très appréciable.
Pour attirer le chaland, il faut marquer les esprits. Proposer de financer un programme immobilier en promettent 4% de rendement brut, ce serait logiquement un échec. Frapper fort avec des taux élevés, c’est un succès assuré. Mais derrière ce taux attractif, les risques sont pourtant bien réels. Et les dérives ne manquent pas...
En matière de placement financier, il est des comparaisons qui sont dénuées de sens, et qui plus est, sont illégales. Comparer le rendement du livret A avec celui d’une obligation en fait partie. Ces deux placements n’ont rien de commun, et ne peuvent pas être comparés. Ce qui induit généralement les épargnants en erreur, c’est que dans les deux cas, un taux est indiqué. Fatale erreur. L’investissement sur une plateforme de crowdfunding doit être comparé à celui d’un investissement boursier avec ses mêmes risques de perte totale de capital, d’absence de disponibilité immédiate des avoirs, etc. Les épargnants averses aux risques doivent donc passer leur chemin et ne pas participer au crowdfunding immobilier.
En prêtant son argent, le particulier doit accepter de le perdre en totalité. Il peut perdre même plus même que sa mise, dès lors que projet le lie à la création d’une SCI. Dans ce cas, si le projet est un échec, suite par exemple à des soucis de construction, les porteurs de parts de SCI, devront remettre la main à la poche pour couvrir les dettes.
Fort heureusement, les projets les plus fréquemment proposés actuellement sont dans le cadre d’une société juridiquement ad-hoc. Dans ce cadre, via une émission d’obligations par cette société, le particulier n’engage que ses fonds versés.
Dit comme cela, cela fait moins rêver. Mais c’est bien cela dont il s’agit. Prêter son argent à une société sans bilan publié, au capital social ridiculement faible (souvent 1.000€ !), portant une ligne de crédit de plusieurs millions d’euros...
Sous couvert d’utiliser les noms réputés des promoteurs, les sociétés créées pour le programme immobilier en question sont très faiblement capitalisées. En cas de problèmes de construction sur le chantier, le coût va exploser et la vente des logements ne les couvrira pas. Ainsi, le remboursement des particuliers prêteurs de la première heure ne se fera pas. Le risque majeur est là. Opter pour un promoteur de renom portant le projet a un effet réducteur sur le niveau de risques, c’est certain.
D’autres risques viennent agrémenter ce type de projet : la mévente des lots. A ce jour, l’immobilier tourne au ralenti, dans un an, savez-vous comment sera orienté le marché ? Si les taux remontent, comment réagiront les potentiels acheteurs ? En cas de mévente, la société émettrice des obligations ne pourra pas non plus rembourser les particuliers.
Les investisseurs doivent rester vigilant. Le risque sur les projets présentés est plus important qu’ils ne l’imaginent. Il ne s’agit donc pas de décider de placer toutes ses économies dans ce genre de projet, mais effectivement de tenter l’aventure sur des projets qui tiennent à cœur.
La mise de départ est souvent de 1.000€, mais sur une durée très courte, 12 à 24 mois. Ce n’est donc pas un nouvel eldorado de placements, comme ces obligations perpétuelles à haut-rendement de 2008-2009.
Avec un taux de rendement à 9% annuel brut, pour 1.000€ placés, ce sont 90€ d’intérêts bruts perçus sur un an. Après application de la fiscalité moyenne de 45,50% (pour un contribuable au TMI à 30%), il restera 49€ pour cet investisseur, sachant que l’il accepte le risque de perdre ses 1.000€ pendant toute la durée du placement... Formulé ainsi, tout de suite, le rapport rendement/risque apparaît comme moins attractif...
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