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IRL : Indice de référence des loyers

IRL : Indice de référence des loyers
IRL : Indice de référence des loyers © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Immobilier locatif : L’IRL (Indice de Référence des Loyers) permet de calculer le montant du nouveau loyer après augmentation, en cas de changement ou de renouvellement de bail, ou de simple revalorisation annuelle du loyer, si le bail le précise. Détails des calculs pour déterminer le montant du nouveau loyer.

Publié le , mis à jour le

 IRL : Indice de référence des loyers

L’indice de référence des loyers est calculé sur la base de l’indice des prix à la consommation (hors tabac et loyers), c’est à dire communément appelé l’inflation. L’IRL sert de référence pour la révision des loyers d’habitation par les propriétaires privés. La publication de l’IRL, par l’INSEE, est trimestrielle.

 Comment calcule-t-on le loyer revalorisé ?

Exemple de calcul de loyer revalorisé : un bail de location d’un appartement a été signé le 1er juin 2020 pour un loyer de 600 € (hors charge) ; il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat, selon l’IRL du 1er trimestre. À compter du 1er juin 2021 (date anniversaire du contrat), le bailleur pourra demander un loyer révisé selon la méthode suivante :

Loyer révisé = 600 € x 130.69 (IRL du 1er trim. 2021) / 130.57 (IRL du 1er trim. 2020) = 600,55 €

La hausse de loyer est de 55 cents, l’IRL n’ayant augmenté que de 0.09% entre T1 2020 et T2 2021.

 Valeurs de références IRL

Basé sur l’inflation, l’IRL ne fait que reproduire la courbe de l’inflation, mais sa fréquence de publication est trimestrielle (mensuelle pour l’inflation).

 Comment réclamer la révision de loyer ?

Même si le contrat prévoit la révision de loyer, cette dernière n’est pas automatique. Elle s’applique en effet à compter de la demande du bailleur et n’est pas rétroactive. En amont de la date prévue pour la révision, il est donc vivement conseillé au bailleur qui souhaite réviser le loyer d’adresser sa demande par un courrier (recommandé avec demande d’avis de réception) rappelant les conditions de la révision du loyer (modalités de calcul et loyer applicable à l’issue de la révision).

À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Exemple : un bail est signé le 1er juin 2018 pour un loyer de 500 € (hors charge) ; il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. Si le bailleur formalise sa demande de révision du loyer le 15 mai 2019, elle sera applicable à compter du 1er juin 2019. Si le bailleur formalise sa demande de révision le 1er septembre 2019, elle sera applicable à compter de cette date. S’il n’a adressé aucune demande de révision de loyer au locataire avant le 1er juin 2020, il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision du loyer pour la période du 1er juin 2019 au 1er juin 2020.

Une fois la demande de révision du loyer adressée au locataire, ce dernier est tenu de payer le loyer recalculé (le loyer initial + le différentiel issu de la révision).

En cas de refus du locataire de régler le différentiel de loyer issu de la révision, le bailleur peut faire appel à la justice. Toutefois, le recouvrement de cette somme est soumis à des règles de prescription : le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour en réclamer le paiement (loi du 6.7.89 : art. 7-1). Passé ce délai, il ne lui sera plus possible de demander au juge le paiement forcé de cette somme.

 Comment indexer le loyer ?

« À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée » (loi du 6.7.89 : art. 17-1 issu de la loi ALUR). Au regard de ce texte, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, la révision pour l’année écoulée est perdue.

Selon certaines décisions des juges du fond (CA Douai : 5.4.18, n°16-01305, CA Versailles : 25.10.16, n°15-04657), la révision ne pourra donc pas être prise en compte dans le calcul des révisions au titre des années ultérieures. Passé le délai d’un an sans révision, le nouveau loyer exigible serait donc calculé de la façon suivante :

Loyer révisé = loyer pratiqué sur l’année écoulée (hors charge) x IRL applicable à la date de révision / IRL de l’année n-1

D’autres décisions de juges du fond (CA Aix-en-Provence : 15.6.17, n°16-03155, CA Paris : 9.5.19, n° 17-14121, CA Rouen : 31.1.19, n° 17-05966) ont retenu une solution différente, en considérant que le bailleur pouvait tenir compte de l’indexation non mise en œuvre sur l’année écoulée pour réactualiser le montant du loyer.

 Hausse maximale des loyers encadrés depuis le 1er août 2012

Applicable depuis le 1er août 2012, l’IRL sert d’encadrement pour la hausse maximale applicable sur les loyers, dont le bien immobilier se situe dans une des communes listées sur le site officiel en zone tendue (1.149 communes concernées).

Le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Cet encadrement ne concerne que le loyer hors charges. Si le loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois, le bailleur peut réviser le loyer à l’aide de l’IRL. La date de l’IRL à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

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