IRL : Indice de référence des loyers

 IRL : Indice de référence des loyers

L’indice de référence des loyers est calculé sur la base de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers), c’est à dire communément appelé l’inflation. L’IRL sert de référence pour la révision des loyers d’habitation par les propriétaires privés. La publication de l’IRL, par l’INSEE, est trimestrielle.

 Comment calcule-t-on le loyer revalorisé ?

 Valeurs de références IRL

Basé sur l’inflation, l’IRL ne fait que reproduire la courbe de l’inflation, mais sa fréquence de publication est trimestrielle (mensuelle pour l’inflation).

 Comment réclamer la révision de loyer ?

Même si le contrat prévoit la révision de loyer, cette dernière n’est pas automatique. Elle s’applique en effet à compter de la demande du bailleur et n’est pas rétroactive. En amont de la date prévue pour la révision, il est donc vivement conseillé au bailleur qui souhaite réviser le loyer d’adresser sa demande par un courrier (recommandé avec demande d’avis de réception) rappelant les conditions de la révision du loyer (modalités de calcul et loyer applicable à l’issue de la révision).

À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Une fois la demande de révision du loyer adressée au locataire, ce dernier est tenu de payer le loyer recalculé (le loyer initial + le différentiel issu de la révision).

En cas de refus du locataire de régler le différentiel de loyer issu de la révision, le bailleur peut faire appel à la justice. Toutefois, le recouvrement de cette somme est soumis à des règles de prescription : le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour en réclamer le paiement (loi du 6.7.89 : art. 7-1). Passé ce délai, il ne lui sera plus possible de demander au juge le paiement forcé de cette somme.

 Comment indexer le loyer ?

« À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée » (loi du 6.7.89 : art. 17-1 issu de la loi ALUR). Au regard de ce texte, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, la révision pour l’année écoulée est perdue.

Selon certaines décisions des juges du fond (CA Douai : 5.4.18, n°16-01305, CA Versailles : 25.10.16, n°15-04657), la révision ne pourra donc pas être prise en compte dans le calcul des révisions au titre des années ultérieures. Passé le délai d’un an sans révision, le nouveau loyer exigible serait donc calculé de la façon suivante :

Loyer révisé = loyer pratiqué sur l’année écoulée (hors charge) x IRL applicable à la date de révision / IRL de l’année n-1

D’autres décisions de juges du fond (CA Aix-en-Provence : 15.6.17, n°16-03155, CA Paris : 9.5.19, n° 17-14121, CA Rouen : 31.1.19, n° 17-05966) ont retenu une solution différente, en considérant que le bailleur pouvait tenir compte de l’indexation non mise en œuvre sur l’année écoulée pour réactualiser le montant du loyer.