Investissement immobilier : Acheter en nue-propriété

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Investissement immobilier et nue propriété : Lors d’un achat immobilier, il est possible de n’investir que sur la nue propriété en laissant l’usufruit à autrui. Une méthode d’investissement a long terme particulièrement attractive, zoom sur les avantages et inconvénients du démembrement de propriété.

Démembrement de propriété : Comment ça marche ?

Investir en nue-propriété séduit de plus en plus d’investisseurs. Le principe est simple : l’acheteur acquière la nue-propriété du bien immobilier, et en laisse temporairement l’usufruit à une tierce personne ou à un bailleur social. On appelle cela le démembrement de propriété.

Le bien est conservé en usufruit par son occupant sur une durée déterminée, en moyenne de 15 à 20 ans, au maximum 30 ans. Durant cette période l’usufruitier à la total jouissance du bien. L’investisseur lui , ne perçoit aucun loyers, il est déchargé de toute gestion locative et des charges associés au bien (y compris la taxe foncière).

Au terme de l’usufruit temporaire, l’investisseur devient automatiquement propriétaire de son bien a part entière.

Immobilier : les avantages d’un achat en nue-propriété

Investissement à long terme, l’achat en nue-propriété est une solution intéressante afin d’épargner pour sa retraite si on en a les moyens.

L’investisseur n’étant pas officiellement propriétaire durant la période d’usufruit il n’est pas imposé sur son bien. Les investisseurs choisissant l’achat en nue-propriété sont aisés, donc fortement imposés et assujettis à l’isf.

Cette solution de placement leur permet donc de sortir la valeur du bien immobilier concerné de l’assiette isf et de ne pas payer d’impôts foncier jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire.

Au final, en échappant totalement à l’Isf durant 15 à 20 ans, un bien immobilier acheté en nue-propriété permet une réduction de 40 à 50% de sa valeur en pleine propriété selon la durée de l ’usufruit.

A la sortie de l’usufruit le propriétaire pourra jouir de son bien comme bon lui semble. Plusieurs possibilités s’offrent alors a lui :

  • revendre la bien au prix du marché en effectuant une plus-values exonérée d’impôts (au delà de 15 ans).
  • mettre son bien en location et percevoir un revenu mensuel
  • occuper son logement librement
Si le bien a été financer par un prêt bancaire, cet emprunt est déductible de l’actif taxable.L’investisseur pourra également déduire ses intérêts d’emprunts et d’éventuelles dépenses de grosses réparations de ses revenus fonciers.

Investissement immobilier : les inconvénients de la nue-propriété

Les inconvénients d’un achat immobilier en nue-propriété sont mineures pour les investisseurs aisés qui l’utilise.

Néanmoins, c’est placement à long terme ou le capital est immobilisé. Outre la [a[réduction d’impôt]a] conséquente qu’il génère, il ne procure aucuns revenus réguliers. Il faut donc bien évaluer le potentiel du bien et les sommes investies sur un aussi longue durée.

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